蔡為眾

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟的不斷提升，人們的生活水平以及生活理念也發(fā)生了一定的轉(zhuǎn)變，同時也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了更多的機遇，本文主要講述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀以及銀行如何加強商業(yè)地產(chǎn)融資帶來的風(fēng)險防范等內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；融資模式；銀行風(fēng)險控制

隨著我國對整個地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控相應(yīng)政策的逐漸突出，以往我國地產(chǎn)相應(yīng)公司使用的各種融資渠道需要滿足比較嚴格的融資條件等，這對于地產(chǎn)的開發(fā)帶來了非常大的資金壓力，特別是對于商業(yè)地產(chǎn)而言，需要比較大的資金需求量，因此，融資問題也逐漸成為了商業(yè)項目開發(fā)的重要問題。

一、商業(yè)地產(chǎn)整體的開發(fā)現(xiàn)狀

自從進入到了二十一世紀，商業(yè)地產(chǎn)作為一種獨立的房地產(chǎn)形式，逐漸在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)并發(fā)展。從我國商業(yè)地產(chǎn)具體的發(fā)展歷程進行分析，可以首先分為三個主要階段。第一階段是二十世紀九十年代中期階段，在這一歷史時期，我國并沒有比較獨立的商業(yè)地產(chǎn)，只是城市配套公建的具體形式。第二個階段主要是在二十世紀九十年代的中后期一直到二十一世紀的初期階段，這一時期主要在我國的廣州地區(qū)以及北京等城市，逐漸出現(xiàn)了一些比較獨立的各種商業(yè)地產(chǎn)，但是仍然沒有比較完善的商業(yè)地產(chǎn)概念等。第三階段主要是在二十一世紀一直到現(xiàn)在，在這一時期中，正式出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念，并且在全國的大范圍內(nèi)逐漸出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)市場。但是，商業(yè)地產(chǎn)整個發(fā)展的的歷程仍然比較短，在二十一世紀初才出現(xiàn)真正的全國商業(yè)地產(chǎn)，我國的商業(yè)地產(chǎn)目前仍然處于發(fā)展的最初階段。

雖然現(xiàn)正迅速發(fā)展，但是這種迅速發(fā)展的背存在著一定的非理性因素，大部分商業(yè)地產(chǎn)的具體項目都是利用住宅，并且在建成以后，進行分割銷售的這種運營方式，最終的結(jié)果導(dǎo)致大部分商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的項目都因為具體的后期產(chǎn)權(quán)大量分散，導(dǎo)致經(jīng)營非常困難，最后甚至走向了倒閉。此外，商業(yè)地產(chǎn)使用的各種融資通道都比較單一，主要是銀行貸款，如果一些非理性的各種開發(fā)運營的實際項目出現(xiàn)某些困難，最終難以償還所有的資金貸款，這也為銀行帶來了非常大的經(jīng)營風(fēng)險，并嚴重影響了我國社會的金融安全。出現(xiàn)這些問題其中重要的原因主要有兩點：第一，商業(yè)地產(chǎn)屬于一種比較獨立的房地產(chǎn)，并且，在我國出現(xiàn)的時間仍然比較短，人們對于相應(yīng)的理論概念以及具體的實踐都并不熟悉。影響導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)實際的開發(fā)運營并不夠科學(xué)合理。第二，缺乏針對商業(yè)地產(chǎn)具體融資的相應(yīng)模式以及科學(xué)合理的體系，這也將無法滿足商業(yè)地產(chǎn)提出的具體融資要求等，甚至直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)迷失正確的方向。

這就導(dǎo)致融資渠道非常單一，并且銀行存在的風(fēng)險比較集中。對商業(yè)地產(chǎn)的融資方式仍然處于發(fā)展的最初階段，商業(yè)地產(chǎn)融資仍然存在較多的問題。

想要解決相應(yīng)的問題，首先需要保證商業(yè)地產(chǎn)能夠可持續(xù)發(fā)展，其次，在充分了解商業(yè)地產(chǎn)自身本質(zhì)以后，尋找各種適合商業(yè)地產(chǎn)的具體融資模式。

二、銀行面對商業(yè)地產(chǎn)融資需制定的風(fēng)險防范措施

1.建立風(fēng)險防范的內(nèi)部控制制度

為了能夠有效的防范商業(yè)地產(chǎn)融資存在的各種風(fēng)險，銀行需要建立商業(yè)地產(chǎn)融資科學(xué)合理的內(nèi)部控制體系，從各個環(huán)節(jié)逐漸加強商業(yè)地產(chǎn)融資的風(fēng)險防范。加強對各個融資項目的相應(yīng)控制，建立獨立的內(nèi)部審核機制，從而有效的保障內(nèi)部控制制度具體的實施。具體的實際操作主要有以下幾個方面。第一，做好各種項目融資前的詳細貸款調(diào)查，并不斷完善貸前制定的風(fēng)險分析制度等，對實際融資授信額度進行非常嚴格的審核工作，保證控制所有的操作風(fēng)險。第二，注重貸時的審查工作以及相應(yīng)的管理工作等，即實施有效的風(fēng)險監(jiān)督機制。第三，建立相應(yīng)的風(fēng)險考核制度，并對監(jiān)督的內(nèi)容以及風(fēng)險進行嚴格全面分析處理等工作。第四，建立健全信息管理相應(yīng)系統(tǒng)，完善控制制度等。

2.嚴格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)融資具體的控制制度

銀行對于商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險中具體的操作風(fēng)向主要是業(yè)務(wù)人員自身各種不規(guī)范操作行為導(dǎo)致的，應(yīng)當(dāng)逐漸規(guī)范融資業(yè)務(wù)實際的操作行為，結(jié)合不同的融資項目以及不同的融資種類，將具體的業(yè)務(wù)操作變得更加的公開化以及系統(tǒng)化，逐漸形成一種科學(xué)有效的業(yè)務(wù)運行制度等，保證商業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)業(yè)務(wù)能夠順利的完成。

3.提高銀行從事商業(yè)地產(chǎn)融資項目業(yè)務(wù)人員自身的綜合素質(zhì)

商業(yè)融資業(yè)屬于一項知識面比較廣，專業(yè)技術(shù)性比較強同時操作非常復(fù)雜的綜合業(yè)務(wù)，因此，銀行需要對從事相關(guān)工作業(yè)務(wù)人員自身的綜合業(yè)務(wù)水平提出更加嚴格的要求。第一，加強對目前從事商業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)工作人員的專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，還可以聘請一些國外銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的工作人員進行專業(yè)授課，派送一些專業(yè)的融資人員進行出國深造等，加強銀行實際操作的相關(guān)培訓(xùn)。第二，引進業(yè)務(wù)素質(zhì)水平比較高并且有豐富經(jīng)驗的人才，這一措施能夠節(jié)約大量的專業(yè)培訓(xùn)費用。第三，建立穩(wěn)定信貸相應(yīng)的認識管理機制從而有效的避免人才的流失。從事商業(yè)抵償融資的相關(guān)工作人員不僅需要擁有較強的理論知識依據(jù)，同時需要擁有更加豐富的經(jīng)驗，因此，從事商業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)工作人員的相對穩(wěn)定性具有非常重要的作用。第四，加強風(fēng)險意識，有效提升相關(guān)工作人員自身具有的防偽能力，不斷防范并且及時化解出現(xiàn)的各種融資風(fēng)險。第五，提升工作人員自身的道德修養(yǎng)。培養(yǎng)銀行人員正確的價值觀。

綜上所述，本文主要講述了商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，并分析了銀行加強商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險防范的有效措施，只有避免各種融資風(fēng)險才能有效的促進商業(yè)地產(chǎn)融資的迅猛發(fā)展。

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