鵬宇投資集團(tuán)有限公司 韓平

近年來(lái)，在我國(guó)營(yíng)改增稅制改革工作深入與市場(chǎng)環(huán)境的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了較大的變化。一方面人民群眾在生活水平提高的背景下，對(duì)于商品房的要求不斷提高，另一方面在國(guó)家政策調(diào)控與市場(chǎng)信任不足的困擾下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與盈利空間不斷縮減，整個(gè)行業(yè)處于一個(gè)畸形發(fā)展的背景下。因此對(duì)于現(xiàn)階段的管理工作來(lái)說(shuō)，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范也就異常的重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型

(一)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，大部分企業(yè)的負(fù)債率一般維持在一個(gè)較高的水平，其平均數(shù)據(jù)在70%上下，這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入較高與資金回籠時(shí)間較慢具有較大的關(guān)系，因此企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，一定需要具備較高的資金流動(dòng)能力。而當(dāng)企業(yè)某段時(shí)間的流動(dòng)資金較少時(shí)，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機(jī)構(gòu)完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來(lái)源于項(xiàng)目的盈利率，因此企業(yè)在高負(fù)債率的壓力下需要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在日常經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，如果項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題或資金鏈斷裂時(shí)，不但會(huì)影響到企業(yè)的盈利空間，還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的直接破產(chǎn)。例如，xx地產(chǎn)作為內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的十強(qiáng)企業(yè)，從2015年上半年的發(fā)展情況來(lái)看，雖然其營(yíng)業(yè)額高達(dá)151.07億元，但是與往年同期相比已經(jīng)下降15%，有息負(fù)債總額達(dá)460億元，并多次面向市場(chǎng)舉債，企業(yè)的實(shí)質(zhì)壓力已經(jīng)失去市場(chǎng)的信任。而在其逆市瘋狂擴(kuò)張的背景下，有關(guān)市場(chǎng)人士與專(zhuān)家斷言企業(yè)隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)會(huì)資金斷裂問(wèn)題。這個(gè)案例在一定程度上折射出整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

(二)再融資風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，除了萬(wàn)科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業(yè)外，大部分企業(yè)較難單獨(dú)開(kāi)發(fā)完成一個(gè)完整的地產(chǎn)項(xiàng)目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業(yè)均會(huì)選擇到與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作。不過(guò)，如果相關(guān)企業(yè)未取得與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作就開(kāi)始上馬項(xiàng)目時(shí)，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業(yè)債務(wù)問(wèn)題、信用問(wèn)題、開(kāi)發(fā)前景等層面的考量下容易直接拒絕項(xiàng)目貸款，同時(shí)也會(huì)影響到市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對(duì)于我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還可轉(zhuǎn)向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會(huì)加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，作為我國(guó)曾經(jīng)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)的溫州地區(qū)，其在2008年金融危機(jī)后，大部分企業(yè)開(kāi)始舉債民間資本，從而引起企業(yè)的資金鏈斷裂問(wèn)題。其中，到了2011年4月時(shí)，樂(lè)清的電纜制造巨頭三旗集團(tuán)瀕臨破產(chǎn)重組，接著龍灣江南皮革有限公司運(yùn)營(yíng)者停業(yè)，在這之后，溫州地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)一股“倒閉潮”。

(三)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

利率作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國(guó)家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業(yè)銀行的利率會(huì)根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。其中，2007年利率調(diào)整對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)較大的比例，并開(kāi)始影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，在國(guó)民輿論壓力下，國(guó)家政府不得不針對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行調(diào)整，實(shí)行了加息政策。而在該政策執(zhí)行后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上一旦出現(xiàn)問(wèn)題而導(dǎo)致盈利空間無(wú)法滿足預(yù)期目標(biāo)后，將會(huì)一定程度的影響到企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目投資，甚至破產(chǎn)。

(四)管理上的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其與各行政部門(mén)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)較為頻繁。例如，必要的稅務(wù)、審計(jì)等部門(mén)。而在經(jīng)濟(jì)來(lái)往的過(guò)程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，例如，隨著國(guó)家相關(guān)政策的不斷調(diào)整，稅率的不斷加大，造成無(wú)意的漏稅、賬務(wù)失誤等問(wèn)題。另外，如果某一企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度缺乏完善時(shí)，其也較為容易造成企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導(dǎo)致與其它的部門(mén)經(jīng)濟(jì)來(lái)往賬目的缺失，還會(huì)影響到成本管理，容易造成資金的實(shí)際使用超出預(yù)期方案，直接影響到企業(yè)的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

(一)構(gòu)建成熟的融資渠道

現(xiàn)階段，在整個(gè)行業(yè)投資熱潮退卻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極構(gòu)建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實(shí)現(xiàn)多元化融資戰(zhàn)略，從而避免傳統(tǒng)單一融資渠道風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大問(wèn)題的出現(xiàn)。在具體的工作上，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要基于自身融資潛力出發(fā)，通過(guò)多元化融資模式的共用完成融資渠道的優(yōu)化。例如，信托計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券，抵押、產(chǎn)權(quán)交易以及租賃等均屬于現(xiàn)階段較為成熟且管用的手段。而針對(duì)民間資本進(jìn)行融資，一定要避免高利息模式的出現(xiàn)，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業(yè)一樣自負(fù)盈虧。在構(gòu)建成熟的融資渠道后，將可以進(jìn)一步提升企業(yè)的盈利能力，并減少債務(wù)與償債比例，把企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍之內(nèi)。

(二)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足而無(wú)法獨(dú)立完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)問(wèn)題，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項(xiàng)目回報(bào)率的前提下，還要對(duì)自身的還款空間進(jìn)行考慮。另外，企業(yè)面對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，在資金不足的情況下雖然可以通過(guò)舉債經(jīng)營(yíng)而利用到金融杠桿提升收入，但是負(fù)債一定要在自身資本結(jié)構(gòu)承受的范圍內(nèi)，然后再基于自身能力控制與管理債務(wù)比例，強(qiáng)化現(xiàn)金流動(dòng)的有效管理，進(jìn)而取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

(三)樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，無(wú)論任何時(shí)期均要樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在具體的工作上，可以基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行把握，并科學(xué)合理的針對(duì)國(guó)家的政策改變進(jìn)行解讀，然后預(yù)測(cè)出可能出現(xiàn)的變化問(wèn)題，從而可以提前避免風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提升風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。另外，在相關(guān)政策出現(xiàn)變化后，企業(yè)一定要及時(shí)構(gòu)建相對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案，留有一定比例的風(fēng)險(xiǎn)基金儲(chǔ)備，進(jìn)一步提升自身在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的生存適應(yīng)能力。特別基于我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)說(shuō)，其正好處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，政策、市場(chǎng)變化較快，房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展的過(guò)程中必須要研讀國(guó)家政策走向，并把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，積極規(guī)避經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(四)強(qiáng)化前期調(diào)查有效控制成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了它是一種高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，并且容易受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府政策的影響。在進(jìn)行項(xiàng)目投資的前期必須加強(qiáng)對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查，做好足夠的前期風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告。因此風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告里不可或缺的組成部分。特別是未來(lái)的支出報(bào)告和收益報(bào)告。以利于進(jìn)行正確的投資決策。很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，要正確認(rèn)識(shí)到成本控制在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。具體的做法是，在項(xiàng)目投資前，要編制全面的項(xiàng)目預(yù)算，整個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行中嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。即對(duì)于項(xiàng)目投資、施工和銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程都要嚴(yán)格的執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算。要加強(qiáng)對(duì)于整個(gè)過(guò)程的財(cái)務(wù)核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過(guò)高或則因資金短缺而導(dǎo)致資金鏈斷裂，另外，企業(yè)可以建立相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)于整個(gè)過(guò)程要嚴(yán)格的審核。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業(yè)一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，然后有針對(duì)性的強(qiáng)化相關(guān)管理工作，為企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展提供動(dòng)力支持。

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