摘 要：改革開放數(shù)十年使得我們國家的城市有著突飛猛進的發(fā)展，尤其是我國二線城市的數(shù)量越來越多，但是隨著市場經(jīng)濟的逐步深入，二線城市的商場越開越多，逐漸出現(xiàn)了飽和情況，使得商場空置率過高。同時，二線城市的商場空置率和城市的發(fā)展有著諸多聯(lián)系，并影響著城市的長遠發(fā)展。本文立足于二線城市商場空置率與城市發(fā)展之間的聯(lián)系進行研究，希望給后來的研究者提供借鑒以及建議。

關(guān)鍵詞：二線城市；空置率；城市發(fā)展

我們知道在近些年的發(fā)展中，很多二線城市的購物中心以及百貨商場都以及倒閉或者面臨著倒閉的危機，這和二線城市商場空置率有著諸多聯(lián)系，并影響了城市的發(fā)展。據(jù)可靠數(shù)字表示，我們國家二線城市的商場空置率高達25%，集中體現(xiàn)在重慶、沈陽、青島與廈門等幾個城市中，這些地區(qū)由于部分項目招商未達到市場預(yù)期才造成空置率過高。對我們城市的發(fā)展起到了阻礙作用。所以我們更加要研究兩者之間的關(guān)系并改變現(xiàn)狀。

一、二線城市商場空置率高的原因

事實上，困擾商場的還不止是空置率，居高不下的租金、越來越多的商場以及國內(nèi)外復(fù)雜多變的經(jīng)濟形式，以淘寶為代表的電商也在“電傷”實體經(jīng)濟。

1.過高的租金壓力。在二線城市的環(huán)境地段，商場的經(jīng)營者承擔著巨大的租金壓力，這些壓力會通過商品的售賣轉(zhuǎn)移到了消費者的身上，這就使得商品價格升高，高租金最終轉(zhuǎn)嫁給消費者，使得空置率的形成。

2.商場出現(xiàn)飽和。在二線城市的發(fā)展中，畢竟沒有一線城市的發(fā)展速度，但是商場的開發(fā)速度這幾年卻呈現(xiàn)出上升趨勢，這就使得商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)，逐漸的形成了商業(yè)地產(chǎn)泡沫。導(dǎo)致每個商場之間的距離很短，不利于商場的發(fā)展和城市的良好規(guī)劃。

3.網(wǎng)絡(luò)沖擊。據(jù)可靠數(shù)據(jù)顯示，因為我們國家加入了WTO，經(jīng)濟受到了國內(nèi)外經(jīng)濟的雙重打擊，在加上近幾年電子商務(wù)的沖擊，就2014年一年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，我國二線城市的大型商場營業(yè)額普遍縮水1/3。

二、二線城市商場空置率過高對城市發(fā)展的影響

1.商業(yè)房租逐漸走低，不利于城市經(jīng)濟發(fā)展。二線城市的商場空置率越來越高，直接導(dǎo)致城市的商場租金降低，從而牽動其他房價以及租金的下調(diào)，不利于城市的經(jīng)濟發(fā)展以及GDP的持續(xù)增長。

2.不利于城市綜合體的建設(shè)。可以說，新的時代下城市綜合體的誕生使得城市建設(shè)向著多元化以及一體化的方向發(fā)展，主要集中打造集購物、商務(wù)、酒店、住宅及娛樂等配套于一體的現(xiàn)代化城市綜合體，但是由于在二線城市中商場的空置率過高，影響了購物中心的建設(shè)，不利于城市綜合體的打造。

3.不利于二線城市的長遠發(fā)展。過高的空置率最明顯的就是造成二線城市的城市用地的浪費以及建筑施工的浪費，并且對于今后的開發(fā)和利用提出了難題。這樣不利于二線城市的長遠發(fā)展。

三、降低二線城市的空置率促進城市發(fā)展的路徑和方法

1.政府方面。對于政府來說，應(yīng)該在市場經(jīng)濟中發(fā)揮有型經(jīng)濟的積極作用，對于商業(yè)地產(chǎn)的滯后性進行不斷的調(diào)節(jié)，使得商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和發(fā)展趨近于合理化，避免不必要的浪費，阻礙了城市的長遠發(fā)展目標的實現(xiàn)并發(fā)揮政府信息提供的作用，針對某一個地區(qū)進行調(diào)查研究，確保房地產(chǎn)信息監(jiān)測體系健全，市場信息對稱，避免流通不暢，引起大量空置的出現(xiàn)。

再看，我們的政府以及開發(fā)商要正視城市綜合體的存在，不能在開發(fā)的過程中貪多。最重要的是，我們的政府部門在綜合體規(guī)劃過程中，要充分尊重市場，從區(qū)域特點、市場容量和消費水平等維度進行規(guī)劃引導(dǎo)。尤其對于一些不適合城市綜合體發(fā)展的區(qū)域，應(yīng)拒絕出讓土地。在區(qū)域規(guī)劃之前先進行詳盡的市場研究，可考慮與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，或與城市歷史結(jié)合。做到具體問題具體分析，不能沒有調(diào)查就直接下定論。

2.地產(chǎn)商方面。對于地產(chǎn)開發(fā)商開說，要在今后的開發(fā)中對商場的經(jīng)濟周期的分析，避免由投資決策失誤引起的二線城市的房屋空置現(xiàn)象。與此同時，還要在開發(fā)之前就要對需求進行主動分析，以免因為主觀原因達到空置，浪費了資源，阻礙城市的長久發(fā)展。

同時，我們的開發(fā)商應(yīng)該明確一個理念，城市綜合體的創(chuàng)建不是一蹴而就的，是一個整體，是一個長期的系統(tǒng)，所以我們的開發(fā)商要戒驕戒躁沖，要充分的考慮到目標商業(yè)地產(chǎn)的定位、業(yè)態(tài)、人流等重要元素。另外，開發(fā)商必須對自身的項目開發(fā)經(jīng)營、運營能力有充分的認識，還要尊重城市氣質(zhì)，在城市本身的基礎(chǔ)上進行商場的開發(fā)，而不是僅僅看到眼前利益。

本文經(jīng)過了詳細的論述，主要闡述了二線城市商場空置率高的原因、二線城市商場空置率過高對城市發(fā)展的影響以及降低二線城市的空置率促進城市發(fā)展的路徑和方法等三大方面。筆者認為二線城市的發(fā)展和二線城市的商場空置率有著負相關(guān)的聯(lián)系，也就是說空置率越高，城市發(fā)展越受阻；空置率越低，城市發(fā)展越迅速。所以我們的二線城市要根據(jù)自身的發(fā)展狀況，充分的尊重市場，并使得綜合體開發(fā)要結(jié)合城市發(fā)展，這樣才能有效的通過控制空置率使得城市的發(fā)展越來越成功。所以，筆者認為在二線城市的發(fā)展過程中要以平穩(wěn)為主，因為二線城市的經(jīng)濟實力畢竟沒有一線城市的強。所以一定要站在二線城市的發(fā)展歷史上看問題，切記貪多圖快。

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作者簡介：褚軍博（1993- ），男，河北人，沈陽師范大學(xué)國際商學(xué)院金融學(xué)專業(yè)