■黃衛(wèi)平 ■尋烏縣房地產(chǎn)管理局，江西 尋烏 342200

房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理是指從項(xiàng)目準(zhǔn)備階段持續(xù)到竣工驗(yàn)收階段整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行的管理，管理水平的高低直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、安全與成本。在市場競爭日益激烈的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，就必須加強(qiáng)對建設(shè)工程項(xiàng)目管理的重視，解決其中存在的問題，在保證建筑工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，提升開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理存在的問題分析

我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目管理主要包括兩種模式，一是業(yè)主方項(xiàng)目管理，二是建設(shè)監(jiān)理制并行業(yè)主方項(xiàng)目管理，存在的問題具體如下：

1．1 業(yè)主方項(xiàng)目管理存在的問題

首先，管理機(jī)制問題。我國房地產(chǎn)開發(fā)還處于初期發(fā)展階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有形成完善的管理機(jī)制，管理制度方面存在漏洞、管理體系當(dāng)中權(quán)責(zé)混亂等問題時(shí)常發(fā)生，給建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作開展造成不良影響。其次，項(xiàng)目資金問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中有很多為小企業(yè)，其資金實(shí)力相對較為薄弱，并不能完全擔(dān)負(fù)土地購買和工程建設(shè)所需的大量資金，一旦發(fā)生融資困難問題，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)資金抽空、資金鏈斷裂，導(dǎo)致整個(gè)工程停工。第三，招投標(biāo)問題。嚴(yán)格的招投標(biāo)制度是工程建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)保障之一，但在實(shí)際當(dāng)中，許多房地產(chǎn)企業(yè)并為嚴(yán)格按照招投標(biāo)制度要求，采取了邀標(biāo)方式，項(xiàng)目承包、施工方在資質(zhì)、技術(shù)、管理等方面都存在許多不足，給工程建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量造成嚴(yán)重影響［1］。

1．2 建設(shè)監(jiān)理制并行業(yè)主方項(xiàng)目管理存在的問題

首先，權(quán)責(zé)混亂問題。在建設(shè)監(jiān)理制并行業(yè)主方項(xiàng)目管理模式中，建設(shè)監(jiān)理只針對工程項(xiàng)目的施工，而沒有設(shè)計(jì)變更、投資控制的監(jiān)理權(quán)力，這就使得承建單位、建設(shè)單位與監(jiān)理單位之間的關(guān)系十分復(fù)雜，彼此之間權(quán)力、責(zé)任混亂不清，建設(shè)單位擁有投資控制權(quán)，經(jīng)常會(huì)直接命令施工單位作業(yè)，給建設(shè)監(jiān)理方工作造成干擾，出現(xiàn)多頭指揮問題，導(dǎo)致建設(shè)監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。其次，材料質(zhì)量問題。材料質(zhì)量是影響項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的重要因素，如果單獨(dú)的建設(shè)監(jiān)理，出于工作責(zé)任的考慮，監(jiān)理方會(huì)對材料質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查。然而，在建設(shè)監(jiān)理制并行業(yè)主方項(xiàng)目管理模式中，業(yè)主方為了降低工程造價(jià)，對于大宗材料通常會(huì)通過低價(jià)招標(biāo)競爭方式進(jìn)行采購，加上監(jiān)理方會(huì)受制于業(yè)主方，會(huì)降低對材料的審核和管理，許多材料質(zhì)量問題得不到發(fā)現(xiàn)與解決，最終影響到工程建設(shè)質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理問題的解決措施

2．1 加強(qiáng)建設(shè)工程項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也是衡量工程項(xiàng)目管理水平的重要指標(biāo)之一。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目中，招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、準(zhǔn)備、施工以及竣工等每一個(gè)階段都會(huì)有成本發(fā)生，所以要采取全過程成本管理的措施，同時(shí)，由于建設(shè)工程項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)之間存在著緊密聯(lián)系，在每個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理當(dāng)中，不能一味地降低成本，需要從整體性角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目成本管理的最優(yōu)化。

2．2 加強(qiáng)建設(shè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量高低會(huì)影響到工程的安全，與使用者的生命財(cái)產(chǎn)安全有著密切聯(lián)系。建設(shè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理包括許多方面，比如材料質(zhì)量管理，需要加強(qiáng)對材料質(zhì)量審核，既要確保材料型號、類型等符合工程需求，也要做好材料價(jià)格控制;比如施工技術(shù)管理，要嚴(yán)格按照相應(yīng)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行使用，保證施工技術(shù)的應(yīng)用效果;此外，施工工藝、組織管理等也是影響質(zhì)量的重要因素。因此，建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)對影響工程項(xiàng)目質(zhì)量因素的分析，針對每一影響因素采取合適的應(yīng)對措施，最大程度的保障工程建設(shè)質(zhì)量［2］。

2．3 加強(qiáng)建設(shè)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的核心目標(biāo)是在工程項(xiàng)目開發(fā)中獲取相應(yīng)的利益，因此，風(fēng)險(xiǎn)管理也是建設(shè)工程項(xiàng)目管理中的重要工作。在建設(shè)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理中，有效管理措施包括：(1)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：這是一種消極的方法，是通過放棄投資等方式來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，除非在迫不得已的情況下，不建議采用此種方法。(2)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：一是利用合同來將建設(shè)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給執(zhí)行方，降低建設(shè)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn);二是通過購買保險(xiǎn)的方式，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

2．4 提高建設(shè)工程項(xiàng)目的監(jiān)理水平

工程項(xiàng)目監(jiān)理是影響建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量、成本的重要因素，提高建設(shè)工程項(xiàng)目的監(jiān)理水平十分必要，具體措施有：首先，規(guī)范監(jiān)理市場與行為。相關(guān)房地產(chǎn)部門應(yīng)該加強(qiáng)對監(jiān)理單位的資質(zhì)審核，規(guī)范監(jiān)理單位行為，維護(hù)監(jiān)理市場的秩序，以免監(jiān)理企業(yè)之間發(fā)生惡性競爭，影響到監(jiān)理工作的正常進(jìn)行。同時(shí)，就監(jiān)理企業(yè)而言，需要加強(qiáng)對監(jiān)理人員的培訓(xùn)，提升監(jiān)理人員的綜合素質(zhì)，發(fā)展全能監(jiān)理，為監(jiān)理水平提升奠定良好基礎(chǔ)。其次，保證監(jiān)理工作的獨(dú)立性。建設(shè)監(jiān)理是第三方行為，只有保證其工作的獨(dú)立性，才能有效保證監(jiān)理工作的效果，因此，在簽訂監(jiān)理合同時(shí)，建設(shè)單位與監(jiān)理單位應(yīng)該處于平等地位，按照平等協(xié)商原則將監(jiān)理單位的任務(wù)明確規(guī)定在合同中，簽訂合同后，建設(shè)單位不能再干預(yù)監(jiān)理單位的正常工作，確保監(jiān)理工作的公正、獨(dú)立，建設(shè)單位可以對監(jiān)理工作行以協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查［3］。

2．5 明確業(yè)主方、監(jiān)理方的權(quán)責(zé)

為保證監(jiān)理方工作的正常開展，避免權(quán)責(zé)不清問題，建設(shè)單位無權(quán)干涉監(jiān)理單位工作，但有協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查權(quán)力，具體表現(xiàn)為：(1)在向監(jiān)理單位委托施工階段監(jiān)理業(yè)務(wù)時(shí)，需要在相應(yīng)合同中明確規(guī)定監(jiān)理公司的權(quán)力，除工程進(jìn)度款付款憑證簽署、工程結(jié)算審核之外，其它權(quán)限應(yīng)該全部授予監(jiān)理工程師，以保證監(jiān)理工作良好開展。(2)建設(shè)單位可以審查監(jiān)理單位提供的人員組織機(jī)構(gòu)，對于無執(zhí)業(yè)資格或者不滿足要求的監(jiān)理人員，可要求監(jiān)理單位進(jìn)行更換，如果監(jiān)理規(guī)劃和細(xì)則存在不適之處，可要求監(jiān)理單位及時(shí)調(diào)整，保證監(jiān)理工作的效果。(3)建設(shè)單位可以對監(jiān)理單位工作設(shè)備等進(jìn)行檢，定期審查監(jiān)理資料和成果，不定期抽查監(jiān)理工作情況，以確保監(jiān)理單位按合同要求開展監(jiān)理工作，避免監(jiān)理單位與施工單位串通。

3 結(jié)語

綜上所述，隨著建筑行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)越來越多，市場競爭日益激烈，在此環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要想保證自身的健康、可持續(xù)發(fā)展，必須加強(qiáng)對建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量、成本等的控制，建設(shè)工程項(xiàng)目管理作為決定項(xiàng)目質(zhì)量、成本的重要手段，探討其中存在的問題，采取合適的應(yīng)對措施，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

［1］包瑞．房地產(chǎn)建設(shè)工程實(shí)施中的項(xiàng)目管理問題研究［J］．科技視界，2014(17)：104+140．

［2］洪德星．淺談房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理［J］．低碳世界，2014(15)：322-323．