王曉剛 陳威 張雯 鄧增健

摘要：由于土地拆遷的不定性，為了更好地推進和諧拆遷，本文利用GIS思維等因子建立起輔助模型，為拆遷數(shù)據(jù)提供可靠依據(jù)。

關(guān)鍵詞：拆遷模型；輔助模型；GIS

引言

隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進，土地的流轉(zhuǎn)成為常態(tài)。土地拆遷交易過程中，雙方對拆遷補償價格存在博弈，價格制定存在黑匣子行為，導致拆遷過程中時有沖突的發(fā)生。本文引用GIS等相關(guān)技術(shù)，在此次拆遷模型中建立起采用GIS技術(shù)，利用其特有的空間分析功能、專家評價系統(tǒng)等對土地進行估價，就拆遷補償中的土地估價方法（不包含經(jīng)營性損失等）進行討論，借以為拆遷補償中價格計算提供方法。

1.拆遷估價模型

拆遷補償中有很多因子組成，包含地上部分的補償、土地補償、附屬物的補償、拆遷獎勵等。如圖：

本文中此模型重點是在拆遷補償中土地補償?shù)姆椒▽崿F(xiàn)。土地補償部分使用GIS的空間分析功能進行土地估值。根據(jù)GIS的原理，影響地價的因素分為五大部分，即：繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件和未來收益分紅。

從拆遷行為角度分析，拆遷分為公益性項目拆遷和開發(fā)商經(jīng)營性拆遷，收益分紅主要針對公益性拆遷。在公益性拆遷的過程中，被拆遷者能從項目建成中獲得益處，收益分紅體現(xiàn)在被拆遷者減少拆遷補償。其權(quán)重由專家、拆遷者、被拆遷者協(xié)商決定。

2.土地補償?shù)挠嬎闩c確定

2.1 數(shù)據(jù)需求與處理

數(shù)據(jù)要求充分表達該區(qū)域的本來面貌，各要素齊全。同區(qū)DEM數(shù)據(jù)，作為實現(xiàn)環(huán)境條件評價的支撐數(shù)據(jù)。對矢量化的數(shù)據(jù)進行初步的點、面緩沖區(qū)分析、數(shù)字地形分析等，為影響因子確定權(quán)重提供空間依據(jù)。

2.2專家評價因素、因子影響權(quán)重

因子權(quán)重的確定方法有特爾菲法、層次分析法和專家權(quán)法等，本文采用特爾菲法確定權(quán)重。本文把初始矢量化的數(shù)據(jù)和意見等送于專家，他們依此及其專家知識進行權(quán)重打分，幾輪打分后形成最終的權(quán)重。整個過程的進度都要有被拆遷者參與其中。

由于土地補償計算的五大因子中，每個因素下面又有多個因子組成。在不同區(qū)域內(nèi)有些因子的影響因素接近零，我們要對大量因子進行篩選。利用主成分分析的方法舍去那些沒影響、或影響的因子。

2.3權(quán)重賦值與數(shù)據(jù)再分析

對于專家評價的權(quán)重進行相應地塊的屬性賦值，對于賦值數(shù)據(jù)進行空間分析如疊加分析、分區(qū)賦值等使每塊地塊都有相應的屬性，如圖所示：

2.4土地補償計算與數(shù)據(jù)修正

利用GIS的屬性處理器，計算各個因子權(quán)重等對土地價值影響，最后形成土地補償結(jié)果。土地補償?shù)膬r格進行市場修正，本文利用市場比較法，得出修正要拆遷地塊的值公式如下：

AAg=BBg

式中：

A即交易的地塊市場價值；

Ag即交易地塊模型估值；

B即要拆遷地塊待修正市場值；

Bg即要拆遷地塊模型估值。

2.5 開發(fā)相應模塊、輸出結(jié)果報告

開發(fā)一個小模塊把存儲在屬性表中的數(shù)據(jù)以txt形式輸出，形成結(jié)果報告。

3.結(jié)論

（1）本文提出了利用GIS的空間分析、屬性計算等工具，對土地進行空間分析處理。

（2）利用特爾菲法確定因子權(quán)重、主成份分析篩選因子，市場比較法修改正價值來計算土地補償價格的方式，利用AE二次開發(fā)做出計算結(jié)果并得出報告。該具有易操作、可視性好等可行性。

（3）本方法整個過程都有被拆遷者的參與定價討論，不僅能避免黑匣子操作也能增加被拆遷者對拆遷價格的理解，使整個過程透明度高，促進拆遷進度快速推進。

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