蘇雅琴　喻瑤　許珠　羅玉琳

摘要：近年來深圳房價(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人們的收入水平，給老百姓的生活帶來了高房價(jià)下的重壓。本文結(jié)合近年來深圳房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法，判定各項(xiàng)因素特別是稅收對房地產(chǎn)價(jià)格的顯著性影響。然后通過多元和一元回歸分析，將各因素對房價(jià)影響程度進(jìn)行對比，并單獨(dú)對轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收改革對房價(jià)的影響進(jìn)行了深入剖析，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收的改革與深圳市的房價(jià)呈現(xiàn)正相關(guān)，稅收沒有真正發(fā)揮抑制房價(jià)的作用。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)讓稅收 灰色關(guān)聯(lián)度分析 回歸分析 深圳房價(jià)

目前房價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們的收入增長水平，這不僅阻礙了居民生活水平的提高，對國民經(jīng)濟(jì)的全面健康穩(wěn)定發(fā)展也造成了一定影響。為保證國民經(jīng)濟(jì)的健康和諧發(fā)展，有必要對房地產(chǎn)市場實(shí)施宏觀調(diào)控。在市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，稅收作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，不論是在房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整、還是在經(jīng)濟(jì)秩序的規(guī)范中所起的作用不可估量。

一、中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收改革歷程

房地產(chǎn)稅制形成過程大致可分成三個(gè)階段：創(chuàng)立初始階段（1949—1973年）、萎縮階段（1978—1994年）、恢復(fù)和逐漸完善階段（1994 年以后）[1]。隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，稅收政策的重要性也日益凸顯，特別是近幾年房地產(chǎn)增量市場的火爆發(fā)展，導(dǎo)致一線城市房價(jià)猛漲，剛性需求得不到滿足，進(jìn)而帶動了存量市場的迅猛發(fā)展。與此同時(shí)，國家也加強(qiáng)了對存量市場的稅收制度的改革，改革力度也日益加大，現(xiàn)對近年來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收制度的幾次重大改革進(jìn)行總結(jié)，詳見表1：

由于 2005 、2006 年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，為提高二手房交易成本，打壓炒房團(tuán)，并引領(lǐng)房價(jià)回歸合理區(qū)間，政府出臺了關(guān)于營業(yè)稅和個(gè)人所得稅的一系列稅收調(diào)整政策。2008 年、2009 年受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場稅收政策在此時(shí)稍有放松。2010 年至 2013 年經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，房價(jià)持續(xù)上漲，稅收政策又逐步收緊，不放松對二手房市場的政策調(diào)控[2]。

二、稅收改革對抑制深圳房價(jià)的作用度分析

（一）目前深圳地方性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收制度

深圳現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅主要包括五種：營業(yè)稅、印花稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅，詳見表2。

（二）基于多模型的影響程度論證

由于近10年內(nèi)房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行了多次改革，且房價(jià)的影響因素具有多樣性，結(jié)合深圳市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，首先確定稅收中幾個(gè)主要改革的稅種，通過設(shè)定某一套房地產(chǎn)在改革的不同階段所要繳納的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的總值得到一個(gè)數(shù)據(jù)鏈。然后選取房地產(chǎn)價(jià)格的各類影響因素，采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法，判定各類因素與房價(jià)之間的關(guān)聯(lián)程度，從而選取影響較大的因素同已經(jīng)得到的因稅收改革而產(chǎn)生的數(shù)據(jù)鏈來進(jìn)行多元線性回歸分析，最后重點(diǎn)針對稅收改革數(shù)據(jù)鏈對房價(jià)的影響進(jìn)行一元線性回歸分析。

從稅收改革歷程我們可以得知，近10年來二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)主要集中在營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等，由于每次變革的內(nèi)容涉及一個(gè)或者多個(gè)稅種，為了將這些稅收量化變得更加全面直觀，從而清晰的顯示稅收改革產(chǎn)生對房價(jià)產(chǎn)生的影響，我們采用實(shí)例來進(jìn)行論證，列舉出不同時(shí)期的稅收情況：假設(shè)張三有一套購買了三年的普通住房（80平方米），購買原值為45萬，設(shè)定2006年的出讓單價(jià)為7000元每平方米，下面列出在稅收改革的每一個(gè)階段他轉(zhuǎn)讓住房所需繳納的稅收總額：

上述表3中，設(shè)定2005年的轉(zhuǎn)讓單價(jià)為7000元/平方米，設(shè)定人民幣以后每一年人民幣上浮的利率均為5%，由此，我們可以得出在2005—2013年稅收改革的幾個(gè)重要階段張三轉(zhuǎn)讓他的房屋所需繳納的稅收總額，并且將這數(shù)據(jù)鏈設(shè)定為2005—2013年稅收改革的量化結(jié)果來進(jìn)行分析。

1、灰色關(guān)聯(lián)度分析

通過選取便于分析對房地產(chǎn)價(jià)格影響的人口總數(shù)量、生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、房地產(chǎn)稅收（稅率）、銷售面積等因素，并且統(tǒng)計(jì)這些因素2005—2013年的發(fā)展情況，根據(jù)這些數(shù)據(jù)，設(shè)定上述影響房地產(chǎn)價(jià)格的五大因素為自變量B，設(shè)定2005—2013年的房屋均價(jià)為因變量，將數(shù)據(jù)輸入SPSS軟件，進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析，計(jì)算出人口總數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、生產(chǎn)總值、稅收、銷售面積等5大因素與房價(jià)的關(guān)聯(lián)度，可以得到下面表4：

從表4中可以看到，房屋均價(jià)與總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、生產(chǎn)總值、設(shè)定情況下稅收總額均呈現(xiàn)正相關(guān)，且相關(guān)度在0.7—0.95之間，相關(guān)度相對來說比較高，特別是與總?cè)丝跀?shù)、生產(chǎn)總值、設(shè)定情況下稅收總額的相關(guān)度比較高，從數(shù)據(jù)上看，在選取的五大因素中，稅收對房地產(chǎn)價(jià)格的影響排在第三位，初步表明，稅費(fèi)改革對房價(jià)有顯著影響。

2、回歸分析

（1）多元線性回歸分析：通過對上述灰色關(guān)聯(lián)度分析，發(fā)現(xiàn)所選擇的因素與房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著影響，進(jìn)而建立該五項(xiàng)因素的多元回歸模型，設(shè)定為：Y=a+bX1+cX2+dX3+eX4+fX5+g。其中Y為房地產(chǎn)價(jià)格，X1為總?cè)丝跀?shù)，X2為房地產(chǎn)開發(fā)投資，X3為生產(chǎn)總值，X4為設(shè)定情況下稅收總額，X5為銷售面積。

同樣根據(jù)表4中各個(gè)影響因素的相關(guān)數(shù)據(jù)，選擇直接進(jìn)入和逐步回歸分析方法，進(jìn)行多元線性回歸分析，得到如下表5：

表5是從上述五個(gè)因素中采取逐步減少的方式進(jìn)行回歸分析的初始模型總攬，從表中可以看出，模型的判定系數(shù)在0.962—0.965，說明回歸模型與樣本的觀測值有較好的擬合優(yōu)度。同時(shí)看到，經(jīng)調(diào)整后判定系數(shù)為0.817—0.901，說明因變量變化的81.7%—90.1%可以由模型解釋。

表6是采用同樣的方式進(jìn)行的方差分析表，是對回歸模型進(jìn)行的顯著性分析，又稱F檢驗(yàn)。從表中可以看到，F(xiàn)值為8.141—37.395；F檢驗(yàn)的P值從0.057—0.000，逐步小于系統(tǒng)默認(rèn)設(shè)定的0.05的顯著水平。說明就回歸方程而言，預(yù)測變量對因變量的作用是顯著的，回歸模型成立。

表7為剔除變量表，按照回歸分析中所設(shè)定的F檢驗(yàn)的P值小于0.05，t檢驗(yàn)的P值均小于0.1，不符合此要求都會被逐步剔除。

表8是回歸參數(shù)分析表，表中的后兩欄是回歸參數(shù)的顯著性檢驗(yàn)數(shù)據(jù)，又稱t檢驗(yàn)。從表中能夠發(fā)現(xiàn)t檢驗(yàn)的P值小于所設(shè)定的0.1的顯著水平。說明預(yù)測變量的作用是顯著的，也從側(cè)面反映出回歸模型顯著成立。

（2）一元線性回歸分析：利用表5中的相關(guān)數(shù)據(jù)，單獨(dú)分析稅收改革對房價(jià)的影響，選擇直接進(jìn)入和逐步回歸分析方法，進(jìn)行一元線性回歸分析，得到表9：

從表9中可以看出自變量稅收與因變量價(jià)格之間模型的判定系數(shù)為0.851，回歸模型與樣本的觀測值有較好的擬合優(yōu)度。同時(shí)看到稱F檢驗(yàn)部分，F(xiàn)值為39.932，F(xiàn)檢驗(yàn)的P值為0.000，小于設(shè)定的0.05的顯著性水平。說明就回歸方程來說，預(yù)測變量即自變量對因變量的作用是顯著的。

三、結(jié)論

通過以上分析，我們發(fā)現(xiàn)，在灰色關(guān)聯(lián)度分析中，所選取的包括稅收改革在內(nèi)的六大因素都對房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響，其中稅收改革的影響系數(shù)在0.9以上，表明影響比較顯著。就回歸分析來看，多元回歸分析得出由總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、生產(chǎn)總值、稅收總額、銷售面積這五個(gè)影響因素構(gòu)成的自變量與房地產(chǎn)構(gòu)成的因變量形成的模型總體上看是成立的，但是最終得出影響房地產(chǎn)價(jià)格最大的不是稅收改革而是生產(chǎn)總值，這是由于宏觀經(jīng)濟(jì)起主導(dǎo)作用決定的，而稅收改革對房地產(chǎn)價(jià)格的影響度排在第三位，這就論證了稅收改革對當(dāng)前深圳市的房地產(chǎn)價(jià)格有著比較顯著的作用。再單獨(dú)對稅收改革與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行一元線性回歸分析可以看出相關(guān)度R為0.851，當(dāng)R>0，稱正線性相關(guān)，當(dāng)r<0，稱負(fù)線性相關(guān)，由此我們可以看出稅收改革與房價(jià)的關(guān)系存在一個(gè)正相關(guān)的關(guān)系，即隨著稅收改革的不斷推進(jìn)，反而促進(jìn)了房價(jià)的上漲，這明顯不符合我國稅收的原設(shè)定的作用，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相背離。因此，征收房產(chǎn)稅只是穩(wěn)定房價(jià)的一種輔助手段，并不能成為抑制房價(jià)的“殺手锏”[3]。長遠(yuǎn)來看，不能將抑制房價(jià)的希望僅僅寄托在征收房產(chǎn)稅上面，而應(yīng)該更從影響房價(jià)的根本原因入手，消除地方政府對“土地財(cái)政”的依賴。同時(shí)，要以增加供給和完善市場結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，緩解住房供需矛盾[4]。只有綜合多方面的配合，才能使中國房地產(chǎn)在健康的軌道上越走越遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王明坤.中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探討[J].天津師范大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版）， 2003（5）：16—21

[2]何泳儀.房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究——以重慶市為例[D].贛南師范學(xué)院，2013

[3]王敏.限購和房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響——基于長期動態(tài)均衡的分析[J].世界經(jīng)濟(jì)，2013（1）：141—159

[4]朱孔來.淺析征收房地產(chǎn)稅對未來房價(jià)的影響[J].城市發(fā)展研究，2011，18（6）：3—5

（蘇雅琴，1990年生，湖南邵東人，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院碩士研究生。研究方向：土地經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。通訊作者：喻瑤，1965年生，湖南婁底人，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院副教授。研究方向：土地經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)）