陳毅東

【摘 要】本文對房地產(chǎn)金融結構和房地產(chǎn)經(jīng)濟增長之間的關系采用的是市場風險股價模型協(xié)調(diào)整體關系中的遞歸估計法來進行分析的。從而論證房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長受到房地產(chǎn)金融結構變動的影響。以供參考。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；金融；經(jīng)濟

房地產(chǎn)金融結構主要是是由現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融環(huán)境和市場經(jīng)濟組合而成的，它不僅是保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提，還是整個房地產(chǎn)市場經(jīng)濟建設的主要內(nèi)容之一。近年來。隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的金融結構在迅速的擴張，這雖然有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是由于其擴張的速度過快，因此導致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的過程中，其金融結構失衡的現(xiàn)象時常發(fā)生，從而使得整個房地產(chǎn)經(jīng)濟受到制約。為此，我們在對房地產(chǎn)的金融結構和經(jīng)濟增長關系進行相應的研究分析，進而采用相應的解決辦法來對其進行處理，以促進我國社會主義市場經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。[1]

1.研究前景

所謂的房地產(chǎn)經(jīng)濟就是指以房地產(chǎn)銷售服務和房地產(chǎn)經(jīng)營管理為基礎的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟。房地產(chǎn)建筑是房地產(chǎn)經(jīng)濟增長與否的決定因素，它是以建筑的成本與建筑的售價之間的差來進行表示的。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長是受到國家政策、國民經(jīng)濟以及市場性價比等多種因素的影響。

房地產(chǎn)金融同樣是以房地產(chǎn)業(yè)為基礎的行業(yè)金融。它主要是圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、消費而展開的融資、籌資、結算等各種金融活動。房地產(chǎn)金融就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)作為一種高消費品，在市場的價值很大，因此也可以視為一種投資品。而當它成為投資品時，房地產(chǎn)金融便應運而生了。

有人曾這樣說中國房地產(chǎn)，五年以內(nèi)，房地產(chǎn)靠政府的補助；五年到十年，市場供求規(guī)律開始能發(fā)揮作用，供過于求使房地產(chǎn)經(jīng)濟步入低迷；十年之后家庭和人口結構將導致房子絕對剩余，房子將成為不值錢的東西，房價大跌。房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟增長的三大支柱之一，中國的房地產(chǎn)綁架了中國的經(jīng)濟。本文主要是針對有可能出現(xiàn)的因房地產(chǎn)銷售滯后而影響整個國民經(jīng)濟的情況，對中國的金融市場和房地產(chǎn)市場之間的關系進行深入的研究，以房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)景氣循環(huán)等為研究的主要內(nèi)容，同時還將對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系進行一些有用的說明。

2.研究方法和相關的指標數(shù)據(jù)

研究的方法和數(shù)據(jù)指標的介紹如下：

2.1計量模型

從“金融發(fā)展是金融結構變化”這個觀點出發(fā)，利用遞歸估計法來觀察不同時期內(nèi)金融結構變動對社會經(jīng)濟增長的影響，并將不同時期內(nèi)社會經(jīng)濟的增長數(shù)值進行比較，作出統(tǒng)計，最后根據(jù)統(tǒng)計結果來找出金融結構變動和社會經(jīng)濟增長之間所存在的某種均衡關系，以便為后期研究以及相關政策的實施提供參考依據(jù)。

2.2指標的選取和數(shù)據(jù)處理

本文選取房地產(chǎn)銷售額（Y）代表房地產(chǎn)經(jīng)濟增長指標，選取國內(nèi)貸款（Y1）、企業(yè)自籌（Y2）和其他來源（Y3）作為房地產(chǎn)金融結構指標，指標范圍是1999年一2006年1—4季度，數(shù)據(jù)來源見中國高校財經(jīng)數(shù)據(jù)庫。 考慮到以下兩個主要原因：（1）房地產(chǎn)金融的來源構成主要包括六部分（按國家統(tǒng)計局口徑分類），即國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌、其他來源（包括定金和預收款）、國家預算內(nèi)資金、國外投資、證券類資金（債券、股票、房地產(chǎn)信托）。從歷年（1999年一2006年）統(tǒng)計數(shù)據(jù)觀察，前三項指標總量一直占房地產(chǎn)金融來源的97%以上，而其他指標由于金融規(guī)模過小，從金融的結構的意義上缺乏作為入選樣本的研究價值，故只考慮國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌和其他來源三項指標；（2）現(xiàn)有的季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)只能追朔到1999年。

3.實證分析

3.1實證結果描述

利用協(xié)整技術分析變量間是否存在長期穩(wěn)定的均衡關系，這是利用向量自回歸模型進行動態(tài)響應分析的基礎。協(xié)整向量的遞歸估計結果分析如下所示。

鑒于樣本的大小，本文選擇2000年第4季度作為遞歸估計的開始期，得到的結果。由于跡統(tǒng)計量和最大特征值統(tǒng)計量得到的結果完全一致，所以只列出了跡統(tǒng)計量。表中的最后一列就是在原假設為全樣本協(xié)整的秩與遞歸子樣本的秩相同條件下的LR統(tǒng)計量。拒絕原假設就表明協(xié)整關系在樣本范圍內(nèi)存在結構突變點，一旦出現(xiàn)結構突變，我們將在協(xié)整估計時加入適當?shù)囊苿訂∽兞恐匦逻M行估計。從表中我們看到2003年第4季度到2004年第4季度存在協(xié)整關系的結構突變。

3.2結果分析

從上文中我們看到，房地產(chǎn)金融結構和房地產(chǎn)經(jīng)濟增長之間的協(xié)整關系在2003年第4季度到2004年第4季度之間發(fā)生了結構突變。從1999年到2002年第三季度以前國家一直在出臺積極政策，以促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。在2002年8月央行認為局部投資增幅過大，加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量?；謴驼魇胀恋卦鲋刀?。提高第二套住房的首付比例。2003年7月提出“出售的房屋開始征收房產(chǎn)稅”。2002年的土地調(diào)控政策是1999年積極政策以來的首次緊縮政策，但在從結構突變的檢驗中未有明顯體現(xiàn)，說明此項政策效應對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的總體增長效果很弱。

原因在于：由于城市土地資源的稀缺性、城鎮(zhèn)居民人均收入的提高和城鎮(zhèn)化水平持續(xù)穩(wěn)定提高等因素，在目前的房地產(chǎn)消費環(huán)境下開發(fā)商和消費者均持有房價格會持續(xù)上漲預期，而此時消費者只能是價格接受者，所以，征收土地增值稅政策最終只能將新增成本由開發(fā)商轉移到消費者身上，而消費者（包括真實住房需求者和投機者）又必須盡早地買房以避免將來更大的支出。此時，該項政策對開發(fā)商和消費者的行為影響較弱。2003年2季度的121號文件從本質(zhì)上來說促進了開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，同時放慢了開發(fā)商的供給速度，3季度的征收房產(chǎn)銷售稅政策極大的打擊了短期投機購房行為。因此，由于2003年政策消費者和開發(fā)商行為的影響所以導致結構突變產(chǎn)生。從結構突變的時間看出2003年信貸管理和征收房產(chǎn)銷售稅政策滯后效應為1個季度。

4.結束語

由于目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)的相關研究不多，可供參考的文獻很少，同時由于受經(jīng)濟增長和市場管理的限制，也沒有對房地產(chǎn)經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)金融結構之間的關系進行深入研究的試驗。所以本文擴大了對房地產(chǎn)金融結構和經(jīng)濟增長關系的研究的范圍，以遞歸估計法對房地產(chǎn)市場和金融市場之間的關系進行歸納總結，從而得出房地產(chǎn)金融結構和經(jīng)濟增長之間是彼此相互作用的關系。 [科]