泗縣城市建設(shè)投資有限公司 李慶利

縱觀我國近幾年的經(jīng)濟(jì)走向，納稅籌劃是隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營的規(guī)范化、法制化以及公民意識(shí)的不斷提高而出現(xiàn)的新名詞，所以隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而會(huì)有更大的廣闊前景。我們知道企業(yè)在公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，靠的是多層次、全方位的經(jīng)營運(yùn)作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不另外，它涉及的稅種多、投入大、資金周轉(zhuǎn)長，這是其特色，以最小的投入獲取最大的收獲是所有房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營動(dòng)機(jī)和最終目的，而土地增值稅的管理直接影響著企業(yè)的利潤，所以如何運(yùn)用國家稅收政策使房地產(chǎn)企業(yè)在合理地節(jié)稅的情況下，增加企業(yè)的利潤對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講既是機(jī)遇又是一個(gè)新挑戰(zhàn)。

一、土地增值稅納稅籌劃含義及作用

(一)土地增值稅納稅籌劃的含義

其實(shí)直觀地說起土地增值稅就是國家為了宏觀地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)而制定的房地產(chǎn)企業(yè)特定的稅種。是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其建筑物等其他產(chǎn)權(quán)所取得收入的單位及個(gè)人而征收的一種稅。其目的是國家用來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的一種手段。納稅籌劃其大體含義是指納稅人在滿足國家上述目的稅收政策的前提下，從自身的整體稅負(fù)最小化、經(jīng)濟(jì)利益最大化出發(fā)，對(duì)企業(yè)的投資、融資、理財(cái)?shù)雀鞣N經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行事先籌劃與安排，最終達(dá)到節(jié)約稅收支付成本，進(jìn)而獲取最佳企業(yè)價(jià)值最大化的目的。

(二)土地增值稅納稅籌劃的作用

1、有利于降低企業(yè)的總體成本

我們知道企業(yè)運(yùn)營成本包括對(duì)稅賦的支付，并且所在的比例也十分可觀。那么如果可行的納稅籌劃方案使土地增稅最小，從而導(dǎo)致所得稅減少，最終使企業(yè)的凈利潤增加，這是房地產(chǎn)企業(yè)最希望達(dá)到的目的之一。

2、有利于優(yōu)化企業(yè)的現(xiàn)有資源

我們大家都知道，稅金是現(xiàn)金流出的一種形式，是很直觀的帶有強(qiáng)制性的流出，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的納稅額度較大，所以大量的土地增值稅額度可以導(dǎo)致整體企業(yè)的現(xiàn)金流出巨大，甚至?xí)a(chǎn)生經(jīng)營中的短期資金斷裂，最終影響企業(yè)的籌資、投資、融資活動(dòng)，那么做好企業(yè)土地增值稅籌劃工作可以為合理地調(diào)動(dòng)資金、挖掘資金運(yùn)用的潛力，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的生命力。

3、有利于樹立企業(yè)的社會(huì)形象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在創(chuàng)造了自身的價(jià)值同時(shí)，也要樹立良好的企業(yè)形象，這樣可以在提高企業(yè)效益的前提下，更好地履行了社會(huì)責(zé)任。因?yàn)榧皶r(shí)的納稅，合理的避稅，在感動(dòng)了社會(huì)的同時(shí)，更感動(dòng)了老百姓，從而為企業(yè)的創(chuàng)收打下了伏筆。

二、優(yōu)化土地增值稅納稅籌劃的措施

我們了解了土地增值稅納稅籌劃的定義及作用后，如何從哪些方面入手使企業(yè)達(dá)到最佳的目的？不同的房地產(chǎn)企業(yè)在不同的項(xiàng)目上，應(yīng)該結(jié)合自身的特點(diǎn)，找出切實(shí)可行的辦法。下邊本人想結(jié)合自己的實(shí)際工作，談?wù)勛钚峦恋卦鲋刀愓呦碌募谢I劃方式，具體如下：

(一)從增稅的范圍出發(fā)

通過上面的土地增值稅的范圍我們知道，國家征繳土地增值稅必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：土地的所有權(quán)必須是國家所有；必須發(fā)生了使用權(quán)或者產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；必須取得收入。這樣房地產(chǎn)企業(yè)可以從這三個(gè)條件下工夫，進(jìn)行細(xì)致的研究。如建房后進(jìn)行出租，沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以就不交土地增值稅；如果建房后，以開放商品進(jìn)行投資，與不是同行的企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營，產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變化，同時(shí)對(duì)方不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣不交土地增值稅；如與實(shí)力較大的企業(yè)簽訂合同，替該企業(yè)代建房，以受托方的身份去開發(fā)商品，房屋建好后，向?qū)Ψ绞杖〈ㄙM(fèi)，是一種勞務(wù)性質(zhì)，這樣繳納營業(yè)稅，也不交土地增值稅等。通過上面的分析我們不難看出，如果對(duì)方建房后不是再次出售，而是留作自用，那么用于上述方式進(jìn)行合理避稅是最佳不過的方案了。另外我們知道企業(yè)要想做強(qiáng)做大是在不斷籌資、投資、融資過程中經(jīng)營發(fā)展，使用自建房與不是同行業(yè)的對(duì)方進(jìn)行聯(lián)營是再好不過的手段，因?yàn)檫@樣既可以節(jié)約了資金，又盤活了現(xiàn)有的資源，同時(shí)更減少了資金的占用。這也是目前不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營好思路。

(二)從銷售的收入出發(fā)

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額進(jìn)行納稅的。那么如果扣除額一定的前提下，收入越多，納稅額就越多，并且稅法規(guī)定，收入是銷售產(chǎn)品有關(guān)的所有收入，不能扣除任何費(fèi)用，所以在這種情況下少計(jì)算收入是最佳的避稅方式。如果收入是由多種因素構(gòu)成的話，那么將其進(jìn)行分解，并且簽訂多次合同。如銷售毛坯房簽訂一次合同，繳納土地增值稅。到了精裝修時(shí)，再簽訂一次合同，這份收入根據(jù)稅法規(guī)定繳納建筑業(yè)的營業(yè)稅，不繳納土地增值稅。所以進(jìn)行了有效的避稅。另外，國家規(guī)定，土地增值稅是累進(jìn)稅率，不是比例稅率，就是說收入分為多個(gè)檔次，高收入的稅收檔次大，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該詳細(xì)地建立好各種基礎(chǔ)賬本，將收入的不同檔次進(jìn)行詳細(xì)地分開核算，這樣低檔次的收入稅率是較低的，如果不能分開的話，那么一律按高稅率進(jìn)行增稅，這也是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員必須注意的事情，因?yàn)樗P(guān)系到企業(yè)的稅賦及稅收問題，最終關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營利潤。

(三)從扣除的項(xiàng)目出發(fā)

稅法是為國家服務(wù)的，它與國家的政策相適應(yīng)的。又因?yàn)榉彩嵌际且环譃槎厝シ治龅?，所以稅法也在不斷的調(diào)整與完善，國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，也在積極地調(diào)動(dòng)納稅人的積極性，讓納稅人努力地減輕自己稅賦負(fù)擔(dān)，這就有了土地增值稅的扣除項(xiàng)目一詞。它是在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品有收入的前提下，規(guī)定可以扣除的各種項(xiàng)目。那么我們會(huì)根據(jù)國家稅收政策，最大范圍地加大扣除項(xiàng)目，這樣從而達(dá)到避稅的目的。如利息的扣除就有兩這情況，有按5%和10%的扣除率，并且有具體的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)應(yīng)該先計(jì)算下，那種扣除方式扣除數(shù)較大，之后再考慮下一步工作，如果計(jì)算出來的適應(yīng)10%的扣除率扣除數(shù)比較大，那么直接計(jì)算即可，就不用費(fèi)事到處開具證明了，有母子公司的房地產(chǎn)企業(yè)和彼此關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)比較適應(yīng)上述方案。另外，從房地產(chǎn)企業(yè)特有的加計(jì)扣除項(xiàng)目中進(jìn)行考慮?，F(xiàn)在國家規(guī)定，小區(qū)的基礎(chǔ)建筑設(shè)施、公共建筑設(shè)施、建筑安裝費(fèi)等項(xiàng)目都可以計(jì)入開發(fā)成本，并且可以計(jì)入加計(jì)扣除項(xiàng)目中，并且做好小區(qū)各項(xiàng)安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)都能更好讓業(yè)主滿意，進(jìn)而會(huì)促進(jìn)房屋的銷售，所以房地產(chǎn)企業(yè)要加大這部分建設(shè)，這是企業(yè)創(chuàng)質(zhì)量、創(chuàng)形象、創(chuàng)收益的最佳途徑。

(四)從稅收的優(yōu)惠政策出發(fā)

我們知道，國家的稅收優(yōu)惠政策一定是與當(dāng)時(shí)歷史背景相一致，所以在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃者就一定要關(guān)注這一時(shí)點(diǎn)的社會(huì)動(dòng)態(tài)，國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向，以及國家的稅收優(yōu)惠政策特別是本省最新的稅收動(dòng)態(tài)，然后房地產(chǎn)企業(yè)再根據(jù)自己的實(shí)際情況作出最佳的選擇。如國家對(duì)普通住宅與廉住房進(jìn)行了界定，并且對(duì)上述房屋的銷售制定了許多稅收優(yōu)惠政策，其中就有土地增值稅，那么房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的導(dǎo)向與稅收的政策出發(fā)，在建筑豪華住宅的同時(shí)，考慮多數(shù)居民的需求，再建筑些普通住宅和廉住房，并且將他們進(jìn)行分開核算，再測(cè)算好臨界點(diǎn)，這樣就會(huì)享受到國家許多優(yōu)惠政策的同時(shí)，還刺激了普通居民的消費(fèi)，并且在增加了企業(yè)的銷售收入的同時(shí)，也很好地履行了社會(huì)責(zé)任，這也是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前比較時(shí)髦的管理模式。

三、結(jié)束語

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種，因?yàn)榧瓷婕暗椒康禺a(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤又涉及到企業(yè)的后期所得稅的繳納，進(jìn)而涉及到企業(yè)凈利潤，最終涉及到企業(yè)的投資者的利益。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該在人力、物力、實(shí)力上下工夫，去認(rèn)真地地揣摩土地增值稅納稅籌劃的管理方式，使其在節(jié)約稅務(wù)成本的前提下，促進(jìn)企業(yè)的效益增加，最終使促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

[1]曾學(xué)慶.淺談土地增值稅的納稅籌劃技巧[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2009（19）

[2]于堯.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法探索[J].中國管理信息化，2011（16）

[3]楊勐.淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃[J].財(cái)經(jīng)界，2013（09）