衡潔

有人開玩笑說，如果南極的土地可以出售，那么中國人一定會(huì)是最積極的買家。福布斯網(wǎng)站還造出了一個(gè)“中國制造”的兄弟詞語——“中國購買”

很難想到，在今年全國兩會(huì)總理答記者問時(shí)，頭炮問題竟然是關(guān)注“中國人海外購房”。英國《金融時(shí)報(bào)》的記者說：如今中國公民已經(jīng)是紐約、悉尼、倫敦等地最大的海外顧客群體，當(dāng)?shù)胤績r(jià)隨之被明顯抬高;也有一些人開始質(zhì)疑中國涌入當(dāng)?shù)厥袌鲑Y金的合法性。

總理言簡意賅的回答，并未讓這個(gè)話題降溫。而同一時(shí)期又爆出“中國商人3.2億人民幣購溫哥華豪宅”的消息，讓更多的人想弄清楚：海外購房，誰在買，怎么買，劃算嗎？

綜合判斷能力要求非常高

曾有人開玩笑說，如果南極的土地可以出售，那么中國人一定會(huì)是最積極的買家。無論是倫敦、洛杉磯、悉尼、多倫多，在所有備受中國買家青睞的熱門城市，當(dāng)?shù)厝硕寄苤v出中國人如何豪擲重金購房置業(yè)的故事。就連美國的福布斯網(wǎng)站還造出了一個(gè)“中國制造”的兄弟詞語——“中國購買”。

分析這些年赴海外購房者的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，在2011年以前，其主力是高凈值人群（個(gè)人金融資產(chǎn)和投資性房產(chǎn)等可投資資產(chǎn)在1000萬元以上）;而2012年下半年之后，大量資產(chǎn)在1000萬以下的家庭加入了這個(gè)行列。一個(gè)說法是，“北上廣賣一套房就能移民美國”，但實(shí)際上，海外置業(yè)有其基本的門檻和復(fù)雜的要求，玩不玩得起還得自己多掂量。

盡管在不同地區(qū)置業(yè)價(jià)差很大，但對(duì)于投資的大熱地區(qū)如歐美來說，對(duì)財(cái)富的高要求是始終如一?！拔矣X得如果資產(chǎn)在2000萬人民幣以上，或者至少1000萬以上，可以考慮到紐約置業(yè)。否則會(huì)比較吃力，沒有必要?！奔~約一家置業(yè)公司的市場總監(jiān)這樣評(píng)估。而在美國有較好保值價(jià)值的房產(chǎn)，一般大多在200萬美元左右，折合人民幣1200多萬，對(duì)于那些剛邁過高凈值門檻的家庭來說，的確不太現(xiàn)實(shí)。

除了資產(chǎn)上的要求外，海外置業(yè)畢竟要跨越千山萬水，對(duì)買家的綜合素質(zhì)也提出了要求?？梢話行淖詥栆幌拢耗隳芙?jīng)得起海外看房的一系列折騰嗎？具備去偽存真的火眼金睛嗎？有人這樣總結(jié)海外置業(yè)買家的心理素質(zhì)：膽大心細(xì)。

美國媒體就報(bào)道了這樣一位中國買家：他購買了兩套位于曼哈頓地區(qū)、總價(jià)值1300萬美元的公寓，整個(gè)交易通過微信完成，買家只考慮了一天時(shí)間，甚至沒到現(xiàn)場看房。這事讓許多美國人瞠目結(jié)舌。

隱性投資成本也要算

看到別人買買買，自己就要跟跟跟。且慢，你得問清楚自己：付出時(shí)間、精力、金錢這么多代價(jià)，跑到國外去買房，你到底圖的是啥？

據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，移民、教育、投資，是國人海外置業(yè)最大的三個(gè)原因。而在2012年后的海外置業(yè)潮中，往往更看重的是投資回報(bào)率?！懊绹臄?shù)據(jù)證明，40%在美中國買家就是單純的投資，他們一次就買下好幾套，這顯然超出了投資移民的要求?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣分析。

投資海外房產(chǎn)到底賺得了錢嗎？

在諸多中介的介紹中，海外置業(yè)帶來的增值收益非?？捎^。例如，2009年到2011年，倫敦市中心房價(jià)增幅達(dá)14.7%;加拿大溫哥華的普通住宅價(jià)格10年來已經(jīng)上漲了3到4倍，多倫多的住宅價(jià)格過去6年中平均年漲幅為7%;在澳大利亞，租金回報(bào)率約為6%到8%，而房價(jià)大約每7年翻一番。

然而，單看房屋本身增值率是片面的，不能忽略很多影響投資收益的要素：例如買入和賣出時(shí)高昂的稅費(fèi);持有環(huán)節(jié)不菲的支出;每趟來回的交通、住宿成本等等。 一位在澳大利亞置業(yè)的中國人在當(dāng)?shù)仃懤m(xù)買了好幾套房子，經(jīng)過復(fù)雜細(xì)致的計(jì)算，他搞明白了：他的房子若持有5年以上，凈回報(bào)率約為每年8%，這還是享受了政策鼓勵(lì)。但是，這相對(duì)于國內(nèi)年平均回報(bào)為10%的信托和基金產(chǎn)品，回報(bào)率委實(shí)算不得高，遑論投進(jìn)去的時(shí)間和精力了。

有投資顧問分析，對(duì)許多中國買家來說，在對(duì)海外經(jīng)濟(jì)市場不夠了解的情況下，選擇回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)，較之股票、基金等金融產(chǎn)品是更為穩(wěn)妥的方案。

可能花錢買不來一張笑臉

事實(shí)上，從投資的角度來說，海外置業(yè)存在著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，需要投資者理性思考。

國際金融資深顧問陳思進(jìn)就對(duì)國人海外購房持謹(jǐn)慎態(tài)度。在他看來，中國買家之所以進(jìn)軍海外市場，是因?yàn)樗麄儭皬膩頉]有扎扎實(shí)實(shí)地吃過房價(jià)下跌的虧”?！白罱哪?，我從北京、上海來的親戚朋友，一到加拿大、美國，第二天就看房子去了?？蛇^6個(gè)月、一年以后，漸漸就后悔了?！标愃歼M(jìn)說，他的一個(gè)表弟前年從上海移民到加拿大，曾花36萬加元購買了一套獨(dú)棟洋樓，可是“當(dāng)時(shí)36萬買的新房子，現(xiàn)在25萬賣都難?！?/p>

不僅僅是加拿大，美國也經(jīng)歷過房價(jià)跳水。次貸危機(jī)期間，全美房價(jià)下跌了37%，雖然中國人聚集的區(qū)域受影響較小，但唐人街等地區(qū)的跌幅也達(dá)到近15%。而且，對(duì)中國購房者而言，在美國買房意味著難以避免的持房高成本，僅靠租金收入是無法抵消房產(chǎn)稅及其他相關(guān)費(fèi)用的。并且，如果投資者長期居住在國內(nèi)不能親自打理“跨海房產(chǎn)”，就意味著只能委托給中介代為管理，不但要付出高額的管理費(fèi)，一旦出現(xiàn)問題也將十分麻煩。

根據(jù)美銀美林2014年7月發(fā)表的一份研究報(bào)告顯示，美國房價(jià)相對(duì)于收入已經(jīng)高估約10%，上漲勢(shì)頭將在2016年結(jié)束，之后將進(jìn)入長達(dá)6年零漲幅時(shí)期。

業(yè)內(nèi)人士指出，縱觀歐美百年來的房價(jià)走勢(shì)，如果仔細(xì)核算成本，無論是房價(jià)的上漲還是房屋出租得來的收益，從長遠(yuǎn)來看都抵不上貨幣的通貨膨脹。在歐美，合理的公寓租售比（月租金/房價(jià)）應(yīng)該在1：140以下，而在租售比已近1：300的多倫多，租房已比買房劃算太多。把買房資金用于投資其他金融產(chǎn)品，收益更高還更省心。

一位在美加生活了20余年的中國人表示，“在歐美，千萬不要把房子作為很好的投資品，對(duì)普通老百姓來說，房子就是消費(fèi)品，像車一樣?！?/p>

此外，在一些熱門地區(qū)，中國買家們已經(jīng)開始感受到了一種不友好的氣氛，本地居民開始懼怕和抵制他們的到來，在這樣的背景下，中國人赴海外買房和持房成本將變得更高，更可能花錢還買不來一張笑臉。