毛建功

【摘 要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要的比例，一定程度上對市場經(jīng)濟(jì)起著積極的促進(jìn)作用。只有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展才能推動我國社會經(jīng)濟(jì)。然而由于國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為落后及市場發(fā)育缺乏健全體系，房地產(chǎn)市場在近年來一直存有受泡沫經(jīng)濟(jì)影響、價格和價值的相違背等與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)的矛盾問題。本文主要以上述不協(xié)調(diào)矛盾為切入點，探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相互協(xié)調(diào)措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；社會經(jīng)濟(jì)；發(fā)展；協(xié)調(diào)

近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出越來越繁榮的趨勢，也為我國創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)收入，可以說是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)其他行業(yè)無法相比的。尤其房地產(chǎn)的發(fā)展一定程度上也帶動了勞動力市場，為社會增加了更多的就業(yè)崗位。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場有著良好的發(fā)展勢頭，但不可避免地會受到如金融危機(jī)等市場經(jīng)濟(jì)的沖擊。對此，只有探尋房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾才能更好地推動二者相互協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮對社會經(jīng)濟(jì)增長的巨大作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，同時其自身特有的生產(chǎn)資料和生活資料是社會經(jīng)濟(jì)活動不可缺少的基礎(chǔ)要素。所以和其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相比，房地產(chǎn)業(yè)一直呈現(xiàn)出高速發(fā)展趨勢。尤其其他行業(yè)如服務(wù)業(yè)、流通業(yè)等會因房地產(chǎn)開發(fā)投資而帶動業(yè)內(nèi)領(lǐng)域活躍，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)之所以在國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中有一席之地，主要因為在某個階段，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱體系中的一部分通過技術(shù)能力和廣闊的市場前景帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于我國正處于后工業(yè)社會，大力推動第三產(chǎn)業(yè)是目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，然而房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)中的關(guān)鍵部分，積極推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還有利于優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，提高城市集聚效益。所謂聚集效益指在地域空間上各種群體和人群集中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。城市集聚效益的多少與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供的用地及相關(guān)結(jié)構(gòu)質(zhì)量都有緊密的聯(lián)系。除此之外，我國是世界上人口最多的國家且處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，住房問題是人口不可避免的問題，也是人群最關(guān)注的問題。從目前情況來看，每個人都擁有房地產(chǎn)是不現(xiàn)實的，再加上農(nóng)村不斷轉(zhuǎn)移到城市的勞動力，導(dǎo)致對住房需求以一種長期、持續(xù)的趨勢呈現(xiàn)。要滿足上述需求必須要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，通過其帶動更多的勞動力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在房地產(chǎn)投資建設(shè)過程中會涉及木材、鋼鐵、水泥、磚塊、家具、裝修業(yè)及運輸、服務(wù)業(yè)等方面需求，因此對國民經(jīng)濟(jì)有明顯的拉動作用。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)性

1.受泡沫經(jīng)濟(jì)影響

泡沫經(jīng)濟(jì)，即持續(xù)膨脹的相關(guān)經(jīng)濟(jì)交易和過渡增長的虛擬經(jīng)濟(jì)引發(fā)一系列如投資交易、地產(chǎn)價格、金融證券等不正常經(jīng)濟(jì)交易現(xiàn)象，此階段的經(jīng)濟(jì)呈大勢增長狀態(tài)，然而這種經(jīng)濟(jì)表面會蒙上了一層虛假之風(fēng)，一旦這層泡沫破碎，必將會引發(fā)經(jīng)濟(jì)崩潰，社會動蕩。房地產(chǎn)受泡沫經(jīng)濟(jì)影響主要體現(xiàn)在地產(chǎn)價格方面，土地價格由于市場需求無限性和稀缺性會出現(xiàn)虛漲，即泡沫經(jīng)濟(jì)。此外，在房屋空置方面也體現(xiàn)出泡沫經(jīng)濟(jì)；商品房在房地產(chǎn)交易中一直處于火熱趨勢，如果在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房超過部門供給增長和市場需求，那么不可避免的會造成泡沫經(jīng)濟(jì)。相關(guān)國際數(shù)據(jù)經(jīng)驗規(guī)定，正常的商品房空置率為10%，反之，會引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，房價大跌，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。

2.價格和價值的相違背

價格是圍繞價值上下波動，如果價格偏離了價值，則會引發(fā)更大的變動。因為市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要遵循市場規(guī)律，價格與價值的關(guān)系就是市場規(guī)律的表現(xiàn)，雖然為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為我國創(chuàng)造了更多的財富，但也產(chǎn)生價格與價值相背離的現(xiàn)象。隨著房地產(chǎn)市場價格的迅猛飆升，也逐漸出現(xiàn)開發(fā)商不合理占地、炒房團(tuán)等現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格激增，從而違背于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展所追求的持續(xù)、穩(wěn)定等目標(biāo)。若房地產(chǎn)價格屬于供不應(yīng)求現(xiàn)象，就符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

3.涉及節(jié)能環(huán)保問題

近年來，我國一直倡導(dǎo)低碳經(jīng)濟(jì)，低碳經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)建設(shè)有著緊密的聯(lián)系。在當(dāng)下土地資源被大量侵占的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商如果不能建造環(huán)保住宅或低碳住宅匯報被占據(jù)的土地資源，除了和我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略相違背，重點在于無法跟上市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。目前，我國房地產(chǎn)在開發(fā)低碳環(huán)保住宅數(shù)量方面占據(jù)比例較少，因此，只有貫徹實施節(jié)能環(huán)保的方針，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和社會經(jīng)濟(jì)相互協(xié)調(diào)措施

1.完善土地政策

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，其供應(yīng)量應(yīng)控制在合理范圍中且要和市場需求相吻合。土地價格與房價二者互為因果。從近幾年情況得知，我國北京、上海、廣州等主要城市地價在當(dāng)?shù)胤績r中占據(jù)較大的比重，可以說土地供應(yīng)的調(diào)控對房價的調(diào)控有緊密的聯(lián)系。因此，要想保證地產(chǎn)土地與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)構(gòu)、布局均衡就要完善相關(guān)土地政策。從法律上講，國家是分發(fā)綜土地的管理者，而在實際中中央政府會委托地方政府行使土地所有權(quán)，然而各地政府都存有相對獨立的地方利益目標(biāo)，土地收益會歸土地使用者和地方政府，中央政府不會占據(jù)太多的份額，因此，土地所有者是地方政府。城市土地儲備制度是提高政府對土地市場調(diào)控能力的有效方式，應(yīng)從不同方面完善城市土地儲備制度，形成良好的市場環(huán)境。首先掌握市場信息；土地市場信息包括出讓計劃、年度土地出租、土地儲備數(shù)量、土地出讓、土地利用總體規(guī)劃等，可在條件成熟時建立土地有形市場進(jìn)行土地交易。其次壟斷一級市場；土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)做到統(tǒng)一收購，統(tǒng)一開發(fā)及統(tǒng)一規(guī)劃、出讓等，有利于保障土地利用總體規(guī)劃的順利實施，使土地更為集中化，減少炒賣地皮現(xiàn)象。尤其政府在對一級市場壟斷后，可以在開發(fā)、規(guī)劃、出讓過程中城市土地產(chǎn)生的增值部分歸于國家，一定程度上也增加了政府財政收入。

2.加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的金融監(jiān)管力度

政府在實現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)下應(yīng)嚴(yán)格控制監(jiān)管房地產(chǎn)市場的金融秩序，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)進(jìn)程、貸款規(guī)模及償還能力進(jìn)行深入監(jiān)督，控制房地產(chǎn)領(lǐng)域中商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)并調(diào)整銀行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。政府還應(yīng)在銀行有關(guān)業(yè)務(wù)方面加大投入規(guī)模，打破銀行傳統(tǒng)貸款模式，盡可能的減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中一些高風(fēng)險業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)的危害，從而更好地服務(wù)于市場經(jīng)濟(jì)。根據(jù)中國人民銀行的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)得知，銀行系統(tǒng)是支撐我國房地企業(yè)的土地購置和開發(fā)資金的重要來源，占據(jù)60%，由于市場果然，部分地區(qū)存在較高的投資風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價格下跌，進(jìn)而產(chǎn)生的結(jié)果就是房地產(chǎn)將會大幅度貶值。除了上述總的建議外，在房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管方面可集中在以下方面，首先商業(yè)銀行住房貸款監(jiān)管；加強(qiáng)個人按揭貸款的審查，建立全國范圍內(nèi)的個人信用數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)對已放貸款的監(jiān)督管理。針對個人出現(xiàn)的不良信用行為，必須付出高額成本且限制后續(xù)經(jīng)濟(jì)活動。完善信貸法律，不斷加強(qiáng)對違約、失信的懲處，盡可能的從法律上保障銀行開辦消費信貸業(yè)務(wù)。其次商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)管；監(jiān)管部分應(yīng)對銀行實施嚴(yán)格的貸款審核制度和風(fēng)險管理措施，對房屋的抵押物價值和潛在的風(fēng)險給予動態(tài)評估，測試重點地區(qū)房貸壓力。要求各地健全房地產(chǎn)信息公開機(jī)制，加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。第三營造良好監(jiān)管法律環(huán)境；健全行政權(quán)力的監(jiān)督機(jī)制，加大信息透明度，保持地方檢察部門和司法部門的自主性。合理調(diào)整中央和地方在房地產(chǎn)業(yè)中的收益，減少地方政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的過度干預(yù)，給予地方政府充足的行政成本，盡可能地從源頭上消除地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的有限理性合作，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造一個公平的競爭環(huán)境。endprint

3.優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)組織理論認(rèn)為，過度集中的產(chǎn)業(yè)鏈會形成壟斷趨勢，導(dǎo)致反競爭效應(yīng)，從而損害社會的凈經(jīng)濟(jì)福利。所以政府會出臺一系列組織政策刺激或鼓勵企業(yè)進(jìn)入來制止壟斷現(xiàn)象的發(fā)生，并制定如反托拉斯法等政策抑制大型產(chǎn)業(yè)成為壟斷企業(yè)，然而目前這一理論應(yīng)用于中國房地產(chǎn)顯然不太合適。從目前我國情況分析，房地產(chǎn)投資在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)較大的比例，但增長速度不宜過快，應(yīng)保持相對平穩(wěn)的增長速度。關(guān)鍵在于投資建設(shè)的同時拓展房地產(chǎn)業(yè)的流通和服務(wù)領(lǐng)域。我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)選擇由物質(zhì)資本拉動型向服務(wù)推動型模式轉(zhuǎn)換，調(diào)整好市場、產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)等方面結(jié)構(gòu)。我國目前多數(shù)城市已經(jīng)對二手房市場給予了開放態(tài)度，然而交易卻不理想。此房型的消極市場狀態(tài)會我國住宅市場上的消費需求起到制約，壓抑了居民現(xiàn)實消費升級的欲望，一定程度上影響房地產(chǎn)市場的正常運行。因此政府規(guī)范二手房中介服務(wù)，簡化交易手續(xù)，促使其未來市場結(jié)構(gòu)更完善。此外，要建立開發(fā)土地供應(yīng)科學(xué)決策機(jī)制，要改多頭決策為集中決策，改財政余缺驅(qū)動為強(qiáng)化市場調(diào)節(jié)功能，改無計劃供給為定年度供給總量、定功能用途比例、定區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度的有序供給。在社會化、市場化條件下搞城市建設(shè)，一切建設(shè)規(guī)模的確定，都須接受市場規(guī)律的調(diào)節(jié)。中心城區(qū)已立項和動遷的舊城拆遷項目要先抓收尾，新的擴(kuò)展要根據(jù)市場狀況適時推進(jìn)。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景十分廣闊，其發(fā)展也為我國市場經(jīng)濟(jì)帶來了更大的挑戰(zhàn)。通過本文研究分析所得知，房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中和社會經(jīng)濟(jì)不可避免地出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)矛盾，因此要采取相應(yīng)的措施，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使其發(fā)揮出積極作用，盡可能的與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相一致，帶動市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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