老樹

備受關(guān)注的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）已于3月1日起正式施行。人們關(guān)注它，大多是因為這部條例對房地產(chǎn)市場的影響。實際上，對房屋等建筑物的權(quán)利確認(rèn)只是這部《條例》的登記事項之一，對土地、林木等不動產(chǎn)權(quán)利的登記也會對人們的生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。《條例》的出臺，方便了人們辦理登記，減少了權(quán)屬糾紛，給人們吃了一顆“定心丸”，這不僅是社會進(jìn)步的表現(xiàn)，更是法律對人們合法權(quán)利的尊重。

多“權(quán)”合一

《中國新聞周刊》2014年12月22日刊發(fā)《不動產(chǎn)登記“統(tǒng)一”在即》一文中提到，在我國，“不動產(chǎn)”是個極為復(fù)雜的概念。土地有國有和集體所有之分，按照性質(zhì)分為林地、草地、耕地以及建設(shè)用地，按照區(qū)域和用途又分為農(nóng)村建設(shè)用地、農(nóng)村承包土地和城市建設(shè)用地。登記發(fā)證機(jī)關(guān)也五花八門，林業(yè)部門發(fā)林權(quán)證，農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證。建設(shè)部門發(fā)房產(chǎn)證、宅基地證，國土部門發(fā)土地使用權(quán)證。由于歷史沿襲，不動產(chǎn)登記分散在近10個部門，再加上技術(shù)難題、制度缺失等多種原因，不動產(chǎn)登記從未實現(xiàn)過全國聯(lián)網(wǎng)。由此導(dǎo)致了極為嚴(yán)重的“信息孤島”問題，甚至在部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。同處一地的兩個縣之間的信息也是閉塞的。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記則試圖打破這種各自為政下的無力推進(jìn)局面，換一種思路進(jìn)行全盤整合，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

《南方日報》2015年2月28日的文章《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著什么》提到，《條例》實施后，意味著將會有一個統(tǒng)一的基礎(chǔ)信息平臺。過去歸國土部、住建部、農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)部門等地方管理的不動產(chǎn)權(quán)，將打破部門和地域的分割，由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺管理，并依法公開查詢系統(tǒng)。新證問世，舊證依舊有效，不受任何影響。此外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)堅持“不變不換”和方便企業(yè)群眾的原則，房地產(chǎn)不變更、不交易，不用換領(lǐng)新證，這也意味著，老百姓手里的房產(chǎn)證仍然有效。

《新華每日電訊》2015年2月27日的文章《不動產(chǎn)登記了，對你將有什么影響》指出，作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心內(nèi)容，簿證統(tǒng)一后，物權(quán)變動情況才能統(tǒng)一規(guī)范反映，物權(quán)才能得到統(tǒng)一的嚴(yán)格保護(hù)。簿證不統(tǒng)一，不動產(chǎn)物權(quán)就無法統(tǒng)一公示，可能出現(xiàn)權(quán)利交叉和沖突，不動產(chǎn)登記公示公信的效力就會打折扣，物權(quán)也可能得不到切實保護(hù)，還會引起糾紛和矛盾。消除分散登記模式下證書不統(tǒng)一的弊端，將便民利民，減少行政成本。原來分散的登記簿和證書中很多內(nèi)容重復(fù)，浪費行政成本，也容易出現(xiàn)錯誤，給權(quán)利人造成不必要的麻煩。

《檢察日報》2015年3月2日發(fā)表的《不動產(chǎn)登記，讓你的權(quán)利得到充分保護(hù)》一文稱，不動產(chǎn)登記的基本功能就是為百姓關(guān)心的土地和房產(chǎn)即不動產(chǎn)物權(quán)建立法律根據(jù)，這也是物權(quán)法公示原則的要求。建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的意義，在于保障和促進(jìn)不動產(chǎn)領(lǐng)域的市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)，保障公共資產(chǎn)和人民的不動產(chǎn)權(quán)利，保障和促進(jìn)我國相關(guān)行政執(zhí)法和司法。意義重大。

房產(chǎn)紛擾

人民網(wǎng)2015年2月27日刊文《不動產(chǎn)登記會影響房價嗎》指出，影響房價的核心因素是供求關(guān)系，不是登不登記房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，宏觀經(jīng)濟(jì)情況、貨幣流動性等也是重要因素。不動產(chǎn)登記，實際上是摸清住房的家底，更有利于調(diào)控政策的準(zhǔn)確性，更有利于房地產(chǎn)市場趨向健康平穩(wěn)。

《經(jīng)濟(jì)參考報》2015年3月2日的文章《不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅及房價下跌無直接關(guān)系》稱，不動產(chǎn)登記并非為了抑制房價。就像每個中國公民都有一個全國統(tǒng)一身份證那樣，中國的每宗不動產(chǎn)，不管是土地還是房屋，也應(yīng)該實行全國統(tǒng)一登記、統(tǒng)一發(fā)證、信息全國聯(lián)網(wǎng)，發(fā)達(dá)國家都是如此。只有這樣，政府才能更加有效地管理不動產(chǎn)，更加有力地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)。對普通民眾來說，擔(dān)心的則是房產(chǎn)稅。他們以為實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是為了征收房產(chǎn)稅。如此理解，失之偏頗。當(dāng)前，國家正在積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，可以說，這一立法節(jié)奏與進(jìn)程，與《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施沒有直接和必然關(guān)聯(lián)，也不受其影響。

《廣州日記》2015年2月28日刊文《不動產(chǎn)登記建統(tǒng)一信息平臺，并非指向房地產(chǎn)調(diào)控》指出，不動產(chǎn)登記工作不僅可以實現(xiàn)多部門間審批以及申請流程的簡化，更重要的是，這為我國未來完善房地產(chǎn)稅體系、個人住房信息系統(tǒng)、個人信用體系等一系列長效工作奠定基礎(chǔ)。不動產(chǎn)登記并非指向房地產(chǎn)調(diào)控，短期影響相對有限。短期來看，由于《條例》執(zhí)行對象為發(fā)生交易、轉(zhuǎn)讓或抵押行為的不動產(chǎn)，并未涉及存量房地產(chǎn)，在不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺全面運(yùn)行、房地產(chǎn)稅體系建立完善前，購房者觀望情緒或?qū)⒓又?，投資性購房者大量拋售的可能性較小。但不排除反腐工作配合之下，個別城市或局部地區(qū)二手房源集中供應(yīng)從而影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場量價變化。

《證券時報》2015年3月5日的文章《不動產(chǎn)登記很難撇開小產(chǎn)權(quán)房》提到，不動產(chǎn)登記是按照《物權(quán)法》的要求，依法保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行為，按照我國當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性。所以，小產(chǎn)權(quán)房不可能予以登記，更不可能通過合法登記“漂白”。但是，目前全國小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模巨大。小產(chǎn)權(quán)房在降低房價、降低生活成本、促進(jìn)城市化等方面具有不可替代的作用，因此，無法繞開處理小產(chǎn)權(quán)房的問題。小產(chǎn)權(quán)房的處理應(yīng)以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為前提，與土地制度改革同步推進(jìn)。

任重道遠(yuǎn)

中國網(wǎng)2015年2月28日刊發(fā)的《不動產(chǎn)登記制度不應(yīng)放棄反腐功能》一文指出，《條例》的出臺與實施，首先是一種法治保障與鞭策，讓不動產(chǎn)登記進(jìn)入法治軌道。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度是市場經(jīng)濟(jì)的一項基礎(chǔ)性制度，和每個人的切身利益息息相關(guān)，旨在為全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易市場的形成構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。因此，實現(xiàn)其制度的本身價值首當(dāng)其沖，夯實其法治經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性地位是“主要矛盾”。不動產(chǎn)登記，可以成為一個“動感”的開端。動起來，制度更能顯現(xiàn)活力。反腐敗制度的建設(shè)與完善，不是“單打獨斗”，應(yīng)該利用一切現(xiàn)在的與正在建立的制度資源，形成“組合拳”。關(guān)權(quán)力的“制度籠子”，不只是單純的反腐防腐制度，還有其他制度的幫襯與堵漏，形成制度的疊加，更加嚴(yán)絲密縫，不給權(quán)力留下絲毫的機(jī)會。鑒于此，不動產(chǎn)登記制度也不宜放棄反腐的“預(yù)留功能”，今天收集到的相關(guān)“大數(shù)據(jù)”，可以為日后的反腐進(jìn)行“云計算”。

《經(jīng)濟(jì)日報》2015年2月27日發(fā)表《不動產(chǎn)登記新政策效應(yīng)還需慢慢看》一文稱，不動產(chǎn)登記的出臺，會使房地產(chǎn)市場更加透明規(guī)范，并會推進(jìn)房產(chǎn)稅的實施，這就會給擁有多套住宅的房主帶來一定的心理壓力。在這種壓力下，很多人會出售房產(chǎn)，將房源釋放到二手房市場。與此同時，由于持有多套房產(chǎn)的成本和風(fēng)險上升，會降低一些投資人的房地產(chǎn)投資熱情，不再“囤房”，從而改變市場對供求關(guān)系的預(yù)期。所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未來會在一定程度上對房價上漲形成壓力，將有利于樓市調(diào)控長效機(jī)制的推出。在懲治腐敗呈高壓態(tài)勢的背景下，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還承載了“以房反腐”的期待。

鳳凰網(wǎng)2015年1月6日的文章《市、縣不動產(chǎn)登記遇阻：房產(chǎn)、土地誰是登記核心》指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體工作主要在地方，特別是市、縣一級，但目前進(jìn)展并不樂觀，市、縣一級針對不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到哪個部門尚存爭議。不動產(chǎn)登記職責(zé)整合，是不動產(chǎn)登記制度能否順利落地的關(guān)鍵。國家應(yīng)加強(qiáng)對地方職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作的聯(lián)合監(jiān)督指導(dǎo)，明確相關(guān)政策和指導(dǎo)意見，督促地方加快推進(jìn)職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作，確保各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠順暢接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督、上下對口一致。

新華網(wǎng)2015年2月26日的文章《不動產(chǎn)登記導(dǎo)致樓市緊張，實施仍存障礙》文章稱，《條例》的正式實施將明晰產(chǎn)權(quán)，為房產(chǎn)稅的落地鋪路，對貪腐也將產(chǎn)生一定的震懾作用，但其還有較長的一段路要走。首先，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的真正實施需要各方配合，需要一定的技術(shù)支持。其次，我國大部分不動產(chǎn)分布在農(nóng)村地區(qū)，而小產(chǎn)權(quán)房不得進(jìn)行不動產(chǎn)登記，就是說有大量不動產(chǎn)暫時不在登記范圍之內(nèi)，這對于全面開展不動產(chǎn)登記是一個障礙。另外，除房產(chǎn)外，耕地、林地、海島等都屬于不動產(chǎn)，它們的確權(quán)依據(jù)不同的法律，如何將它們整合起來形成真正的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也是問題。

鏈接：國外如何辦理不動產(chǎn)登記

新加坡：以房查人很清晰。在房產(chǎn)交易過程中，新加坡的不動產(chǎn)電子登記系統(tǒng)基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細(xì)信息，如房主姓名和國籍，以及這套房屋建好后曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過多少買家、有無相關(guān)貸款和按揭等信息。這種信息不僅房屋買賣的委托律師可以查到，房產(chǎn)中介也可以查到。但是如果普通民眾要查詢某一個人名下?lián)碛卸嗌俜慨a(chǎn)則是不可能的，因為這涉及個人隱私。政府通過不動產(chǎn)登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財產(chǎn)情況，以防止個人不正常地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)，有效地制止了利用房地產(chǎn)貪污受賄等腐敗情況的發(fā)生。

日本：交易發(fā)達(dá)，登記嚴(yán)格。日本的不動產(chǎn)登記分為土地登記和土地上的建筑物登記。如要進(jìn)行土地或相關(guān)建筑物的交易時，交易者首先要去中介公司選擇目標(biāo)不動產(chǎn)，然后可以先去登記部門付費查閱相關(guān)資料，了解該不動產(chǎn)的性質(zhì)和邊界，還要請專家鑒定目標(biāo)不動產(chǎn)的價格和稅金，最后再去登記部門登記。日本的不動產(chǎn)登記具有嚴(yán)格的法律意義，不動產(chǎn)只有通過登記才能享有法律上的權(quán)利，只有履行登記手續(xù)并獲得認(rèn)可后，其擁有的不動產(chǎn)才具備法律賦予的權(quán)利，才能進(jìn)行交易、擔(dān)保、抵押、租借等行為。而沒有登記的不動產(chǎn)如果進(jìn)行上述交易時，不僅不受法律的保護(hù)，而且一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將受到嚴(yán)厲的懲罰，其不動產(chǎn)還會被沒收。

英國：體系復(fù)雜，效果明顯。在英國，土地承載的不動產(chǎn)從屬于土地，其不動產(chǎn)登記制度實為土地登記制度，對建造的房屋僅在土地權(quán)屬證書中予以標(biāo)明，并不頒發(fā)專門的房屋權(quán)屬證書。不動產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)相對分散，分為英格蘭和威爾士系統(tǒng)、蘇格蘭系統(tǒng)、北愛爾蘭系統(tǒng)。雖然復(fù)雜且管理分散，但相對完善的不動產(chǎn)登記制度，對英國房地產(chǎn)業(yè)和總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

德國：嚴(yán)謹(jǐn)透明，防止腐敗。德國不動產(chǎn)登記由地方法院的不動產(chǎn)登記局掌管，不動產(chǎn)登記簿按土地所有權(quán)人設(shè)立，一個所有權(quán)人一個號碼。根據(jù)當(dāng)事人的需要，登記后可以出具登記證明（也稱房產(chǎn)證）。證明的內(nèi)容與登記簿記載的內(nèi)容一致。在德國，房產(chǎn)登記制度在很大程度上是公開的。如果權(quán)利人能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系，就可以在不動產(chǎn)登記局查詢登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息。

責(zé)編/文邦