龔小鋒

關(guān)于北京未來(lái)樓市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，最出名的論斷無(wú)過(guò)于北師大教授董藩在2013年時(shí)預(yù)測(cè)的，“25年后，北京每平米房?jī)r(jià)將超過(guò)80萬(wàn)元。”不管這一論斷是否有可能實(shí)現(xiàn)，隨著城市外拓，北京環(huán)線的最高價(jià)格也不斷攀升卻是事實(shí)。如今，北京三環(huán)房?jī)r(jià)和四環(huán)內(nèi)新盤均價(jià)分別進(jìn)入10萬(wàn)元和8萬(wàn)元時(shí)代。

與此同時(shí)，今年被北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為頂豪年，一批高價(jià)地項(xiàng)目入市，使得北京高端住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷攀高。今年以來(lái)，北京豪宅市場(chǎng)逐漸從“10萬(wàn)+”喊到了“20萬(wàn)+”，豪宅項(xiàng)目正在不斷試探價(jià)格的天花板。

最高紀(jì)錄不斷刷新

最高紀(jì)錄，顯然說(shuō)的是豪宅故事。隨著城區(qū)土地日益稀少，目前高價(jià)項(xiàng)目更多可能出現(xiàn)在四環(huán)以內(nèi)，尤其集中在海淀西北、朝陽(yáng)東北、豐臺(tái)三地。

從各自優(yōu)勢(shì)來(lái)說(shuō)，海淀依托中關(guān)村產(chǎn)業(yè)，有深厚的教育資源和歷史文化底蘊(yùn)，如保利海德公園、萬(wàn)柳書院都集中在海淀。朝陽(yáng)的孫河、東壩兩地近年來(lái)成為高端項(xiàng)目聚集地，保利東壩項(xiàng)目、首開(kāi)瑯樾、中糧瑞府都集中在朝陽(yáng)東壩或?qū)O河區(qū)域。如今，豐臺(tái)也開(kāi)始成為了高端新貴，誕生了華潤(rùn)亞林西、龍湖西宸原著、泰禾西局項(xiàng)目等。

回到被譽(yù)為豪宅元年的2015年，至今八個(gè)月過(guò)去，北京豪宅價(jià)格仍然在不斷攀升，而回顧這八個(gè)月，可以看到在價(jià)格突破方面，豪宅絕對(duì)起到了中堅(jiān)力量的作用。

2014年底，農(nóng)展館地王——北京壹號(hào)院以單價(jià)“16萬(wàn)元/平米”獲得審批；隨后，中糧瑞府憑借單價(jià)20萬(wàn)元/平米獲得銷證的事件，成為第一個(gè)突破20萬(wàn)單價(jià)的項(xiàng)目。6月6日，東山墅和京投銀泰琨御府兩個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)銷售價(jià)格均超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

幾天后的6月11日，北京豪宅的報(bào)價(jià)紀(jì)錄再被刷新，在西三環(huán)西局板塊，龍湖西宸原著項(xiàng)目入市，預(yù)售單價(jià)在11萬(wàn)-18萬(wàn)元/平米之間。單價(jià)最高的是9號(hào)樓一套房源，擬售單價(jià)為25.45萬(wàn)元/平米，另外11號(hào)樓一套房源擬售單價(jià)24.43萬(wàn)元/平米。

后來(lái)的事實(shí)表明，頂豪的故事才剛剛上演，融創(chuàng)中國(guó)在6月18日同時(shí)推出北京壹號(hào)院和使館壹號(hào)院兩個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，一個(gè)開(kāi)發(fā)商同一時(shí)間推出兩個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目在此之前十分少見(jiàn)。

“北京壹號(hào)院銷售均價(jià)在19萬(wàn)元/平方米左右，而臨湖位置的樓王將會(huì)賣到40萬(wàn)元/平方米。” 據(jù)融創(chuàng)北京公司總經(jīng)理荊宏此前透露，這一價(jià)格將超過(guò)上海綠城黃埔灣38萬(wàn)元/平方米的天價(jià)，成為國(guó)內(nèi)最貴的住宅項(xiàng)目。

40萬(wàn)元，這似乎還不能佐證北京房?jī)r(jià)的高度。因?yàn)闁|三環(huán)的老盤合生·霄云路8號(hào)推出的空中四合院，單價(jià)36萬(wàn)元起，最高50萬(wàn)元/平方米，計(jì)算下來(lái)，單套物業(yè)最高單價(jià)將達(dá)50萬(wàn)元/平米，總價(jià)將在3.6億到5億元，這對(duì)于北京樓市甚至內(nèi)地房地產(chǎn)歷史上，都可能是一次刷新之舉。

難得的是，在價(jià)格飆高之際，成交量也在上升。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月26日，今年，北京10萬(wàn)+頂豪成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的147套。

這些項(xiàng)目?jī)r(jià)格飆高的背后，顯然是由于其稀缺性，與北京普通住宅商品房無(wú)關(guān)，也與普通老百姓無(wú)關(guān)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅就表示，以北京內(nèi)城別墅為例，“北京2006年到現(xiàn)在，三環(huán)以內(nèi)的別墅供應(yīng)量是46套，四環(huán)以內(nèi)的是182套，再分到每個(gè)社區(qū)，其實(shí)就是那么幾十套的房子?！?/p>

環(huán)線房?jī)r(jià)持續(xù)飆高

北京的新房?jī)r(jià)格，可謂一環(huán)逼一環(huán)，水漲船高。眾所周知的是，如今北京三環(huán)房?jī)r(jià)已經(jīng)步入10萬(wàn)元時(shí)代，北京四環(huán)已進(jìn)入8萬(wàn)元時(shí)代，北京五環(huán)已經(jīng)進(jìn)入了5萬(wàn)元時(shí)代。

鏈家地產(chǎn)高級(jí)副總裁、高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵認(rèn)為，“我們現(xiàn)在可以看到北京四環(huán)內(nèi)新盤的價(jià)格已經(jīng)很少低于8萬(wàn)元了，基本上都在8萬(wàn)元以上了，甚至四環(huán)外的很多新盤價(jià)格都已經(jīng)在6萬(wàn)元到8萬(wàn)元之間。”

早在2013年，陶紅兵即表示五年之內(nèi)北京房?jī)r(jià)將超過(guò)10萬(wàn)元/平米，該言論一出引起一片嘩然。如今，他的預(yù)判是，“到明年就會(huì)看到北京四環(huán)內(nèi)新盤價(jià)格會(huì)在10萬(wàn)元”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉給出的觀點(diǎn)也與此相近，“2013年以來(lái)，北京四環(huán)平均地價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，四環(huán)到五環(huán)之間平均地價(jià)是3萬(wàn)元/平方米?！睆埓髠ケ硎荆凑者@些地價(jià)計(jì)算，今年北京四環(huán)內(nèi)上市的項(xiàng)目銷售均價(jià)將在8萬(wàn)元/平方米左右，四環(huán)到五環(huán)之間房?jī)r(jià)則將達(dá)到5萬(wàn)元/平方米。

在他看來(lái)，即使價(jià)格高漲，北京土地還是只會(huì)更加稀缺，近兩年，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來(lái)四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒(méi)有住宅用地。目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分存量合計(jì)在8萬(wàn)套左右，而四環(huán)的存量不足1萬(wàn)套。

北京五環(huán)已經(jīng)進(jìn)入了5萬(wàn)元時(shí)代，如海淀一直是豪宅的聚居地，其價(jià)格往往會(huì)超過(guò)整體環(huán)線的價(jià)格“生長(zhǎng)”。典型的例子是融創(chuàng)在五環(huán)外的明星項(xiàng)目西山壹號(hào)院，其在2014年的價(jià)格就已經(jīng)突破了65000元/平米。

根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，五環(huán)住宅用地成交溢價(jià)率快速提高，土地成本快速飆升并轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)，市場(chǎng)新格局逐步出現(xiàn)，五環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀楹勒瑓^(qū)。個(gè)別區(qū)域甚至將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出5萬(wàn)元這個(gè)數(shù)字。今年4月27日，海淀北部地區(qū)一住宅地塊的商品房部分樓面價(jià)達(dá)4.3萬(wàn)元/平方米，加上成本及利潤(rùn)，售價(jià)預(yù)期在10萬(wàn)元/平方米以上。

位于東北五環(huán)邊上的東壩板塊也快速崛起，北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志預(yù)測(cè)，“未來(lái)，東壩板塊商品房的均價(jià)將邁向10萬(wàn)元”，其給出的理由是東壩板塊正處于一個(gè)騰飛的節(jié)點(diǎn)，區(qū)域規(guī)劃、配套落實(shí)和品牌房企，這些天時(shí)地利人和都已經(jīng)具備?！?/p>

對(duì)于北京未來(lái)五環(huán)外的價(jià)格，毛大慶在今年年初還擔(dān)任北京萬(wàn)科公司總經(jīng)理時(shí)曾下過(guò)這么一個(gè)判斷，“北京以后五環(huán)到六環(huán)的房子都是8萬(wàn)到10萬(wàn)元”。毛大慶甚至和媒體開(kāi)玩笑說(shuō)：“我一年的工資你們都看得見(jiàn)，我也買不起北京的房子了?！?

地價(jià)倒逼房?jī)r(jià)

北京地價(jià)一直在漲，哪怕是處于調(diào)整之中的2014年也沒(méi)停。

陳志分析稱，隨著地價(jià)快速攀升，成本壓力倒逼開(kāi)發(fā)商不得不做豪宅，今年出現(xiàn)的大量豪宅項(xiàng)目，多數(shù)是由于2013年、2014年出讓的高價(jià)地入市導(dǎo)致的“被高端”現(xiàn)象，這是拉動(dòng)北京房?jī)r(jià)快速上漲的重要因素。

近兩年，開(kāi)發(fā)商為規(guī)避樓市風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始著重布局一線城市，因此一旦有優(yōu)質(zhì)地塊入市，勢(shì)必會(huì)引起眾多房企的激烈爭(zhēng)搶。今年年初開(kāi)始，北京土地市場(chǎng)爆棚，豐臺(tái)、東壩等區(qū)域一塊塊土地接連被高價(jià)拍出。今年1月，豐臺(tái)白盆窯地塊以86.25億元的價(jià)格被華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體摘得，折合樓面價(jià)高達(dá)38000元/平方米，成為北京新一輪地王。

當(dāng)天，參與了該地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的毛大慶對(duì)媒體表示：“北京普通商品房單價(jià)將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代?！边@一論斷，當(dāng)天就成為房地產(chǎn)行業(yè)最熱的新聞。據(jù)毛大慶后來(lái)透露：“那天說(shuō)6萬(wàn)元時(shí)代，我本來(lái)想寫8萬(wàn)元的，我想這個(gè)寫出去不好，但是實(shí)際上真的是8萬(wàn)元了，后來(lái)有人說(shuō)應(yīng)該是7.5萬(wàn)到8萬(wàn)元之間?！?/p>

毛大慶表示：“去年出讓了2000億的地，有一半是商品房用地，但實(shí)際上商品房特別少，大概占三成左右，會(huì)配建很多保障房。而商品房里，全是高價(jià)房?！?/p>

今年以來(lái)，北京市供地節(jié)奏明顯放緩，土地供應(yīng)有限，城市核心區(qū)更是一地難求。亞豪機(jī)構(gòu)截至6月24日的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京土地市場(chǎng)僅實(shí)現(xiàn)土地成交34宗，比去年上半年減少了55宗，為近八年來(lái)同期土地成交量最低。

在6月底那輪土地供應(yīng)潮中，幾乎每宗地都火熱成交，一些非傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域的地塊也引起了房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

從住宅產(chǎn)品的區(qū)域分布來(lái)看，過(guò)去的價(jià)值洼地也開(kāi)始補(bǔ)漲，以東壩區(qū)域?yàn)槔?，該區(qū)域最近成交地塊為1月16日被首開(kāi)龍湖聯(lián)合體摘下的東壩南區(qū)地塊，平均樓面價(jià)格11586元/平方米。

而近期北京掛出的一宗東壩地塊起始價(jià)格30.5億元，總建筑規(guī)模15.8萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)格19088元/平方米，比半年前出讓的同區(qū)域地塊平均樓面價(jià)高出約8000元/平方米。

南城區(qū)域也在追漲狀態(tài)。近一兩年來(lái)高端產(chǎn)品線開(kāi)始向南城轉(zhuǎn)變。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年以前，北京樓市60%的成交在長(zhǎng)安街以北，但隨著南城的發(fā)展，2013年長(zhǎng)安街以南樓市成交量占到北京市場(chǎng)總成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成績(jī)占到總成交量的一半比重。

在北京土地日益稀缺和購(gòu)買力依舊旺盛的矛盾下，新盤供不應(yīng)求的疲態(tài)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，7月北京純商品住宅市場(chǎng)（不含保障房與自住房）僅新增住宅產(chǎn)品2950套，供需比為1：2.3，市場(chǎng)已經(jīng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

這意味著，在地價(jià)倒逼房?jī)r(jià)之下，北京樓市價(jià)格還將走高。陶紅兵認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)判斷是仍然會(huì)持續(xù)上漲，但由于投資性需求受到擠壓等因素，未來(lái)北京樓市暴漲可能性不大。