楊紅旭+++朱光+++嚴躍進

在本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇周期中，一線城市風險最小。未來一年房地產(chǎn)風險最小的五個城市為北京、上海、廣州、深圳、杭州，此類城市的共同點在于市場需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模和壓力相對較小

2014年，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪降溫和調(diào)整。2015年，全國市場出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，但區(qū)域分化依然明顯。在深圳房價暴漲、一線城市房價強勢向上的同時，很多三四線城市和二線中的偏弱城市，其房價仍在盤整或小跌。在一線城市土地市場火爆，高價地頻出的同時，廣大中小城市的依然存在土地流標的現(xiàn)象，多數(shù)大型房企仍在逃離。

而區(qū)域市場的分化，又與區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應(yīng)、供求關(guān)系等有著錯綜復(fù)雜的關(guān)系。對于各類房地產(chǎn)投資者和開發(fā)企業(yè)來說，判斷和甄別不同地區(qū)投資前景、機遇和風險，具有重大價值。據(jù)此，我們針對大中型房企重點布局的35個重點城市進行系統(tǒng)性研究，以期預(yù)判2015年度不同城市的投資風險度。

我們研究的出發(fā)點獨特之處在于：雖然也關(guān)注一個城市的中長期發(fā)展前景和機遇，但將研判的重點放在未來一年不同城市的市場風險。即從房地產(chǎn)短周期的角度，研究不同城市房地產(chǎn)市場波動的風險程度。比如，絕大部分此類報告，都會把四個一線城市列為投資前景最好、風險最低的城市，從中長期來看確實如此。但從房地產(chǎn)短周期的角度分析，我們并不這么認為。

為了去蕪存精，提高指標的精準性，我們精選了影響未來一年市場的核心指標，包括市場需求、市場供應(yīng)、市場供求、房價偏離度等4個一級指標以及14個二級指標，并根據(jù)各指標對城市房地產(chǎn)市場的影響程度予以權(quán)重賦值，最終得出綜合數(shù)值。其中，市場需求的相關(guān)指標為反向指標，其余為正向指標。

35個重點城市包括4個直轄市：北京、上海、天津和重慶；15個副省級城市：哈爾濱、長春、沈陽、濟南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門、深圳，其中深圳、寧波、青島、廈門、大連屬于計劃單列市；16個地級市：石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長沙、貴陽、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、?？?、合肥。

2015年35城房地產(chǎn)短周期風險識別一級指標分析

1.市場需求。市場需求與多種因素相關(guān)，其中商品房及商品住宅成交量，代表著已經(jīng)實現(xiàn)的市場需求；人口總量的變化，則是決定一個城市房屋需求規(guī)模變化的核心因素；人均可支配收入水平變化，可以反映一個城市居民的房屋購買能力及變化；房屋拆遷導(dǎo)致的新房需求，也是中國城鎮(zhèn)住房需求的重要組成部分。因此，我們重點選取2014年房產(chǎn)成交面積綜合增幅指標、近五年常住人口復(fù)合增長率、2013年外來人口占常住人口比重、近五年人均可支配收入復(fù)合增長率和未來人均拆遷面積等五個具有代表性的指標，通過標準化和加權(quán)平均等方式，綜合測算出未來幾年35城新建住宅需求增速（這里指代需求增長率，而非需求規(guī)模）的排序。

從綜合排名來看：廈門、北京、昆明、成都和深圳排名較高，其中昆明和成都由于尚處于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展期，特別是在新型城鎮(zhèn)化推進背景下，仍延續(xù)了住房需求增幅較大的趨勢。而北上廣深4個東部城市，由于作為一線城市的特殊地位和功能定位，它們對外來人口強大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求，使得它們的住房需求潛力仍然較大，除北京、深圳排名較高外，上海排名第十一位，僅廣州排名較為靠后。南寧、西寧、石家莊排名靠后，主要是市場需求相對較弱，風險較大。

2.市場供應(yīng)。市場供應(yīng)方面主要從35個城市的商品住宅庫存規(guī)模及變化（現(xiàn)貨）、企業(yè)購置土地面積規(guī)模及變化（期貨）、住宅用地成交規(guī)模及變化（期貨）、房屋新開工面積規(guī)模及變化（準期貨）等因素，對各城未來住宅供應(yīng)情況進行對比研究。其中得分越高的城市，說明市場供應(yīng)壓力越大，企業(yè)進入風險越大。

近兩年35城住宅庫存整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢，2014年市場持續(xù)調(diào)整，房企購地量負增長，土地市場降溫明顯。按照從拿地到開工、再到形成新房供應(yīng)的一般周期判斷，預(yù)計未來一年（2015年下半年和2016年上半年），新房供應(yīng)將明顯減少，住宅庫存壓力將繼續(xù)緩解。同時，經(jīng)歷了2013年市場回暖、2014年行業(yè)持續(xù)調(diào)整導(dǎo)致市場需求萎縮后，2015年隨著信貸放松、營業(yè)稅減免等樓市利好政策的出臺，樓市需求將明顯提升，全國樓市整體將逐步進入復(fù)蘇通道，特別是一線城市供求關(guān)系將趨于平穩(wěn)，房價上漲壓力將再現(xiàn)。

從綜合排名看，海口、南寧、西寧排名最靠前，顯示這些城市供應(yīng)壓力有所加大，其中海口主要是2014年土地供應(yīng)大幅放量，企業(yè)購地量也大量增加。南寧、西寧、蘭州等城市排名靠前，主要是這些城市土地供應(yīng)回升明顯，但由于市場規(guī)模較小，樓市需求有限。貴陽、呼和浩特、沈陽、昆明排名較為靠后，主要是這幾個城市前幾年樓市供應(yīng)量偏大，造成庫存壓力大，房價走勢較弱，因此，去年和今年，都將處于去庫存階段，新增樓盤供應(yīng)量將明顯少于前幾年。

3.市場供求。市場供求方面主要從35個城市的商品住宅供求關(guān)系、商品住宅現(xiàn)貨存銷比、商品房和商品住宅期貨存銷比等指標入手，通過標準化和加權(quán)平均等方式，預(yù)判和比較未來一年35城市場的供需關(guān)系。得分越高，市場供求關(guān)系越失衡，供應(yīng)規(guī)模越大，去化壓力越大，企業(yè)進入風險越高。

從綜合排名來看，可以分為以下三個層級：

綜合指標大于1.5。包括3個城市：呼和浩特、烏魯木齊和蘭州。此類城市的供應(yīng)水平較高，相比之下市場成交規(guī)模較小，供大于求的情況比較突出。

綜合指標大于1.0，小于1.5。包括17個城市：海口、青島、西安、寧波、哈爾濱、銀川、沈陽、福州、長春、天津、濟南、昆明、重慶、大連、南京、長沙和鄭州。此類城市供大于求的情況不太嚴重，其中少數(shù)城市供求基本平衡。

綜合指標小于1.0。包括15個城市：上海、西寧、杭州、南昌、成都、石家莊、武漢、北京、貴陽、太原、南寧、廣州、合肥、深圳和廈門。此類城市供應(yīng)規(guī)模不算太大，市場去化能力相對較強。供求基本平衡，當然也有部分城市供不應(yīng)求。endprint

4.房價偏離。資產(chǎn)價格存在一個運行規(guī)律：上漲之后，就會回落；上漲幅度越大，回落幅度越大。雖然商品房只是具有一定資產(chǎn)屬性，并非像股票那樣純屬資產(chǎn)品，而且房價變化的黏性較大，但我們的研究發(fā)現(xiàn)，從短周期波動來看，過去十年有些城市的房價也存在“上漲時漲幅較大，下跌時跌幅較大”的現(xiàn)象。因此，我們嘗試導(dǎo)入房價收入比偏離度。

依據(jù)全國35城2014年的房價收入比偏離度，和近兩年這些地區(qū)房價收入比偏離度的變化水平，分別按照30%和70%的權(quán)重進行量化處理，我們得出2014年全國35城房價收入比偏離度綜合排行榜，得分越高，房價偏離越大，市場風險越大。

從綜合排名看，對2015年全國35城房地產(chǎn)市場，有如下四方面判斷：

其一，房價收入比偏離度在0軸線以上，也就是偏離度屬于正區(qū)間的城市有19個，說明這些地區(qū)2014年房價收入比高于歷史均衡值，或者相比2013年偏離度有所擴大，區(qū)域房價偏高；處在偏離度負區(qū)間的城市有16個，其2014年房價收入比低于歷史均衡值，或者相比2013年偏離度有所縮小，說明這些地區(qū)房價相對平穩(wěn)，部分城市甚至偏冷。結(jié)果表明，處在偏離度正負區(qū)間的城市數(shù)量大致均衡，說明全國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化明顯。

其二，偏離度綜合排名靠前的城市，如深圳和廈門，其中深圳2014年成為全國樓市龍頭，率先企穩(wěn)反彈，房地產(chǎn)市場熱度較高；廈門屬于上輪偏熱，2014年余溫尚存。但是我們認為在未來一年（2015年下半年-2016年上半年），由于承載了過大的上漲壓力，兩地樓市有可能出現(xiàn)調(diào)整，尤其是深圳。雖然目前深圳樓市異?；鸨谖磥硪荒?，房價很可能短期見頂。

其三，偏離度綜合排名靠后的城市，如銀川、西安和哈爾濱三地，在2014年樓市偏冷，房價水平非常合理。但是這幾個地區(qū)房地產(chǎn)市場供大于求，市場偏弱已持續(xù)了幾年。未來一年，基本上不存在房價大漲的可能性，只會跟隨全國房地產(chǎn)市場的大趨勢走出穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

其四，偏離度綜合排名中具有典型意義的城市：杭州。此地樓市彈性很大，偏冷狀況只是暫時的，在經(jīng)歷過2014年低迷期后，去年下半年樓市成交量趨向活躍，未來一年樓市將全面回暖，房價上漲空間較大。

2015年35城房地產(chǎn)短周期風險評價結(jié)果

我們綜合市場需求、市場供應(yīng)、市場供求、房價偏離等4個一級指標，通過數(shù)據(jù)標準化及德爾菲法賦予權(quán)重，最后得出2015年35個城市房地產(chǎn)短周期風險綜合指標得分。

得分越高的城市，說明2015年市場偏弱，房價反彈驅(qū)動力弱，房企或個人投資的風險度偏大，機會度偏??；與之相反，得分越低的城市，2015年風險相對較小，房價反彈驅(qū)動力強，房企或個人投資的風險度較小，機會度較大。

2014年，全國房地產(chǎn)市場處于短周期的下行階段，所以得分高、排名靠前的城市，風險非常大；而2015年處于本輪房地產(chǎn)短周期的上行階段，同樣是得分高、排名靠前的城市，其風險度明顯小于2014年。所以，每個年度35個城市的得分與排名，只具有相對強弱意義，而且還得考慮身處房地產(chǎn)短周期的什么階段。

綜合得分排名前五位的城市：呼和浩特、蘭州、?？?、烏魯木齊、銀川。此類城市的共同點在于供求失衡，市場供大于求，預(yù)計2015年整體復(fù)蘇有些乏力。其中呼和浩特2014年商品住宅現(xiàn)貨存銷比位居35個城市之最，達到40，說明目前市場庫存去化壓力最大，房價上漲空間相對較小。蘭州、?？?014年商品住宅供求比分別位居35個城市中的第三和第四位，分別為1.6和1.4。此類城市庫存壓力較大，去庫存周期長。

綜合得分排名后五位的城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州。這幾個城市均為一線及重點二線城市，此類城市的共同點在于市場需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模和壓力相對較小。其中，杭州房價收入比偏離度排名較為靠后，顯示經(jīng)歷過幾年調(diào)整之后，房價存在一定的低估現(xiàn)象，未來上漲空間較大。北京、上海、廣州和深圳四個一線城市雖然風險相對較小，但部分城市目前已錯過投資購地的好時機，如深圳主要是在2014年四季度及2015年年初，市場開始逐步恢復(fù)，“330新政”后房價暴漲，房企或個人投資者如選擇在3月30日之后進入，就不合時宜了。而北京、上海、廣州這三個一線城市由于市場仍具有發(fā)展空間，市場供求也較為平衡，今年仍將是房企重點進入的城市。

根據(jù)35城房地產(chǎn)短周期風險評價綜合指標得分，我們列出2015年35城風險度排名。需要說明的是，這里的風險度數(shù)值僅僅代表35城之間的相對比較概念，并非意味著排名第一的呼和浩特百分之百存在風險，也并不代表排名最后的北京沒有任何風險。endprint