莫建春

當(dāng)前，由于經(jīng)濟的發(fā)展，人口的流動，房價的上漲，群租現(xiàn)象越來越普遍。可以說，群租現(xiàn)象是城市住房供求失衡的表現(xiàn)，它為社會治安帶來了不小的隱患，也給社會管理提出了較大的挑戰(zhàn)。

一、基本情況

近年來隨著杭州市經(jīng)濟快速發(fā)展，外來人員及大學(xué)生創(chuàng)業(yè)人數(shù)大量增加，房屋租賃市場不斷擴大和租賃成本增加，形成了新的社會問題——房屋群租問題。

2011年，針對房屋群租現(xiàn)象不斷增加，為規(guī)范房屋租賃市場管理，住建部制定了《商品房屋租賃管理辦法》（住建部第6號令），于2011年2月1日起施行。該辦法第八條規(guī)定，要求出租住房應(yīng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位；不得改變房屋使用性質(zhì)等，填補了法律法規(guī)在群租限制意義上空缺，從管理角度上，在全國范圍內(nèi)有了法律依據(jù)。但目前杭州市尚未出臺群租房相關(guān)管理細(xì)則。

二、群租的現(xiàn)狀及危害

目前，杭州市西湖區(qū)蔣村、三墩等城郊地區(qū)和翠苑等離市中心較近的住宅小區(qū)里群租現(xiàn)象非常多見。囿于多維原因，群租問題始終未得到有效治理，久而久之，該問題逐漸成為危害我區(qū)社會穩(wěn)定的不良因素。

（一）群租影響了房屋結(jié)構(gòu)。據(jù)了解，房屋群租前必須進(jìn)行裝修分隔，一般按照20平方米一間將一套房屋分隔成若干間，每間里都帶有衛(wèi)生間，有的還帶有廚房。從現(xiàn)場觀察，分隔后的房屋大多改變了原設(shè)計結(jié)構(gòu)和平面布局，基本上把客廳和廚房都隔成房間，上下水管網(wǎng)和電路也按照分隔后的房間重新進(jìn)行鋪設(shè)。由于裝修時擅自改變住房結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生的后果：一是對房屋的使用安全造成了直接影響，為日后可能出現(xiàn)的房屋安全事故埋下伏筆。二是裝修分隔時雨污水管亂接，特別是陽臺房間普遍存在的將廁所污水管直接接入陽臺雨水管，后經(jīng)地下管網(wǎng)排入附近河流，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。

（二）群租增加了消防隱患。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，群租房內(nèi)空間小，易燃物品堆積較多，通道狹長，使用空調(diào)、電磁爐、電飯煲等大功率電器比較常見。盡管每間出租房都有電表，但由于入戶電源總表的額定功率限制，出現(xiàn)超負(fù)荷運轉(zhuǎn)現(xiàn)象，產(chǎn)生了很大的消防安全隱患。而出租房內(nèi)、公共通道基本未配備滅火器等消防器材，加上整個小區(qū)因為種種原因，公共部位消防設(shè)施破損嚴(yán)重。

（三）群租導(dǎo)致治安案件頻發(fā)。群租房內(nèi)人員混雜，而出租人往往只重經(jīng)濟利益，缺少管理，不主動配合公安機關(guān)做好外來人員登記管理工作，群租房往往成為藏垢納污的集聚地，治安刑事案件高發(fā)地區(qū)。導(dǎo)致案件高發(fā)的原因，主要是入住外來人口劇增，物業(yè)管理跟不上新發(fā)展，小區(qū)的防范主要依靠派出所的巡邏力量，監(jiān)控不到位，造成居民群眾的不滿。

（四）群租引發(fā)鄰里矛盾糾紛。據(jù)調(diào)查，近兩年相關(guān)部門接到的由群租引起的投訴問題持續(xù)上升，其中大部分反映相鄰妨礙。一是群租房內(nèi)租客身份復(fù)雜，作息時間不固定，易造成噪音干擾；二是由于衛(wèi)生設(shè)施短缺，亂倒垃圾、高空拋物甚至隨處大小便等情況都有出現(xiàn)；三是因房內(nèi)人多，用電量大，原始設(shè)計的用電負(fù)荷難以承受，夏季和冬季跳閘等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，引起周圍住戶不滿；四是房屋裝修分隔不規(guī)范，引起樓上樓下水管網(wǎng)滴漏現(xiàn)象時有發(fā)生，產(chǎn)生鄰里糾紛。

（五）群租造成衛(wèi)生環(huán)境惡化。首先，群租房屋內(nèi)人員密集，魚龍混雜，很多人缺乏良好的衛(wèi)生習(xí)慣，隨地吐痰，隨手亂扔垃圾，甚至?xí)捎谛l(wèi)生間緊張而有隨地大小便的情況發(fā)生。其次，群租房一般都處于居民區(qū)密集地或者交通繁華地帶，由于群租的租戶較多，小區(qū)門口多聚集著很多的餐飲小販，這為小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境管理帶來了不小的麻煩。

（六）群租導(dǎo)致租賃糾紛不斷。群租現(xiàn)象中，有很多不是房東直接將房屋租給住戶，而是經(jīng)過了二房東甚至三房東，租金不合理上漲，或者存在騙取押金的現(xiàn)象。同時，一些房東把租房事宜交給了中介，中介代收房租和押金，這樣很容易引起租賃糾紛。

三、相關(guān)建議

近幾年，以群租為誘因的社會治安案件屢見不鮮，隨之帶來的群租治理難問題再次突顯。針對群租治理問題，我認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行綜合治理：

（一）細(xì)化群租范圍。2011年住建部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第八條明令禁止群租行為，要求出租住房應(yīng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，并不得改變房屋使用性質(zhì)。此規(guī)定雖填補了法律法規(guī)在群租限制意義上空缺，但仍未從人數(shù)、面積等角度對群租范圍的確定作出具體規(guī)定。法律依據(jù)的不甚明晰，導(dǎo)致群租治理工作于法失據(jù)。因此，建議以《西湖區(qū)群租房安全綜合治理實施辦法（討論稿）》為樣本，從居住面積、居住人數(shù)等方面細(xì)化群租的治理范圍，為今后的群租治理工作提供切實可行的執(zhí)法依據(jù)。

（二）明確職責(zé)分工。群租治理是一個系統(tǒng)工程，多個政府部門均有所涉及，需要各部門協(xié)同作戰(zhàn)，僅憑我局一己之力實難負(fù)擔(dān)治理群租案件之重荷。建議由區(qū)政府或區(qū)綜治辦牽頭，確立以“鎮(zhèn)街屬地管理、部門分工負(fù)責(zé)，全區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)”為原則的群租綜合治理模式，由屬地鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)日常監(jiān)管，法制辦、信訪、公安、消防、安監(jiān)、住建、工商、地稅、衛(wèi)生計生、規(guī)劃、城管、司法行政等部門共同參與，各司其職，定期開展對違法、違規(guī)出租房屋的專項檢查，依法嚴(yán)懲群租案件。

（三）規(guī)范治理流程。必須厘清和規(guī)范群租案件的治理流程，方能保證群租治理的順利有效開展。建議建立起包括發(fā)現(xiàn)機制、認(rèn)定機制、責(zé)令整改、行政處罰和集中整治為主線的綜合治理流程，在此流程中，應(yīng)充分發(fā)揮鎮(zhèn)街的屬地優(yōu)勢，重點依靠公安部門的行政強制權(quán)，從而保證群租問題能夠及時發(fā)現(xiàn)、有力解決。

（四）加強多方自治。群租房屋的綜合治理除有賴于政府職能部門的日常監(jiān)管外，還需借助基層組織的自治力量，形成多方聯(lián)動、合力治理的良好局面。各社區(qū)應(yīng)積極配合屬地鎮(zhèn)街做好“群租”排查工作，加強對小區(qū)居民的安全知識宣傳和法制意識教育；業(yè)委會、業(yè)主大會應(yīng)積極發(fā)揮業(yè)主自治的作用，完善業(yè)主管理規(guī)約，有效規(guī)范租賃行為；各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的委托，加強小區(qū)出入管理和動態(tài)巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。

（五）落實登記備案制度?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條寫到 “房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！倍墩憬》课葑赓U管理條例》第五條到第八條，《杭州市房屋租賃管理規(guī)定》第八條到第十五條也對房屋租賃登記備案制度作出了適合浙江與杭州情況的具體規(guī)定。其中規(guī)定對不符合房屋租賃登記備案條件的，不予登記備案。而具有“不符合房屋安全標(biāo)準(zhǔn)，影響使用安全的”，“不符合房屋消防安全標(biāo)準(zhǔn)的”，“有其他依法禁止出租情形的”等這幾種情形的房屋都不得出租。因此，相關(guān)機關(guān)應(yīng)切實按照這些規(guī)定，貫徹落實房屋登記備案制度，對不具備租賃條件的，不予備案；對不符合房屋安全標(biāo)準(zhǔn)和消防標(biāo)準(zhǔn)的，不予登記；對有任何禁止出租情形的，禁止租賃。

在今后的工作中，我們應(yīng)該更新管理理念，變革管理方法，加大管理力度，創(chuàng)新管理體制，從多角度、全方位，采取“管理”“治理”“建設(shè)”等綜合措施，不斷發(fā)揮政府、城市管理部門和房地產(chǎn)管理部門的作用，發(fā)揮社會組織、自治組織的協(xié)同作用，構(gòu)建群租房治理新格局，最大限度地滿足人民群眾的期待，充分發(fā)揮我們房地產(chǎn)監(jiān)察部門維護(hù)社會和諧、穩(wěn)定的作用。