張軍宏 南通市建達(dá)房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司，江蘇 南通 226600

商品房面積預(yù)測(cè)繪是指房產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，按照設(shè)計(jì)的房屋圖紙資料，對(duì)各套房屋的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的行為。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的要求，這一房產(chǎn)面積測(cè)算項(xiàng)目，在全國(guó)各城市迅速發(fā)展起來。

90 年代后期，商品房在銷售階段，其面積是由開發(fā)商自行測(cè)量和計(jì)算。而在房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，則面積大小則由房產(chǎn)局測(cè)繪部門測(cè)量確定。由于二者之間專業(yè)性、計(jì)算方式以及主觀判別的差異，導(dǎo)致開發(fā)商的測(cè)量結(jié)果與房產(chǎn)局測(cè)繪部門的測(cè)量結(jié)果存在不小甚至比較大的差異。商品房購買者通常是為比較大的面積支付了相應(yīng)費(fèi)用，最后由房產(chǎn)局測(cè)繪部門權(quán)威測(cè)量后，得到卻是比購買面積要小的房屋面積。這時(shí)候，作為購房者而言，在購房過程中這樣屢遭開發(fā)商欺詐的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此，上訴至法院的情況很多，同時(shí)，也給房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，造成了很大的障礙。為了解決這一矛盾，近幾年業(yè)，全國(guó)各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托具有測(cè)繪資格的測(cè)繪單位進(jìn)行面積預(yù)測(cè)算”。簡(jiǎn)而言之，為確保銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的面積沒有出入，逐步建立完善商品房面積備案管理制度。

作為，商品房面積預(yù)測(cè)繪機(jī)構(gòu)而言，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是房產(chǎn)測(cè)繪。一方面，測(cè)繪為其提供了經(jīng)濟(jì)收入來源;另一方面，測(cè)繪對(duì)其提出了更好的工作要求，即必須高度重視測(cè)繪工作，杜絕錯(cuò)誤的發(fā)生。根據(jù)筆者在實(shí)際作業(yè)中的體會(huì)，在進(jìn)行商品房面積預(yù)測(cè)繪時(shí)應(yīng)注意的問題，與同行們一起討論，相互學(xué)習(xí)，相互借鑒。

1 簽訂商品房預(yù)售面積計(jì)算委托書(合同)

最常見的是，開發(fā)商對(duì)商品房面積預(yù)測(cè)繪重要性和時(shí)效性認(rèn)識(shí)不夠，認(rèn)為測(cè)繪是房產(chǎn)局測(cè)繪部門的事情，跟自己毫無關(guān)系。出現(xiàn)問題后將問題甩給測(cè)繪部門，同時(shí)，隨著房屋銷售情況的變化，房間的使用性質(zhì)、房間的布局也會(huì)隨之變化很快。因此，避免許多不必要的糾紛，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，必須簽訂委托書(合同)。當(dāng)然應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾點(diǎn):

(1)在簽訂協(xié)議時(shí)，開發(fā)商提供資料方面多為不齊全情況，材料存在著陸續(xù)補(bǔ)充的現(xiàn)象。比如開發(fā)商經(jīng)常的做法，房屋內(nèi)的部分樓層的公共走道、公共設(shè)施、房間的分隔，需要根據(jù)銷售情況來定;再有的開發(fā)商不能及時(shí)提供土地使用證、工程規(guī)劃許可證審批表等等。這些不確定因素，導(dǎo)致測(cè)量工作陷入被動(dòng)局面，大大給增加了測(cè)量工作難度。因此，在提交資料方面必須要有嚴(yán)格規(guī)定，強(qiáng)調(diào)材料的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。如果在實(shí)際中碰到了這樣的問題，通常我們采取分步驟、按時(shí)間段提交相應(yīng)的資料，并約定詳細(xì)的時(shí)間，只有在所有資料提供齊全后才能進(jìn)行測(cè)算。

(2)執(zhí)行的“規(guī)范”規(guī)定。一般情況下，按照GB/T17986.1—200《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和相應(yīng)城市的《房產(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則》開展測(cè)繪工作。然而在實(shí)際測(cè)繪工作中，房屋面積“預(yù)測(cè)”和“實(shí)測(cè)”因?yàn)檎叻ㄒ?guī)和規(guī)范的調(diào)整，其引用的條款不同，導(dǎo)致測(cè)繪出現(xiàn)較大差異。這要求我們?cè)诤炗啞皡f(xié)議”時(shí)明確相關(guān)條款，如當(dāng)國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)定變化時(shí)，房屋面積測(cè)繪以發(fā)布的新技術(shù)規(guī)定為。在執(zhí)行“規(guī)范”規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意條款變更后面積處理一致性問題。

(3)面積誤差的約定。設(shè)計(jì)圖在施工中受到外界影響，發(fā)生變更或者施工誤差情況時(shí)有發(fā)生，這樣都會(huì)導(dǎo)致“預(yù)測(cè)”和“實(shí)測(cè)”面積出入。面積誤差存在已經(jīng)不是罕見事情，它已經(jīng)是開發(fā)商在房屋銷售中能經(jīng)常碰見的事情。商品房買賣的標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)定合同面積與產(chǎn)權(quán)面積誤差是允許存在合理范圍內(nèi)，但誤差應(yīng)不大于3%。如果大于3%，則可以追求相應(yīng)方面的責(zé)任。如果因開發(fā)商或是施工方原因，導(dǎo)致其誤差超了3%，那測(cè)繪的責(zé)任也必須予以明確。

(4)收費(fèi)的約定。在合同中，收費(fèi)的約定是最重要的內(nèi)容之一，但商品房面積預(yù)測(cè)繪有其特殊性，通常一幢房屋(特別是綜合性樓房)，從施工、裝修、銷售到辦理產(chǎn)權(quán)證這一過程中，其面積可以變更好幾次，每變更一次應(yīng)如何收費(fèi)，必須有一個(gè)明確的約定。

2 計(jì)算面積的房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)資料來源

2.1 設(shè)計(jì)圖紙資料

不少地方都出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖被開發(fā)商變更的情況，因此要做好設(shè)計(jì)圖紙資料留底工作。確保留底的設(shè)計(jì)圖是蓋有設(shè)計(jì)院的圖章的全套設(shè)計(jì)藍(lán)圖，確保與施工的圖紙資料一致。設(shè)計(jì)圖上的文字注釋也非常重要，如;平臺(tái)、鏤空陽臺(tái)、入戶花園、架空層等等。在房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)性質(zhì)的界定方面也存在一些問題。比如按照技術(shù)規(guī)定“入戶花園”是不能計(jì)算建筑面積，但實(shí)際上“入戶花園”類似技術(shù)規(guī)定條款中定性，尚無明確的說明。又如“鏤空陽臺(tái)”，實(shí)際上陽臺(tái)的頂蓋是“柵欄”型，這種形式的結(jié)構(gòu)是否當(dāng)作為“有頂蓋的陽臺(tái)”，如果“實(shí)施細(xì)則”中沒有這方面的詳細(xì)規(guī)定，我們?cè)诿娣e預(yù)測(cè)算時(shí)，也要有一個(gè)明確的說明。

2.2 邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集

房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的獲取最直接的方法是從設(shè)計(jì)圖上讀取，包括平面圖、立面圖、剖面圖，這些都要求從業(yè)人員能夠讀懂設(shè)計(jì)圖并能迅速采集相應(yīng)數(shù)據(jù)。當(dāng)然，有些邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的獲得是需要通過計(jì)算或是比例換算。因此，從業(yè)人員除了了解設(shè)計(jì)圖的各類符號(hào)和各類線段的含義，還要具備對(duì)各層之間連接關(guān)系要有深刻分析能力。

(1)對(duì)于設(shè)計(jì)圖有標(biāo)注尺寸的情況。設(shè)計(jì)的尺寸有柱軸心尺寸，結(jié)構(gòu)外墻尺寸，內(nèi)空尺寸等，這些都是設(shè)計(jì)圖上最常見的問題。假設(shè)需要計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計(jì)算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，附屬建筑外圍尺度不一樣，通常都要經(jīng)過換算，所以，在作業(yè)時(shí)，要看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸。在換算邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，還要將房屋竣工后實(shí)際狀況考慮進(jìn)去。如加上粉灰的厚度，設(shè)計(jì)為22cm 的墻厚可能為26cm，設(shè)計(jì)為24cm 的墻厚可能達(dá)到為28cm。

(2)對(duì)于設(shè)計(jì)圖沒有標(biāo)注尺寸的情況，圖上量取按照?qǐng)D紙上標(biāo)注的比例尺進(jìn)行換算。當(dāng)然，要注意最取的數(shù)據(jù)數(shù)量也不能過多，否則造成數(shù)據(jù)誤差過大，引起面積的差異。

(3)最關(guān)鍵要理解圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系。如樓層高度、陽臺(tái)的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂?shù)膶痈叩鹊汝P(guān)系。設(shè)計(jì)為坡面屋頂?shù)姆课?，層高超過2.2m(含2.2m)才能計(jì)算建筑面積。

3 成果資料的整理和歸檔

與房產(chǎn)面積測(cè)量一樣，商品房面積預(yù)測(cè)繪也不例外。即經(jīng)過整理成果資料，技術(shù)總結(jié)報(bào)告書寫，通過三級(jí)檢查，二級(jí)驗(yàn)收后，其成果資料才可以交付和歸檔使用。

三級(jí)檢查包括預(yù)測(cè)算的分戶界線，房屋使用性質(zhì)和面積是否與圖上一致;房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集有沒有錯(cuò)誤;共有面積的分?jǐn)傆?jì)算是否符合規(guī)范規(guī)定等。其中，涉及作業(yè)員自查、作業(yè)小組作業(yè)員互檢和測(cè)繪單位設(shè)置的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員。共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算應(yīng)以認(rèn)定表的形式體現(xiàn)，內(nèi)容應(yīng)包含房屋的基本信息、共有建筑面積的名稱、層號(hào)、面積大小、分?jǐn)偡椒?、備注等等。同時(shí)應(yīng)請(qǐng)委托方對(duì)共有面積的部位、組成及分?jǐn)偡椒ㄓ枰詴娲_認(rèn)。共有面積及分?jǐn)偡椒ㄒ唤?jīng)確定應(yīng)在預(yù)售時(shí)告知所有購房者，并作為購房合同的組成部分。

二級(jí)驗(yàn)收包括兩方面的含義。一方面，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行自查。最大程度排查出各環(huán)節(jié)檢查后的遺漏之處，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤;另一方面，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門檢查驗(yàn)收，經(jīng)過驗(yàn)收后的數(shù)據(jù)才能作為預(yù)售數(shù)據(jù)進(jìn)行采納使用。

歸檔備案，除了測(cè)繪隊(duì)計(jì)算的成果資料以外，還應(yīng)該對(duì)合同，開發(fā)商提供的各種圖紙資料，變更說明等也一并歸檔圖案，在發(fā)生糾紛時(shí)，能及時(shí)地分清責(zé)任。

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