黃歡

（福建天傲信息科技有限公司）

房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，開(kāi)發(fā)商就必須對(duì)其潛力進(jìn)行充分挖掘，對(duì)其開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行合理的管理，形成科學(xué)的開(kāi)發(fā)成本管理系統(tǒng)模式，并對(duì)開(kāi)發(fā)成本管理過(guò)程中得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)，以提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。本文試圖通過(guò)目標(biāo)成本的制定，分解及控制三個(gè)方面，簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；目標(biāo)成本；管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行合理有效的目標(biāo)成本管理，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行制定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，通過(guò)謹(jǐn)慎分析對(duì)成本進(jìn)行決策，來(lái)對(duì)成本管理的目標(biāo)進(jìn)行制定。對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行管理可以通過(guò)利用合同規(guī)劃將目標(biāo)成本進(jìn)行分解，并對(duì)目標(biāo)管理工作進(jìn)行分析、控制，定期進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，保證目標(biāo)成本管理工作能夠順利展開(kāi)，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本在開(kāi)發(fā)全過(guò)程都處于可控狀態(tài)。

1　進(jìn)行成本預(yù)測(cè)制定目標(biāo)成本

1.1目標(biāo)成本的組成

以某地產(chǎn)公司目標(biāo)成本測(cè)算表的摘要（圖1）為例，目標(biāo)成本包括以下內(nèi)容：

圖1　某地產(chǎn)公司目標(biāo)成本測(cè)算表

1.2目標(biāo)成本的制定

目標(biāo)成本的編制需要遵循市場(chǎng)導(dǎo)向原則、準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則、事前控制原則和動(dòng)態(tài)管理原則。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理需要對(duì)施工預(yù)算進(jìn)行控制管理，主要包括主體建安工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施及銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用[1]。

主體建安工程費(fèi)是由市場(chǎng)價(jià)格決定的，是在技術(shù)勞務(wù)市場(chǎng)、材料設(shè)備市場(chǎng)、承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中形成的，施工圖完成后應(yīng)據(jù)此對(duì)主體建安工程費(fèi)進(jìn)行修正。開(kāi)發(fā)前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)到許多政府稅費(fèi)，節(jié)能環(huán)保費(fèi)用，以及自來(lái)水、排污、燃?xì)?、電力電信等市政配套?xiàng)目。除了關(guān)注建安造價(jià)，還要注意政策變化，并收集相關(guān)文件，使成本管理的外沿得到擴(kuò)大[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理水平影響著成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)有著較高的管理水平，其用在管理上的費(fèi)用就相對(duì)較低。根據(jù)項(xiàng)目的具體定位設(shè)定相匹配營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)房企的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)思路，如中海華山瓏城的分布式營(yíng)銷(xiāo)，萬(wàn)科地產(chǎn)“0推廣費(fèi)用”的微信營(yíng)銷(xiāo)，控制銷(xiāo)售費(fèi)用。使?fàn)I銷(xiāo)設(shè)施及銷(xiāo)售費(fèi)用的管理目標(biāo)成本的制定更合理。

施工圖預(yù)算是財(cái)務(wù)費(fèi)用管理的重要內(nèi)容，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行核實(shí)，為財(cái)務(wù)費(fèi)用管理的現(xiàn)金流一共支持依據(jù)，并且需要各部門(mén)配合，使付款節(jié)點(diǎn)和工程部的形象進(jìn)度相對(duì)應(yīng)，這樣就可以利用工程部的進(jìn)度計(jì)劃來(lái)對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測(cè)[3]。

2　通過(guò)合同策劃將分解目標(biāo)成本

2.1合同策劃需考慮的因素

對(duì)成本要求非常高的項(xiàng)目，使用最多的就是平行發(fā)包模式，甲供料模式也被經(jīng)常使用，對(duì)合同都要進(jìn)行詳細(xì)分解。對(duì)于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的房地產(chǎn)工程，如果使用發(fā)包模式就需要管理能力較高的業(yè)主，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目如果對(duì)質(zhì)量的要求非常高，就不建議采用平行發(fā)包模式，甲供料模式也提倡采用，一般要求總承包單位將房地產(chǎn)項(xiàng)目的責(zé)任進(jìn)行承包。如果已經(jīng)采用平行發(fā)包模式或者甲供料模式，可以利用合同協(xié)議將房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

若將房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度作為管理的第一目標(biāo)，將成本作為管理的第二目標(biāo)，這種情況就需要盡量將責(zé)任全部納入到總承包單位，減少對(duì)平行發(fā)包模式和甲供料模式的采用[4]。

如果房地產(chǎn)項(xiàng)目要求將成本控制在最小，一般會(huì)采用平行發(fā)包模式和甲供料模式，對(duì)合同進(jìn)行詳細(xì)拆分。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于“三邊”工程，在進(jìn)行管理的過(guò)程中，要將進(jìn)度管理放在第一位，將成本放在管理的第二位。

2.2合同策劃的內(nèi)容

（1）對(duì)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的分類(lèi)，對(duì)合同中所涉及到的承包區(qū)域和承包范圍進(jìn)行研究，防止合同里面出現(xiàn)內(nèi)容交叉的現(xiàn)象，避免合同出現(xiàn)內(nèi)容漏洞。對(duì)單個(gè)合同的內(nèi)容要進(jìn)行認(rèn)真策劃，避免其對(duì)工程進(jìn)度造成影響，使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程造價(jià)管理能夠合理控制[5]。

（2）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究，要求弄清楚房地產(chǎn)項(xiàng)目中的專(zhuān)業(yè)工程分別由哪些分包工程承包，對(duì)材料和設(shè)備的指定供應(yīng)商要清楚知道。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行工程施工總承包招投標(biāo)的過(guò)程中，對(duì)工程報(bào)價(jià)和競(jìng)標(biāo)單位要合理選擇，并通過(guò)合同將房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的管理工作進(jìn)行明確說(shuō)明，避免不必要的糾紛造成經(jīng)濟(jì)損失。

3　ERP輔助實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理

3.1動(dòng)態(tài)成本的定義

動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本[6]。

3.2動(dòng)態(tài)成本管理的原則

3.2.1一個(gè)中心：“以合同為中心”

動(dòng)態(tài)成本，顧名思義，具有一定的變動(dòng)性，其中合同性成本的變動(dòng)性最大，因此，在進(jìn)行成本控制的時(shí)候，需要重點(diǎn)對(duì)合同性成本進(jìn)行控制。不屬于合同性成本相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易控制，如“非合同性成本”、“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程合同具有不確定的特點(diǎn)，對(duì)成本進(jìn)行控制十分復(fù)雜，在實(shí)際的成本控制過(guò)程中，很容易出現(xiàn)“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”的現(xiàn)象，使成本失去控制。

3.2.2三條主線(xiàn)：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的任意時(shí)段的綜合成本進(jìn)行反映和對(duì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)分布進(jìn)行反映就是我們所說(shuō)的“動(dòng)態(tài)成本”。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)審定后確定的工程量為“實(shí)際發(fā)生成本”，實(shí)際發(fā)生成本可以對(duì)項(xiàng)目的整體進(jìn)度進(jìn)行反映。房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)支付的款項(xiàng)稱(chēng)為“實(shí)付成本”，實(shí)付成本對(duì)項(xiàng)目的款項(xiàng)支付進(jìn)度進(jìn)行反映，能夠了解應(yīng)付和實(shí)付的具體情況。

3.3動(dòng)態(tài)成本管理的具體方法

ERP系統(tǒng)是一個(gè)信息平臺(tái)，能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行實(shí)時(shí)反映，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立成本結(jié)構(gòu)體系，對(duì)工程操作流程進(jìn)行規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行跟蹤記錄，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)I(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)與資金管理合理的結(jié)合起來(lái)。整個(gè)ERP系統(tǒng)主要是以合同管理為重點(diǎn)，主要作用是對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算，并對(duì)目標(biāo)成本、合同結(jié)算、動(dòng)態(tài)成本等相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行估算。ERP系統(tǒng)還可以將決策的依據(jù)提供出來(lái)，通過(guò)進(jìn)行成本管理簡(jiǎn)化大量的基礎(chǔ)性工作。并且該系統(tǒng)具有透明性，可以實(shí)時(shí)查詢(xún)相關(guān)信息，促進(jìn)相關(guān)工作人員的工作效率得到提高，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目管理的實(shí)時(shí)監(jiān)控[7]。

3.4簽證和材料認(rèn)價(jià)的管理

談到對(duì)變更簽證的管理.現(xiàn)行做法常常是簡(jiǎn)單的記錄現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的實(shí)際情況，認(rèn)為項(xiàng)目變更和簽證都是屬于工程部的工作范疇，而成本管理部門(mén)只需要在竣工的時(shí)候?qū)⒄鎸?shí)發(fā)生的金額記在結(jié)算書(shū)中。但是實(shí)際上房地產(chǎn)項(xiàng)目有很多的變更簽證，出現(xiàn)變更簽證的原因有很多，如圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的不完善、市場(chǎng)的不穩(wěn)定、現(xiàn)場(chǎng)施工發(fā)生變故等，只有在竣工時(shí)進(jìn)行結(jié)算才能對(duì)簽證花費(fèi)的資金進(jìn)行詳細(xì)的了解，很容易出現(xiàn)預(yù)算超支，而成本管理部門(mén)也無(wú)法提前預(yù)判工程造價(jià)，無(wú)法進(jìn)行工程施工控制。所以在每一次簽證單發(fā)生的時(shí)候，預(yù)算工作人員在做好簽證金額的同時(shí)，還要對(duì)同一個(gè)合同的簽證進(jìn)行累計(jì)。

關(guān)于材料認(rèn)價(jià)的管理，許多地產(chǎn)商的做法是材料價(jià)格按實(shí)調(diào)整。實(shí)際施工中，對(duì)相似的項(xiàng)目進(jìn)行施工可能會(huì)有多家施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工，要降低價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，施工單位不會(huì)在合同中將建筑材料進(jìn)行一次性認(rèn)價(jià)，而會(huì)在施工過(guò)程中對(duì)材料價(jià)格逐步提出。因?yàn)槭┕挝辉谑┕がF(xiàn)場(chǎng)的施工時(shí)間和用料時(shí)間都不相同，材料的價(jià)格在市場(chǎng)上經(jīng)常波動(dòng)，所以不同的施工單位提出來(lái)的材料價(jià)格不相同，認(rèn)價(jià)也就不相同。加大成本部門(mén)的工作強(qiáng)度，還增加開(kāi)發(fā)商控制成本的風(fēng)險(xiǎn)，由此看來(lái)，事前控制比較容易，而事中控制和事后控制就相對(duì)比較困難，在招投標(biāo)的環(huán)節(jié)中就需要對(duì)材料認(rèn)價(jià)進(jìn)行管理，并且關(guān)系到各個(gè)部門(mén)之間的配合，對(duì)合同文本的設(shè)計(jì)也會(huì)造成影響。材料部門(mén)進(jìn)行詢(xún)價(jià)，主要目的是能夠使最終中標(biāo)單位對(duì)各種主要材料價(jià)格進(jìn)行簽認(rèn)，讓開(kāi)發(fā)商掌握主動(dòng)權(quán)，規(guī)避價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

4　重視成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的績(jī)效評(píng)估完成以后，需要總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目中對(duì)成本控制的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在對(duì)項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)”進(jìn)行歸檔的時(shí)候，將其一起歸檔，在歸檔的基礎(chǔ)上，將成本控制的關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行提煉，這些相關(guān)數(shù)據(jù)信息就形成房地產(chǎn)項(xiàng)目的“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”。建立“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”，能夠保存房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目將來(lái)拓展業(yè)務(wù)有著重要的指揮作用。建立“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”，反映出“知識(shí)管理”的思想，將知識(shí)作為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展財(cái)富，不收人為因素的影響，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的進(jìn)行成本管理。

5　結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目十分重要，要求在管理的基礎(chǔ)上，對(duì)成本進(jìn)行核算，采取合理的控制手段對(duì)成本進(jìn)行控制，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

[1]楊建華.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理研究[J].重慶大學(xué)，2014，11（03）：25～26.

[2]王守華.基于目標(biāo)成本管理的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J].西南交通大學(xué)，2010，14（01）：21～22.

[3]常莎莎.基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J].江蘇科技大學(xué)，2012，15（44）：15～16.

[4]史穎.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀及改進(jìn)研究[J].重慶大學(xué)，2012，11（26）：41～42.

[5]王淑蓉.房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理研究[J].北京交通大學(xué)，2011，08（23）：25.

[6]于云飛.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理研究[J].哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2011，14（15）：101～102.

[7]黃麗玲.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理研究[J].華南理工大學(xué)，2013，18（03）：36～37.

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2015-6-26