李雅婷

(廣東海洋大學(xué)，廣東湛江524088)

隨著公租房建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，公租房成為政府保障民生的重要舉措之一。2010年以來(lái)，我國(guó)大力推進(jìn)公租房建設(shè)工作。2011年興建公租房220萬(wàn)套，2012年全國(guó)新增公租房230萬(wàn)套。我國(guó)財(cái)政部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總計(jì)撥出660億元專項(xiàng)資金。其中:東部地區(qū)120.3億元，占18.2%;中部地區(qū)250.7億元，占38%;西部地區(qū) 289億元，占 43.8%。［1］公租房在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中資金投入巨大、利潤(rùn)少、資金回收周期長(zhǎng)。公租房建設(shè)資金來(lái)源的主要方式為中央政府下達(dá)部分資金，地方政府配套剩余資金。以政府為投資主體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式必然存在公租房資金供給不足和運(yùn)行效率低下的問(wèn)題。公租房壽命周期成本會(huì)對(duì)后期租賃金的價(jià)格和租賃運(yùn)營(yíng)方式產(chǎn)生巨大影響。合理確定公租房成本有利于控制公租房的投資規(guī)模，同時(shí)便于公租房后期租金定價(jià)問(wèn)題研究。

一、公租房項(xiàng)目全壽命周期

1.公租房建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期概念

公租房建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期是指對(duì)公租房建設(shè)項(xiàng)目從公租房構(gòu)思到拆除的全壽命周期過(guò)程，主要可以分為項(xiàng)目決策建設(shè)(包括可研、設(shè)計(jì)和施工等工作)、公租房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)施、項(xiàng)目最終的報(bào)廢拆除三個(gè)階段［2］。

2.公租房建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本與管理

全壽命周期造價(jià)管理是工程項(xiàng)目投資決策的一種分析工具。［3］全壽命周期造價(jià)管理是一種用來(lái)決策工程項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)備選方案的數(shù)學(xué)方法。應(yīng)用全壽命周期成本管理方法可以有效控制公租房的成本。從全壽命周期(Life Cycle Cost，LCC)的角度來(lái)看，公租房的全壽命周期成本指站在項(xiàng)目角度上，公租房項(xiàng)目在自己的全壽命周期內(nèi)(構(gòu)思、決策、土地的獲取、設(shè)計(jì)施工、運(yùn)營(yíng)使用、維修拆除的整個(gè)壽命期)自身的貨幣折現(xiàn)成本。［4］公租房的性質(zhì)具有雙重屬性:一是商品屬性。公租房投資資金的回籠主要依靠公租房租賃，存在建設(shè)投資運(yùn)營(yíng)的商業(yè)過(guò)程;二是公共屬性。公租房租賃對(duì)象是有針對(duì)性的中等偏下收入人群(不包含低收入人群)，公租房適用對(duì)象不是市場(chǎng)選擇的對(duì)象，而是具有政策限定的特定人群。公租房具有一定公共服務(wù)性質(zhì)。它是用來(lái)解決社會(huì)公眾中“夾心層”群眾居住問(wèn)題的新型建筑產(chǎn)品，也是對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段全面商品化的住房建設(shè)機(jī)制的重要補(bǔ)充。

對(duì)公租房全壽命周期內(nèi)造價(jià)管理控制的內(nèi)涵是使公租房建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本最優(yōu):既要實(shí)現(xiàn)公租房項(xiàng)目壽命周期成本最低，又要實(shí)現(xiàn)“技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)”的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，更要促進(jìn)公租房項(xiàng)目壽命周期成本的持續(xù)優(yōu)化［2］。

3.公租房的全壽命成本管理與控制的意義

現(xiàn)階段，公租房的建設(shè)資金主要來(lái)源是政府資金。資金回收主要依靠公租房運(yùn)營(yíng)期租金收入。目前公租房建設(shè)不足的主要原因是項(xiàng)目建設(shè)資金缺乏和建設(shè)者單一，開(kāi)發(fā)力量不足。開(kāi)展公租房的全壽命周期成本研究，有利于控制公租房的投資成本，合理規(guī)劃項(xiàng)目投資規(guī)模，科學(xué)確定公租房租賃價(jià)格回收建設(shè)成本，避免給政府造成巨大的財(cái)政經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);同時(shí)有利于吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)等潛在建設(shè)開(kāi)發(fā)方或投資方參與到公租房的建設(shè)過(guò)程中，積極拓展公租房建設(shè)的資金來(lái)源。

二、公租房建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本構(gòu)成分析

1.公租房建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期的各個(gè)階段和工作內(nèi)容

公租房的建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期可以分為三個(gè)階段:公租房的決策建設(shè)階段、運(yùn)營(yíng)實(shí)施階段和公租房回收?qǐng)?bào)廢階段。圖1是公租房建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期簡(jiǎn)圖。

圖1 公租房建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期簡(jiǎn)圖

公租房的全壽命周期成本管理目標(biāo):從全壽命周期公租房項(xiàng)目角度出發(fā)，綜合考慮公租房項(xiàng)目決策策劃和建造實(shí)施階段工作內(nèi)容、后續(xù)運(yùn)營(yíng)實(shí)施方案和報(bào)廢階段成本，科學(xué)選擇公租房項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，合理選用建筑材料，在確保工程質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)公租房項(xiàng)目全壽命周期成本的持續(xù)優(yōu)化。

2.公租房建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本組成

從公租房全壽命周期的三個(gè)階段出發(fā)，公租房全壽命周期成本應(yīng)該包括以下幾個(gè)部分:一是決策建造成本。該成本由兩部分組成:公租房項(xiàng)目方案策劃、適用對(duì)象定位和初步選址等決策成本;公租房項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中的支出成本。二是運(yùn)營(yíng)維修成本。該成本由兩部分組成:公租房運(yùn)營(yíng)階段的管理經(jīng)營(yíng)性支出;公租房維修成本，指公租房為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，每間隔一定時(shí)期就需對(duì)其建筑物或者小區(qū)相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行維修改造的費(fèi)用。三是報(bào)廢成本。指公租房拆除時(shí)所需要支付的各種成本費(fèi)用［5］。

圖2 公租房建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

按照全壽命周期理論定量研究公租房的各項(xiàng)成本，可按階段劃分公租房全壽命周期成本。由于公租房建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段相互關(guān)聯(lián)，所以各個(gè)階段成本會(huì)對(duì)后期成本產(chǎn)生一定影響。在公租房全壽命周期成本中，決策階段的成本所占比例較少，但決策工作是否科學(xué)會(huì)對(duì)后期設(shè)計(jì)及施工過(guò)程造成重大影響。因此，在決策過(guò)程中應(yīng)當(dāng)具有節(jié)約未來(lái)成本的理念，對(duì)公租房的建設(shè)目標(biāo)進(jìn)行論證與分析，進(jìn)行合理的項(xiàng)目定義、功能分析與分配。如:主要面積與輔助面積的比、單方造價(jià)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策?？茖W(xué)準(zhǔn)確的決策為公租房項(xiàng)目后期設(shè)計(jì)提供依據(jù)。設(shè)計(jì)過(guò)程將決策理念轉(zhuǎn)化為可建設(shè)實(shí)施的設(shè)計(jì)圖紙。施工階段將設(shè)計(jì)圖紙轉(zhuǎn)化為運(yùn)營(yíng)階段直接使用的工程實(shí)物。施工階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)維修階段成本產(chǎn)生潛在影響，如施工階段的施工工藝、材料選擇和質(zhì)量等公租房項(xiàng)目的建設(shè)施工質(zhì)量問(wèn)題會(huì)對(duì)運(yùn)營(yíng)使用階段的維修、運(yùn)營(yíng)成本產(chǎn)生影響。

三、公租房全壽命周期成本計(jì)算的數(shù)學(xué)模型

公租房建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如圖2所示。

公租房的全壽命周期N年內(nèi)，決策建設(shè)期a年，靜態(tài)考慮(不考慮資金的時(shí)間價(jià)值):

公租房全壽命周期成本(LCC)=決策建造成本(P)+運(yùn)營(yíng)成本(OC)+維修成本(MC)+報(bào)廢成本(C)－殘值(F)－租金收益(R)

決策建造成本(P):公租房在建成前一次性投入的費(fèi)用，發(fā)生在決策建設(shè)期期初。它是指公租房在建設(shè)階段所耗費(fèi)的全部費(fèi)用，包括決策階段成本、設(shè)計(jì)階段成本、施工階段成本。這是一種一次性成本。運(yùn)營(yíng)成本(OC):公租房建成后，在公租房的全壽命周期內(nèi)每一年都要發(fā)生的經(jīng)營(yíng)支出，具有年金的特性。維護(hù)成本(MC):公租房在運(yùn)營(yíng)階段正常使用每間隔一定周期就要支付維護(hù)修繕費(fèi)用，具有重復(fù)性質(zhì)的資金。報(bào)廢費(fèi)用(F):公租房拆除時(shí)所需要的各種費(fèi)用，一次性費(fèi)用，只發(fā)生在公租房壽命期內(nèi)最后一年。殘值(C):公租房拆除時(shí)候可以回收的價(jià)值;折現(xiàn)率(i):公租房的資金時(shí)間價(jià)值的度量。時(shí)間(N年):公租房的全壽命周期所持續(xù)的時(shí)間。

在考慮資金時(shí)間價(jià)值的前提下，公租房項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)考慮公租房項(xiàng)目在全壽命周期內(nèi)費(fèi)用現(xiàn)值(PC)最低，公租房全壽命周期成本現(xiàn)值數(shù)學(xué)模型表示如下:

決策階段對(duì)公租房的全壽命周期成本進(jìn)行估算，在估算階段公租房項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本、維修成本和租金收益通常認(rèn)為是固定年值常數(shù)，所以公租房全壽命周期成本存在如下三個(gè)主要影響因素:一是公租房全壽命周期(N年)。一般建設(shè)項(xiàng)目的壽命周期主要有物理壽命、功能壽命、法律壽命和經(jīng)濟(jì)壽命四種。公租房全壽命周期(N年)作為公租房成本的重要影響因素，時(shí)間不宜過(guò)短，項(xiàng)目不宜迅速報(bào)廢。［2］公租房作為住宅建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)合理設(shè)置其使用年限，盡量保證公租房的經(jīng)濟(jì)壽命接近其功能壽命。二是公租房的折現(xiàn)率(i)。公租房折現(xiàn)率的制定應(yīng)綜合考慮公租房的商業(yè)性和公益性雙重屬性。折現(xiàn)率反映公租房的商品屬性，保證公租房能夠持續(xù)運(yùn)營(yíng)，激勵(lì)公租房投資者和運(yùn)營(yíng)者。公益屬性保證公租房適用對(duì)象是中等收入(但暫時(shí)無(wú)力購(gòu)房)人群。同時(shí)根據(jù)公租房投資收益水平、建設(shè)資金機(jī)會(huì)成本、資金供需情況其他影響因素，綜合制定貼現(xiàn)率。三是決策建設(shè)周期(a年)。公租房建設(shè)周期越長(zhǎng)，公租房的全壽命周期成本越高。因此，公租房決策建設(shè)周期不宜過(guò)長(zhǎng)，可應(yīng)用網(wǎng)路計(jì)劃技術(shù)合理規(guī)劃決策建設(shè)周期。因?yàn)闆Q策的工作成果(如市場(chǎng)定位、適用對(duì)象分析、運(yùn)營(yíng)方案策劃等)直接影響公租房后期建設(shè)過(guò)程，所以在決策建設(shè)階段應(yīng)保證決策過(guò)程的工作時(shí)間，避免匆忙決策。

四、結(jié)論

公租房全壽命周期成本模型存在三個(gè)主要影響因素:全壽命周期(N年)、公租房折現(xiàn)率(i)和建設(shè)周期(a年)。公租房的全壽命周期成本模型將建設(shè)過(guò)程涉及的決策成本、設(shè)計(jì)成本和施工成本歸結(jié)為公租房建設(shè)成本(P)。公租房建設(shè)成本對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)成本影響大，具有回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)。公租房的建設(shè)成本控制目標(biāo)關(guān)鍵在于合理確定公租房適用對(duì)象，優(yōu)先選擇能夠有力降低公租房運(yùn)營(yíng)階段產(chǎn)生的資源能耗費(fèi)用與管理成本的建筑設(shè)計(jì)方案。

運(yùn)營(yíng)成本(OC)、維護(hù)成本(MC)和報(bào)廢成本(F)均發(fā)生在公租房未來(lái)運(yùn)營(yíng)維修報(bào)廢階段。運(yùn)營(yíng)成本是在公租房壽命周期內(nèi)每年都發(fā)生的成本，直接受到策劃設(shè)計(jì)工作效果影響;維護(hù)成本會(huì)受到運(yùn)營(yíng)階段管理工作成果影響。由于公租房的運(yùn)營(yíng)階段時(shí)間周期長(zhǎng)，所以公租房運(yùn)營(yíng)成本和維修成本在公租房的全壽命周期成本中所占的比重較大。公租房運(yùn)營(yíng)和維修成本的特點(diǎn)如下:持續(xù)周期長(zhǎng)，容易受到公租房轄區(qū)內(nèi)人群組成影響。公租房運(yùn)營(yíng)和維修成本的控制目標(biāo)如下:降低能源消耗成本、合理降低管理維護(hù)成本。同時(shí)公租房在運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段會(huì)產(chǎn)生社會(huì)成本，如環(huán)境成本、社會(huì)治安管理成本等。這部分社會(huì)成本難以簡(jiǎn)單定量估計(jì)。在公租房決策時(shí)應(yīng)對(duì)社會(huì)成本做公益性評(píng)價(jià)，作為對(duì)公租房決策內(nèi)容的補(bǔ)充。

［1］ 董山峰.中央下達(dá)公租房補(bǔ)助資金660億元［N］.光明日?qǐng)?bào)，2012－05－27(02).

［2］ 李雅婷.公租房全壽命周期成本管理研究［D］.西安:西安建筑科技大學(xué)，2013:12－48.

［3］ 戚安邦.工程項(xiàng)目全面造價(jià)管理［M］.天津:南開(kāi)大學(xué)出版社，2000.

［4］ 羅波.工程建設(shè)全壽命周期造價(jià)控制理論及其應(yīng)用［D］.武漢:華中科技大學(xué)，2006:17.

［5］ 金萃.公共建筑全壽命周期資金成本控制應(yīng)注意的問(wèn)題［J］.中國(guó)西部科技，2009(5):45 －46.