一般經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為5-8%時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定發(fā)展的局面，現(xiàn)在沒(méi)有理由相信房?jī)r(jià)會(huì)降下去。長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)十年房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)還要上漲而且會(huì)持續(xù)上漲。由于中國(guó)城鎮(zhèn)化率提升將拉動(dòng)住房需求，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍將有20年的黃金期。

我不知道，“創(chuàng)世紀(jì)——中國(guó)房產(chǎn)西湖峰會(huì)”是一次給開(kāi)發(fā)商打氣的會(huì)呢，還是一次分析房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的研討會(huì)，抑或是一次專(zhuān)家、學(xué)者與開(kāi)發(fā)商的互動(dòng)。因?yàn)椋噗E象表明，專(zhuān)家、學(xué)者們似乎都十分看好未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，看好房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，甚至希望房地產(chǎn)市場(chǎng)再像前些年一樣在泡沫中前行，在價(jià)格的快速上漲中為GDP作貢獻(xiàn)。

其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)好比天氣，忽冷忽熱，而目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸進(jìn)入到了一個(gè)炎熱的夏季，例如杭州、溫州房?jī)r(jià)連跌十五個(gè)月和二十一個(gè)月后反彈，各地庫(kù)存去化周期也明顯縮短。

今年5月，中國(guó)GDP增速為7%，房地產(chǎn)已沒(méi)有理由下滑了。一般經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為5—8%時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定發(fā)展的局面，現(xiàn)在沒(méi)有理由相信房?jī)r(jià)會(huì)降下去。長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)十年房地產(chǎn)還是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)還要上漲而且會(huì)持續(xù)上漲。由于中國(guó)城鎮(zhèn)化率提升將拉動(dòng)住房需求，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍將有20年的黃金期。

當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型的同時(shí)，還應(yīng)抓住當(dāng)下“互聯(lián)網(wǎng)+”、“海外地產(chǎn)”的發(fā)展機(jī)遇，探索適合自己的模式?？梢哉f(shuō)，目前沒(méi)有任何一家房企真正意義上的轉(zhuǎn)型成功，但諸如萬(wàn)科小股操盤(pán)輕資產(chǎn)模式、綠地多元化組合創(chuàng)新模式，都是一些很好的嘗試。

房企的轉(zhuǎn)型沒(méi)有任何固定模式，不論結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維、還是結(jié)合金融創(chuàng)新，所有的探索都只是在嘗試階段，成功可能要等十年二十年，但不論互聯(lián)網(wǎng)+還是海外地產(chǎn)，一旦形成行之有效的模式，便有望成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新引擎。國(guó)家應(yīng)提前出臺(tái)相關(guān)的規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)，給房企指出一條未來(lái)之路。而在海外市場(chǎng)開(kāi)拓方面，中國(guó)房企也將迎來(lái)自己的機(jī)遇期。

實(shí)事求是地講，在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、遏制經(jīng)濟(jì)下行的關(guān)鍵時(shí)刻，確實(shí)需要房地產(chǎn)發(fā)揮更多作用，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)拉動(dòng)整個(gè)消費(fèi)的進(jìn)程。但前提是，不要過(guò)度依賴房地產(chǎn)，過(guò)度依靠房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用，尤其是不能依靠房?jī)r(jià)的快速上漲來(lái)啟動(dòng)居民的購(gòu)房需求。

如果不是前些年對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，以及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲留下了許多市場(chǎng)泡沫，使得居民的收入增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)上漲形成倒掛，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)也不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，鋼鐵、水泥等行業(yè)也不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩。尤其是地方政府，也不會(huì)背上沉重的債務(wù)包袱。正是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，才使得原本應(yīng)當(dāng)扮演經(jīng)濟(jì)發(fā)展主角的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，逐步被投資者和資本所拋棄，被慢慢邊緣化了。

眼下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在采取了一系列穩(wěn)增長(zhǎng)措施以后，似乎效果并不明顯，經(jīng)濟(jì)也仍處于下行通道。因此，具有強(qiáng)烈房地產(chǎn)情結(jié)者終于又有了發(fā)聲的機(jī)會(huì)，也有了重拾房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位的理由。特別對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，在新一屆政府沒(méi)有走過(guò)去發(fā)展的老路，沒(méi)有給房地產(chǎn)至高無(wú)上的地位，也沒(méi)有在政策上為地方通過(guò)房地產(chǎn)創(chuàng)造政績(jī)留下空間的情況下，一直盼望著能夠重新回到城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的老路上去，能夠在很短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)。在這樣的情況下，如果稍有不慎，就會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回到以房?jī)r(jià)上漲為核心的老路上去，而剛剛有點(diǎn)引起投資者關(guān)注的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，則繼續(xù)會(huì)被邊緣化。

而從眼前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，由于住房信貸政策門(mén)檻的持續(xù)降低，特別是去年“9·30”政策和今年“3·30”政策的出臺(tái)，已經(jīng)帶來(lái)了成交量的階段性回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄了4.4個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售額同比下降3.1%，降幅收窄了6.2個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售額降幅小于銷(xiāo)售面積降幅，這意味著與去年同期相比，房?jī)r(jià)整體處在回升態(tài)勢(shì)。雖然很大程度上是因?yàn)閯傂孕枨蟊患せ畹脑颍@其中到底存在多少非更改需求、非剛性需求，也是值得關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。如日前媒體報(bào)道的那樣，某投資者在股市賺到了錢(qián)后，一下子到北京買(mǎi)了30套房子的消息，這就很值得關(guān)注。也就是說(shuō)，一些炒房者又開(kāi)始要有所動(dòng)作了。而這樣的炒作，不僅會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，也會(huì)引發(fā)購(gòu)房者的心理緊張，從而配合炒房者的行為。

在經(jīng)濟(jì)需要的時(shí)候，適當(dāng)刺激一下房地產(chǎn)市場(chǎng)并不為過(guò)。但前提是，一定要拿捏好力度、把握好分寸，切不要過(guò)度放任，否則后果嚴(yán)重。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)決不能再成為支柱產(chǎn)業(yè)，至少不能削弱實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，不能占有實(shí)體經(jīng)濟(jì)資源。如果開(kāi)發(fā)商能夠到國(guó)外去開(kāi)辟市場(chǎng)，去賺外國(guó)人的錢(qián)，那當(dāng)然是可以的，但也不能損害中國(guó)人的形象，不能以炒作和抬價(jià)為目的。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)要健康、有序發(fā)展，還是要依靠經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型、核心競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)。房地產(chǎn)等“一次性”交易行業(yè)，只能配合實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，依據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，制定適合實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的規(guī)劃，而不是搶占實(shí)體經(jīng)濟(jì)的地盤(pán)，搶占實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資源。當(dāng)然，對(duì)實(shí)體企業(yè)來(lái)說(shuō)也要轉(zhuǎn)變觀念、創(chuàng)新思維，不要被房地產(chǎn)等虛擬經(jīng)濟(jì)牽著鼻子走，而要扮演經(jīng)濟(jì)發(fā)展主角，引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。只有這樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)或許還有相當(dāng)一段時(shí)間的黃金期，但黃金的純度一定要改變，切不可再像前些年那樣雜質(zhì)很重、泡沫很多。

作者簡(jiǎn)介：

謝逸楓，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、知名地產(chǎn)專(zhuān)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)，從事房地產(chǎn)行業(yè)及研究多年，精通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程與樓盤(pán)全程操作程序，操盤(pán)項(xiàng)目類(lèi)型涉及住宅和商業(yè)地產(chǎn)，著有《房產(chǎn)稅試點(diǎn)不宜擴(kuò)大》、《城鎮(zhèn)化將導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲》等。