鄭春紅

摘要：隨著我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，城市化進程明顯加快，城市軌道交通建設(shè)成為中國城市交通現(xiàn)代化發(fā)展的必經(jīng)之路，因其建設(shè)涉及居民住房拆遷補償問題，并呈現(xiàn)出經(jīng)?；?、大規(guī)模、復(fù)雜敏感的發(fā)展態(tài)勢，如何在遷建中推進城市建設(shè)、帶動經(jīng)濟發(fā)展、保障群眾利益、促進社會和諧、實現(xiàn)互利多贏的目標，成為政府部門急待解決的問題。

關(guān)鍵詞：城市軌道交通；拆遷補償；實例研究

一、軌道交通建設(shè)居民住房拆遷補償相關(guān)政策研究

城市軌道交通工程屬公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范疇，因而，解決相關(guān)工程居民住房拆遷補償問題，應(yīng)該與其他城市建設(shè)有所區(qū)別。在制定相關(guān)政策時，既要考慮公共產(chǎn)品因素，兼顧城市發(fā)展、古城文化保護，又要考慮實現(xiàn)科學(xué)補償、和諧拆遷、惠民安置的目標，因此，政策帶有公共投入、政府補貼的性質(zhì)，有三個鮮明特色。

1.實行定銷商品房拆遷補償方式

即對城市軌道交通建設(shè)中拆遷的居民實行現(xiàn)房補償安置，相當(dāng)于先給補償、住進新房、再拆舊房。這樣涉及拆遷的居民，可以略低于市場的價格，按被征收房屋合法建筑面積，在拆遷前購買多層、小高層、高層不同種類的定銷商品房。這種方式，讓使用于定銷商品房建設(shè)的土地資源得以顯化，儲備中心收購的土地成本和政府應(yīng)得的收益在土地出讓后能及時收回，降低建造成本，簡化交易手續(xù)，縮短征收工期，既保障城市軌道交通工程順利建設(shè)，又實現(xiàn)城市規(guī)劃的發(fā)展要求，既滿足居民安居樂業(yè)的需要、穩(wěn)定社會秩序，又促進經(jīng)濟社會事業(yè)發(fā)展。

2.保障基本居住需求拆遷補償方式

即對城市軌道交通建設(shè)中拆遷的居民，按照保障基本居住需求進行補償安置。也就是說，當(dāng)居民房屋拆遷現(xiàn)價達不到市政府規(guī)定的最低住房面積定銷商品房總價時，差額部分由政府買單。該種方式，間接地對被征收戶實行額外的補償，特別是對原住房面積小、經(jīng)濟困難的居民，提供最低居住面積的住房補償安置保障，改善了民生福祉，縮小收入差距，促進社會共同富裕。

3.轉(zhuǎn)公為私型的拆遷補償方式

因私房落實政策而產(chǎn)生的、特有的房屋拆遷補償安置方式。在城市軌道交通建設(shè)中，凡居民房屋拆遷涉及到因國家對私有出租房屋社會主義改造有關(guān)政策而形成的有租賃關(guān)系的（不包括原租戶性質(zhì)）房屋，建筑面積部分實行180%貨幣補償，其中，100%貨幣補償被征收房屋所有權(quán)人，被征收人不再享受房屋安置政策，80%補償房屋承租人。

二、存在的主要問題

1.房屋拆遷補償政策區(qū)域不平衡、差異大、不完善

在實際工作中，各地根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平，針對不同區(qū)域、項目性質(zhì)、建設(shè)程序等，制定出各自農(nóng)村房屋拆遷安置補償政策，或參照城市房屋拆遷相關(guān)規(guī)定進行拆遷。由于各地規(guī)定的補償面積、補償標準、市場價格、獎勵措施不同，執(zhí)行起來各行其是，這樣就出現(xiàn)“安置政策不盡相同、補償標準高低不一、拆遷群眾互相攀比”的現(xiàn)象。調(diào)查中，有52%的被訪者認為相關(guān)政策需進一步完善。

2.補償標準低，補償方式單一，補償力度不夠

補償標準和補償方式的確定是城市軌道交通建設(shè)居民房屋拆遷補償工作的重中之重。補償費包括被征收房屋市場評估價、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失費以及其他有關(guān)補助和獎勵等。從理論上講，補償定價總體比較合理。但由于各地發(fā)展境況不同，房地產(chǎn)市場行情的波動、物價上漲因素，加之居民原有居住房情、房型、收入條件不一樣、安置區(qū)域環(huán)境的改變、小區(qū)功能配套不同等，導(dǎo)致居民對拆遷補償?shù)男睦眍A(yù)期發(fā)生變化，拆遷補償?shù)膶嶋H所得大多數(shù)小于期望值。調(diào)查中，有45.3%的被訪者認為補償標準低、方式單一、力度不夠。

3.居民房屋拆遷補償評估體系制度不完善、管理不規(guī)范

評估價格是確定補償金額的重要依據(jù)，不規(guī)范的評估行為直接導(dǎo)致評估結(jié)果有失公允。目前，我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)基本上是由政府職能部門的二級機構(gòu)發(fā)展而來，形式上雖然脫了鉤，但實際并未脫離，在人財物方面仍有著千絲萬縷的聯(lián)系。在城市軌道交通建設(shè)居民住房拆遷補償工作中，當(dāng)眾多評估機構(gòu)為獲取拆遷人委托激烈競爭時，由于自身利益驅(qū)動，希望與之建立長期合作關(guān)系，評估機構(gòu)就會迎合拆遷人要求，難以保證100%中立性和公正性。調(diào)查中有25%的被訪者認為，評估機構(gòu)的評估存在不公允現(xiàn)象。

三、對策措施建議

1.加強法律法規(guī)建設(shè)，促進區(qū)域補償相對公平

國家新出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》，充分彰顯維護公共利益、保障被征收人的合法權(quán)益的鮮明特色，但如何運用新法規(guī)解決軌道交通建設(shè)居民住房拆遷補償問題，建議各地政府在制定有關(guān)政策時，既要考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟技術(shù)發(fā)展水平，又要量力而行、兼顧公平、縮小區(qū)域差異；既要考慮公共設(shè)施建設(shè)拆遷補償政策與其他城市建設(shè)的區(qū)別，又要科學(xué)可行，逐步實現(xiàn)新舊法規(guī)的接軌，同時，還要盡快彌補集體土地房屋拆遷補償問題的立法缺口，著力解決同一地區(qū)相鄰區(qū)域拆遷補償政策差別大、補償不一致、程序不規(guī)范等問題，實現(xiàn)地區(qū)相對平衡，縮小區(qū)域矛盾差異，完善拆遷補償機制。

2.確定公平合理的補償范圍和標準，建立多樣化的補償方式

合理確定房屋征收補償范圍及補償標準是補償公正性的前提基礎(chǔ)，建立多樣化的補償方式不僅可以保障安置居民的利益，還可以使拆遷居民享受到城市發(fā)展帶來的好處。相比之下，我國補償范圍較為狹窄，補償標準對間接損失考慮較少，有必要擴大補償范圍、提高標準、增加方式。

3.建立健全拆遷補償評估體系，規(guī)范評估行為

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的規(guī)范評估是實現(xiàn)公正補償?shù)闹匾h(huán)節(jié)。在各地尚未建立公開、公平、公正評估體系情況下，為更好的規(guī)范評估行為，筆者認為，地方政府要加強行業(yè)管理，制定行業(yè)規(guī)則，設(shè)立評估委員會，建立程序化的工作流程，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范內(nèi)部管理、約束行業(yè)行為，增強自律意識，不斷提高評估工作的透明度、參與度、公信度。

4.加大宣傳力度，拓寬宣傳渠道，營造和諧氛圍

要利用一切宣傳工具，拓寬宣傳渠道，通過發(fā)放拆遷補償政策匯編手冊、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)實地走訪考察、借助廣播、電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體宣傳，讓拆遷補償?shù)恼呒矣鲬魰?，還可以對先進事跡典型充分挖掘報道，對無理取鬧的反面事例堅決予以曝光?？傊?，要將宣傳貫穿于城市軌道交通居民住房拆遷安置工作始終，切實以人民群眾的根本利益為出發(fā)點、落腳點，以正確的輿論引導(dǎo)居民、疏導(dǎo)教育、消除顧慮，爭取廣大群眾的理解、支持和配合，營造和諧拆遷的社會氛圍。

參考文獻：

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