劉飛

2014年中國樓市進(jìn)入了“寒冬期”，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格持續(xù)下調(diào)，但成交量紀(jì)錄卻一降再降。在庫存高企的背景下，從地方到中央都在采取取消限購、公積金救市、限貸松綁以及稅費(fèi)補(bǔ)貼和降息等一系列財(cái)政、金融、稅收等刺激手段后，市場的重要風(fēng)向標(biāo)之一——信貸資金開始出現(xiàn)輪動(dòng)效應(yīng)。

房貸優(yōu)惠進(jìn)行時(shí)

2014年年底，本應(yīng)收縮的房貸市場一反往年常態(tài)，銀行在加大對(duì)房貸市場的投放力度?！岸嗉毅y行都在加大房貸利率優(yōu)惠政策，只要資質(zhì)、征信等沒問題，就可以享受9折優(yōu)惠?！辨溂业禺a(chǎn)通州分店的銷售高先生告訴記者，而中行、交行、匯豐和北京銀行等可以根據(jù)客戶資質(zhì)評(píng)估，甚至可以拿到8.8折優(yōu)惠。

“繼折扣利率在一線城市的房貸市場成為主流后，逐漸向二線城市延伸，并在熱點(diǎn)城市全面鋪開?！苯鹑谒阉髌脚_(tái)融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重慶、成都、大連、天津、寧波、?？凇⒐枮I等地首套房利率低至9折，西安、青島、濟(jì)南三地的城市商業(yè)銀行也可提供8.8折的優(yōu)惠利率，南京雖無9折利率出現(xiàn)，但全城有15家銀行都可提供9.5折利率優(yōu)惠。

而此前央行的意外降息，已相當(dāng)于給銀行利率憑空打了9.4折，加之折扣優(yōu)惠，二者一疊加，基本等同于給房貸打了“8.5折”。

然而，存款成本沒有降低，五大國有銀行也開始在北上廣深實(shí)施定期存款利率“一浮到頂”政策，以中國銀行為例，只要儲(chǔ)戶定期存款金額達(dá)到10000元以上，即可享受各期限20%的上浮利率。

按此，5年期以上存款利率已上浮至5.1%，而貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，如果房貸利率9折則為5.5%，8.8折為5.4%，加上人力、消耗資本等各種成本，按揭房貸又成了虧本的買賣。那么，為什么銀行要“賠本賺吆喝”？

房貸利率反季風(fēng)

對(duì)2014年的購房一族來說，這個(gè)冬天并不太冷。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年11月份數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，住宅銷售價(jià)格下降的城市有68個(gè)，上漲的城市僅有2個(gè)，分別為廈門和鄭州。

央行的第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，盡管58.8%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”，但近乎同樣比例的居民預(yù)測下季房價(jià)會(huì)“基本不變”，占52.5%，而看漲的居民只有17.3%，甚至還有16.4%的居民預(yù)期“下降”。

暖冬的信號(hào)之一，是有37.6%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“可以接受”，并在報(bào)告中出現(xiàn)購房意愿的上升，未來3 個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為14.5%，較上季度提高0.3 個(gè)百分點(diǎn)。

信號(hào)之二，則是在中央一系列刺激政策下，信貸資金松綁開始落地，繼折扣利率在一線城市的房貸市場成為主流后，逐漸向二線城市延伸，并在熱點(diǎn)城市全面鋪開，且出現(xiàn)首套房8.8折“親民”利率。

“只要工作單位編制、收入水平、信用狀況不錯(cuò)，基本都能申請(qǐng)到折扣優(yōu)惠，準(zhǔn)入門檻相對(duì)寬松。”高強(qiáng)介紹說，中介公司都是按最低折扣上報(bào)銀行，在北京多家銀行可以享受9折優(yōu)惠，中行、交行、匯豐和北京銀行等甚至可以做到8.8折優(yōu)惠，而利率折扣優(yōu)惠沒有審批下來的大多折在了信用卡上。

根據(jù)金融搜索平臺(tái)融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，繼12月優(yōu)惠利率在一線城市集中出現(xiàn)后，近日，二三線城市集體發(fā)力，杭州、佛山、天津、濟(jì)南等12個(gè)城市可提供9折及以下房貸利率，向一線城市看齊。

以深圳地區(qū)為例，融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年12月8日—14日當(dāng)周，有9家銀行集中下調(diào)首套房貸款利率，其中7家一致降為9.3折，其中工農(nóng)中建四大國有銀行搶灘出臺(tái)，光大銀行、招商銀行也從9.5折降至9.3折，中信銀行由最低9.4折下調(diào)至9.3折。

另外兩家下調(diào)利率的銀行，郵儲(chǔ)銀行由首套房9.5折下調(diào)至9.2折，要求優(yōu)質(zhì)客戶;興業(yè)銀行上周由基準(zhǔn)利率下調(diào)至9.5折。

但從附加條件來看，準(zhǔn)入門檻并沒有簡化痕跡，僅中國銀行一家未設(shè)準(zhǔn)入門檻，中信、農(nóng)業(yè)、招商對(duì)二手房房齡要求在20年—30年不等。工商銀行僅針對(duì)合作中介及樓盤的貸款提供優(yōu)惠。建設(shè)銀行則要求二手房首套貸款在100萬元以上可享9.3折。光大銀行需預(yù)存3個(gè)月月供一年。

“且審批速度很快，材料齊全，一周就能放款。”一家股份制銀行深圳分行人士稱，去年貸款額度寬松，很多銀行貸款額度還沒放完。

松房貸真相

這正好解釋了一個(gè)市場的傳聞：央行要求全年新增信貸控制在10萬億元人民幣以內(nèi)，加大調(diào)整合意貸款規(guī)模。

2014年11月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加8527億元，同比多增2281億元，其中在2486億元的住戶貸款中，中長期貸款增加1830億元，短期貸款僅增加656億元，側(cè)面印證了加大房貸投放力度一說。

問題是為什么銀行在存款利率市場化和互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊下，愿意重啟按揭房貸優(yōu)惠這一“賠本”買賣呢？

上述股份制銀行深圳分行人士稱，產(chǎn)能過剩行業(yè)清單越來越長，且基本都是以前重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，在這場加大合意信貸投放的拉力賽中，銀行還要依賴房地產(chǎn)企業(yè)。

“在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，貸款項(xiàng)目儲(chǔ)備不足，而按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！币患覈写笮泻颖狈中械禺a(chǎn)信貸人士李瑋告訴記者，從貸款增量來看，傳統(tǒng)個(gè)貸依然是銀行關(guān)注的對(duì)象。

記者梳理2014年前三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告發(fā)現(xiàn)，前三季度新增個(gè)人購房貸款1.33 萬億元，與2013年的1.37萬億元幾近持平，但仍處于較高水平，前三季度增量在全部新增貸款中占比為16.0%，高于2010—2013 年平均水平。

而根據(jù)記者查閱資料顯示，從2004年個(gè)人住房貸款余額的1.6萬億元到2013年個(gè)人住房貸款余額的9.47萬億元，再到2014年三季度末個(gè)人購房貸款余額11.12 萬億元，個(gè)人住房貸款始終是銀行信貸投放的主力之一。

值得注意的是，2014年前三季度由于房貸利率的不放松，個(gè)人住房貸款整體為銀行帶來的效益并不低。央行三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，9月個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為6.96%，而非金融企業(yè)及其他部門貸款加權(quán)平均利率6.97%持平。

“9·30新政出臺(tái)前，大多數(shù)銀行出于成本考慮，咬定首套房貸利率不放松，維持基準(zhǔn)利率，甚至上浮5%—30%不等，所以房貸收益不錯(cuò)?！崩瞵|稱，但隨著央行不斷通過MLF、PSL、SLO等工具向市場注水，在融資成本和資金環(huán)境寬松雙重利好下，有效緩解了銀行資金面緊張局面。

“房貸利率從去年下半年開始，基于銀行自身、市場不斷調(diào)整，房貸政策調(diào)整的周期在不斷縮短，這種變化是動(dòng)態(tài)存在的?！备鶕?jù)融360信貸專家徐瑾預(yù)計(jì)，今年央行新增信貸較之往年有所增加，未來將有更多二線城市出現(xiàn)優(yōu)惠利率，甚至是9折以下優(yōu)惠。