劉佳星

〔摘要〕土地制度改革既應(yīng)該考慮法系內(nèi)土地制度內(nèi)生的共性，又要考慮國(guó)情、歷史、文化對(duì)土地權(quán)利的影響。中國(guó)土地所有制度和利用制度都有鮮明的本土特色。通過(guò)土地私權(quán)比較研究，有助于厘清中國(guó)土地權(quán)利邊界，化解土地權(quán)利沖突。該研究結(jié)論揭示了完善中國(guó)土地權(quán)利理論的路徑之一，即在于人身性與財(cái)產(chǎn)性規(guī)范的分野。

〔關(guān)鍵詞〕土地權(quán)利；域外比較；大陸法系

中圖分類號(hào)：D908文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文

章編號(hào)：1008-4096（2015）03-0068-05

一、土地所有制度比較

（一）大陸法系國(guó)家土地所有制度變遷

人類社會(huì)發(fā)展，從狩獵時(shí)期、畜牧?xí)r期、農(nóng)耕時(shí)期，一直進(jìn)化到現(xiàn)今的工商業(yè)文明時(shí)代。在這一進(jìn)化過(guò)程中，人類與土地的關(guān)系并非自始就如現(xiàn)在一般密切。人類進(jìn)入了農(nóng)耕時(shí)代后，土地的優(yōu)劣成為決定產(chǎn)出的重要因素，土地上樸素的所有權(quán)觀念才隨之產(chǎn)生。時(shí)至今日，土地仍是財(cái)富的源泉和地位的象征。土地所有制度之演變，呈現(xiàn)出多樣化態(tài)勢(shì)和豐富的景觀。

1.羅馬時(shí)期

從時(shí)空維度來(lái)看，自羅馬建城之初到羅馬帝國(guó)后期的衰落，十幾個(gè)世紀(jì)中羅馬土地制度一直處于動(dòng)態(tài)演變之中，從來(lái)不存在一個(gè)統(tǒng)一的土地制度和規(guī)范體系。在公元前6世紀(jì)之前，氏族集體土地成為主要土地所有類型，由氏族首領(lǐng)代表氏族統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，由氏族成員共同享有和利用。伴隨著羅馬帝國(guó)版圖的擴(kuò)大，軍事擴(kuò)張占領(lǐng)和氏族聯(lián)盟的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榱_馬公地。伴隨著平民階層話語(yǔ)權(quán)的增加，城邦向私人授予的公地以及氏族向內(nèi)部成員分配的氏族集體土地，則構(gòu)成了私有土地的兩個(gè)來(lái)源。

羅馬法時(shí)期的土地制度，是立法技術(shù)和觀念上對(duì)土地管領(lǐng)的第一次系統(tǒng)總結(jié)。盡管此時(shí)法律理論并不足以支撐精確的權(quán)利構(gòu)造，但卻將現(xiàn)代復(fù)雜權(quán)利構(gòu)造下掩蓋的人的利益原生態(tài)般的演示，呈現(xiàn)了主體最初的利益訴求，全景展示了從原始集體所有到私人所有的轉(zhuǎn)變歷程。

在欠缺邏輯精密的所有權(quán)概念的前提下，早期羅馬法上的土地所有權(quán)側(cè)重于物的支配。當(dāng)城邦建立后，氏族集體性質(zhì)土地被消滅，私有土地模式建立。所有權(quán)概念也從支配權(quán)向市民法所有權(quán)轉(zhuǎn)化，開(kāi)始朝向一條抽象化的路線演變——從物轉(zhuǎn)向權(quán)利。

2.法國(guó)法時(shí)期

自1628年英國(guó)的權(quán)利請(qǐng)?jiān)笗?shū)，明訂非依法律，不得剝奪人民之土地的規(guī)范之后，開(kāi)啟了個(gè)人權(quán)利保護(hù)之思潮[1]。至18世紀(jì)時(shí)，自由放任主義、理想主義、歷史主義者對(duì)私人所有權(quán)傾注了極大的熱情，產(chǎn)生了主觀權(quán)利需求。所有權(quán)被作為主體的意志，獲得了絕對(duì)性和神圣性。所有權(quán)基于其自身性質(zhì)具有個(gè)體的排他性，也使主體擺脫了集體的束縛，被賦予了政治倫理意義上的最高權(quán)力[2]。

在這樣的背景下，共有所有權(quán)被斥為反自然的。財(cái)產(chǎn)由自然而獲得，在任何情況下應(yīng)捍衛(wèi)財(cái)產(chǎn)權(quán)利及其行使的不可侵犯性。多數(shù)學(xué)者將集體所有制視為一種落后的原始狀態(tài)，一種隨著人類文明發(fā)展必將被超越的形式?；趯?duì)建立在個(gè)人所有及其政治倫理價(jià)值基礎(chǔ)上的體系而言，集體所有制顯得另類甚至引起法律文化體系內(nèi)部的分化。集體所有權(quán)不可能與私人所有權(quán)在同一制度體系內(nèi)并駕齊驅(qū)[3]，因而被排除在法律之外。

在打破封建社會(huì)桎梏、引領(lǐng)革命過(guò)程中，絕對(duì)的所有權(quán)調(diào)動(dòng)了個(gè)體的積極性，也促進(jìn)了土地私有制度的興盛。從封建王朝的君主所有到個(gè)人私有，所有權(quán)形態(tài)完成了磁極般的轉(zhuǎn)換，帶來(lái)的是對(duì)私有權(quán)利的極端崇拜和熱情。但此種思想發(fā)展到極致，勢(shì)必造成桎梏個(gè)人生機(jī)利益，不惜毀損社會(huì)生存進(jìn)化，或釀成僅為個(gè)人芝麻小利，不惜破壞社會(huì)公益等現(xiàn)象。鑒于此，個(gè)人的土地所有權(quán)思想，于團(tuán)體主義、社會(huì)主義思想崛起后，即日漸式微[4]。

3.德國(guó)法時(shí)期

在19世紀(jì)后期，隨著所有權(quán)絕對(duì)帶來(lái)的社會(huì)功能紊亂和兩極分化現(xiàn)象加劇，學(xué)者開(kāi)始反思其弊端。財(cái)產(chǎn)的個(gè)人主義概念逐漸被社會(huì)化的概念所取代。社會(huì)興起了共產(chǎn)主義模式的討論，代表性觀點(diǎn)來(lái)自馬克思。通過(guò)批判歷史上不同的所有權(quán)形式，馬克思分析了土地所有權(quán)的歸宿，認(rèn)為社會(huì)化的大生產(chǎn)要求土地集中，只有土地集中才能提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力。從這一意義上說(shuō)，土地國(guó)有化有其合理性和必然性。土地國(guó)有化將為實(shí)現(xiàn)自由平等等人道目標(biāo)創(chuàng)造條件[5]。但社會(huì)主義所有制在法律技術(shù)層面上不可能在以私人所有權(quán)為歷史和路徑依賴的歐洲推廣。該思潮并未成為學(xué)界的主流思想，而在體系內(nèi)改良集體所有制成為歐洲學(xué)者的主要嘗試。在大陸法系所有權(quán)制度體系內(nèi)，對(duì)復(fù)數(shù)主體的制度框定主要有共有和法人兩種形式。

顯而易見(jiàn)，共有并不是復(fù)興集體所有的良方。無(wú)論是按份共有，還是共同共有，都存在著明顯或者潛在的份額。而集體所有權(quán)則體現(xiàn)的是更為復(fù)雜的關(guān)系。在集體所有權(quán)中，客體具有超脫的地位，獨(dú)立于個(gè)體又可被個(gè)體利用。集體與個(gè)人之間具有密切的身份依賴，并不是一種簡(jiǎn)單的財(cái)產(chǎn)利用。

總之，19世紀(jì)末，由于團(tuán)體主義、社會(huì)主義思潮之崛起，個(gè)人的所有權(quán)觀念逐漸被社會(huì)的所有權(quán)觀念所取代。認(rèn)為所有權(quán)之行使應(yīng)顧忌社會(huì)公益，所有權(quán)受到限制的觀念也逐漸形成。隨著團(tuán)體人格及權(quán)利研究日益深入，法人等擬制主體在邏輯上被抽象構(gòu)造出來(lái)，土地的個(gè)人所有權(quán)形態(tài)發(fā)生了深刻變化。但卻未見(jiàn)羅馬法時(shí)集體制度的復(fù)辟。此時(shí)的法人制度，與羅馬法集體制度的先天、固有的身份性完全隔離，而是一種以財(cái)產(chǎn)權(quán)利為紐帶的擬制主體制度。

（二）新中國(guó)土地所有制度演變

新中國(guó)土地所有制度變遷的特征則是強(qiáng)制性變遷與誘導(dǎo)性變遷相結(jié)合。自新中國(guó)成立后，土地所有制度先后經(jīng)歷了完全私有（1949—1956年）、完全公有（1956—1978年）、公有制基礎(chǔ)下的權(quán)能分化（1978年至今）三個(gè)階段。完全私有階段建立在新中國(guó)成立后推行土地制度改革的基礎(chǔ)上。在以“打土豪，分田地”為指導(dǎo)方針的基礎(chǔ)上，除西藏等邊遠(yuǎn)地區(qū)外均實(shí)現(xiàn)了以均分土地為特征的農(nóng)民私有制。而根據(jù)《中共中央文獻(xiàn)選輯》記載，時(shí)至1952年底，農(nóng)村又出現(xiàn)了土地兼并和占有大量土地的地主。為避免土地再度高度集中，中央推行初級(jí)合作社、中級(jí)合作社、高級(jí)合作社，在此基礎(chǔ)上建立了人民公社制度，實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)格的土地公有制。該制度持續(xù)到20世紀(jì)70年代末，在安徽等部分農(nóng)村自發(fā)性地采取了土地包干制度。時(shí)至今日，形成了以集體所有為根本、以農(nóng)民承包為主流、可以自由流轉(zhuǎn)的集體土地制度。在這一所有權(quán)制度變遷過(guò)程中，形成了中國(guó)特色的土地集體所有制度。該制度堅(jiān)持集體（三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)）作為土地的所有權(quán)人，賦予集體對(duì)集體社員的財(cái)產(chǎn)分配、社會(huì)保障的職責(zé)和義務(wù)。該種集體制度與羅馬法上的集體制度有著本質(zhì)的不同，與現(xiàn)代歐洲大陸法系國(guó)家勃興的共有或者法人形態(tài)也存在性質(zhì)的差異。因此，基于比較法視野來(lái)看，基于土地所有主體的不同，中國(guó)理應(yīng)形成本土化的土地權(quán)利理論以匹配獨(dú)有的集體制度。

就土地所有權(quán)主體的演變過(guò)程而言，集體制度在變遷過(guò)程中被淡化。因而大陸法系國(guó)家的土地權(quán)利構(gòu)造均圍繞著個(gè)人、團(tuán)體而形成，無(wú)需考慮基于集體社員身份的特殊權(quán)利需求。而中國(guó)土地法律制度特別之處，就在于自人民公社化運(yùn)動(dòng)后形成的集體所有制度。因此，不能簡(jiǎn)單地以他國(guó)土地權(quán)利構(gòu)造作為中國(guó)土地法律基本理論的法定范式，更應(yīng)該深入到該領(lǐng)域，圍繞重新展開(kāi)的多種可能性的認(rèn)識(shí)，豐盈中國(guó)土地權(quán)利體系。

二、土地利用制度比較

民法框架內(nèi)對(duì)土地利用法律制度的分析，當(dāng)以物權(quán)與債權(quán)為分野。下文以大陸法系國(guó)家和地區(qū)為基礎(chǔ)，對(duì)域外土地利用法律制度做一概述。

（一）土地利用物權(quán)制度

1.共性

就大陸法系國(guó)家和地區(qū)土地利用物權(quán)制度規(guī)定而言，共性明顯。絕大多數(shù)都規(guī)定了地上權(quán)、地役權(quán)、用益權(quán)、抵押權(quán)等制度。下文對(duì)幾種制度的共性做簡(jiǎn)要概括。

（1）地上權(quán)制度

地上權(quán)制度是指在受負(fù)擔(dān)土地地上或者地下?lián)碛薪ㄖ飪?nèi)容的權(quán)利。將權(quán)利目的限定在建筑物用途，以德國(guó)和意大利為代表。地上權(quán)在空間上沒(méi)有切斷所有權(quán)，而從時(shí)間和標(biāo)的上將之予以分離。權(quán)利設(shè)定上，要求當(dāng)事人有物權(quán)合意，并可轉(zhuǎn)讓?？梢酝ㄟ^(guò)時(shí)效取得方式獲得，也可以通過(guò)法律直接規(guī)定產(chǎn)生。地上權(quán)可以被抵押、租賃，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典規(guī)定還可以繼承。該權(quán)利可基于物權(quán)消滅的一般原因而消滅，也可基于時(shí)效、期限而消滅。

從內(nèi)容分析，中國(guó)相對(duì)應(yīng)權(quán)利則比較復(fù)雜。地上權(quán)制度類似于建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，以及一部分林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的合稱。權(quán)利彼此之間差別較大。在權(quán)利原始取得時(shí)，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基于出讓或者劃撥產(chǎn)生，其余使用權(quán)則基于特定身份或者特別程序產(chǎn)生。在流轉(zhuǎn)上，建設(shè)用地使用權(quán)和林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承、抵押、轉(zhuǎn)讓。而宅基地使用權(quán)則完全相反。在權(quán)利消滅上，建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期，而宅基地使用權(quán)則完全沒(méi)有期限限制，可以認(rèn)為中國(guó)不存在基于期限屆滿而消滅的情形。在登記制度上，宅基地使用權(quán)采取自愿原則，建設(shè)用地使用權(quán)、林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取強(qiáng)制登記原則，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)建設(shè)用地則缺少相應(yīng)體系規(guī)制。因此，中國(guó)的地上權(quán)制度存在著較為嚴(yán)重的同地不同權(quán)問(wèn)題。

（2）地役權(quán)制度

地役權(quán)制度起源于羅馬法時(shí)期，被大陸法系主要國(guó)家接受，成為土地物權(quán)利用中不可或缺的制度。大部分地役權(quán)限定在不同所有人（利用人）的土地上，唯獨(dú)德國(guó)、瑞士、西班牙例外，允許所有人在自己的不同土地上設(shè)定地役權(quán)，以期更好發(fā)揮土地價(jià)值。對(duì)于權(quán)利內(nèi)容，通過(guò)約定設(shè)定權(quán)利和內(nèi)容是通行做法。但不允許通過(guò)約定對(duì)地役權(quán)客體的所有人要求施行積極行為。其原因，大抵是因?yàn)椴糠謬?guó)家對(duì)地役權(quán)與相鄰權(quán)不做區(qū)別所導(dǎo)致的。從權(quán)利內(nèi)容看，地役權(quán)均被認(rèn)為是從屬性權(quán)利，不可以與土地分割，也不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?？梢砸牢餀?quán)消滅的一般原因、時(shí)效等規(guī)定而消滅。

從比較法角度來(lái)看，中國(guó)地役權(quán)制度規(guī)定條文較少，且內(nèi)容較為抽象。對(duì)地役權(quán)制度框架性規(guī)定較多，而能體現(xiàn)土地制度固有法特征的規(guī)定則明顯缺失。部分大陸法系國(guó)家基于其他制度存在，例如，居住權(quán)、使用權(quán)、人役權(quán)等能夠?qū)ν恋乩冒l(fā)揮輔助功能，因而對(duì)地役權(quán)制度的適用做出嚴(yán)格限制。中國(guó)缺少其他制度輔助，單純沿用地役權(quán)制度的共性規(guī)定，將使地役權(quán)制度的適用空間變窄，造成立法資源浪費(fèi)。因此，需要考慮在缺失其他制度的前提下，擴(kuò)充地役權(quán)內(nèi)涵，發(fā)揮制度價(jià)值。

（3）用益權(quán)制度

在大陸法系國(guó)家，用益權(quán)的內(nèi)涵較為復(fù)雜，國(guó)別之間區(qū)別很大。部分國(guó)家雖未規(guī)定地上權(quán)，但實(shí)際上將其涵蓋在用益權(quán)中。德國(guó)民法典上，規(guī)定用益權(quán)為收取物之收益權(quán)利，且原則上不得轉(zhuǎn)讓與繼承。在長(zhǎng)期的歷史發(fā)展過(guò)程中，作為孕育于一個(gè)鄉(xiāng)土、田園社會(huì)（農(nóng)業(yè)社會(huì)）的制度，難以適應(yīng)與一個(gè)嶄新的工業(yè)的金錢社會(huì)。阿爾及利亞、意大利則特別強(qiáng)調(diào)用益權(quán)的期限限制。如未規(guī)定期限，視為用益權(quán)人（法人）的終身設(shè)定。負(fù)擔(dān)用益權(quán)的土地期限屆滿后仍有尚未收割莊稼的，繼承人應(yīng)繼續(xù)享有用益權(quán)直至莊稼成熟。而西班牙、埃塞俄比亞的用益權(quán)則混合了地上權(quán)和用益權(quán)的內(nèi)容。西班牙的用益權(quán)側(cè)重土地的收益。包括土地上的產(chǎn)出物歸屬，而并不強(qiáng)調(diào)土地上建筑物的興建。至于用益權(quán)中通常包含的使用權(quán)和居住權(quán)，因其主要強(qiáng)調(diào)房屋的利用，故不在本文探討范圍內(nèi)。

總之，以德國(guó)、法國(guó)為主的用益權(quán)制度，強(qiáng)調(diào)對(duì)物的交換價(jià)值的支配。以此時(shí)之物，換取未來(lái)對(duì)價(jià)，或者滿足特定身份人員之需求。該制度與地上權(quán)在目的上區(qū)別明顯?；谔囟ㄉ矸菹拗?，在權(quán)利流轉(zhuǎn)上也有特別規(guī)定。中國(guó)土地法律制度中，尚無(wú)用益權(quán)相關(guān)物權(quán)制度。但有森林法、礦產(chǎn)資源法等對(duì)土地產(chǎn)出物做出規(guī)定。

（4）抵押權(quán)

從比較法來(lái)看，大陸法系國(guó)家都規(guī)定了土地抵押制度。具體內(nèi)容依據(jù)采取不同的物權(quán)生效要件而有區(qū)別。德國(guó)、西班牙、埃塞俄比亞（包括不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押）、阿爾及利亞、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)采取登記生效主義。土地抵押均需履行登記手續(xù)，才能發(fā)生物權(quán)效力以及優(yōu)先清償。而法國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)抵押制度則較為特別，分為意定抵押權(quán)與法定抵押權(quán)。根據(jù)法國(guó)對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取的不同觀點(diǎn)，意定抵押與法定抵押涉及的登記制度存在差異性。日本則規(guī)定，登記作為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件[6]。中國(guó)的土地抵押制度因循德國(guó)，采取的登記生效主義。不登記，不能發(fā)生物權(quán)效力。

2.個(gè)性

土地利用物權(quán)制度也反映了不同國(guó)家的民法傳統(tǒng)和歷史性格。體現(xiàn)在土地利用上，意味著個(gè)性化的土地物權(quán)制度。

（1）限制的人役權(quán)

德國(guó)法上限制的人役權(quán)，為介于地役權(quán)與用益權(quán)中間的權(quán)利狀態(tài)。與地役權(quán)相同，均以特定方面的適用為內(nèi)容，而與用益權(quán)相比較，均強(qiáng)調(diào)權(quán)利之享有與特定的人相聯(lián)系，原則上權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓、繼承。故在立法上，限制的人役權(quán)在內(nèi)容方面，參照關(guān)于地役權(quán)的法律規(guī)定。區(qū)別在于，不存在所謂的土地利益。自己或者他人值得保護(hù)之利益，均可以成為限制的人役權(quán)之內(nèi)容，并且該利益不必是財(cái)產(chǎn)價(jià)值形式的利益。例如，捐贈(zèng)養(yǎng)老院時(shí)約定只限于特定城市的公民申請(qǐng)?；趯?duì)特定人身支配的否定性態(tài)度，中國(guó)法律未規(guī)定人役權(quán)制度。

（2）永佃權(quán)

在日本、意大利、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)均存在永佃權(quán)制度。永佃權(quán)是繳納佃租，在他人的土地進(jìn)行耕作或者放牧的權(quán)利。

從制度目的比較，永佃權(quán)制度類似于中國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度。中國(guó)土地承包制度長(zhǎng)久不變，到期后可自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于永佃權(quán)的無(wú)期限?；诂F(xiàn)在土地政策“增減不變”，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不會(huì)被消滅，權(quán)利主體也可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)、互換、出租、轉(zhuǎn)包等民事行為。隨著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分離、抵押、入股制度的推行，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)能將更加豐富。與此同時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不需要承擔(dān)佃租或者稅費(fèi)的義務(wù)。與永佃權(quán)相比較，中國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一項(xiàng)權(quán)能更豐富的土地權(quán)利。其無(wú)期限、可流轉(zhuǎn)、無(wú)償性以及增減不變的特征，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般永佃權(quán)的權(quán)利內(nèi)容。

（3）典權(quán)

典權(quán)是中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的特有物權(quán)類型。典權(quán)，為支付典價(jià)，占有他人之不動(dòng)產(chǎn)，為使用收益之權(quán)利。即不動(dòng)產(chǎn)所有人為受典價(jià)之融通，將其不動(dòng)產(chǎn)交于受典人占有，而為使用收益。在制度沿革上，典與當(dāng)并無(wú)沿革區(qū)分，足見(jiàn)其原有擔(dān)保權(quán)之性質(zhì)。典權(quán)以轉(zhuǎn)移使用收益權(quán)能獲得資金融通，其范圍甚廣，并無(wú)一定目的之限制。成立于他人不動(dòng)產(chǎn)之上，以移轉(zhuǎn)占有為要件。西班牙民法典中亦規(guī)定了典權(quán)制度，但僅針對(duì)于收取土地上的果實(shí)的權(quán)利，與中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的典權(quán)制度內(nèi)涵完全不同。

從制度價(jià)值衡量，典權(quán)制度在現(xiàn)代擔(dān)保物權(quán)體系內(nèi)已經(jīng)可以被其他制度所代替。典權(quán)基于其轉(zhuǎn)移占有之特性，反而成為土地價(jià)值發(fā)揮的阻礙。在中國(guó)，土地抵押制度即可以實(shí)現(xiàn)典權(quán)的基本功能，因此未規(guī)定土地典當(dāng)制度。

（4）優(yōu)先權(quán)

法國(guó)民法最大的貢獻(xiàn)，來(lái)自于不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。分為一般優(yōu)先權(quán)和特別優(yōu)先權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的一般優(yōu)先權(quán)所賦予權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)利具有很強(qiáng)的效力。引用該種優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人可以先于抵押權(quán)人而獲得清償。不動(dòng)產(chǎn)特別優(yōu)先權(quán)在于不動(dòng)產(chǎn)出賣人的優(yōu)先權(quán)，金錢出借人對(duì)以該金錢取得的不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)，共分人的優(yōu)先權(quán)，建筑師、承攬人、工人的優(yōu)先權(quán)，財(cái)產(chǎn)分割的優(yōu)先權(quán)，租賃—轉(zhuǎn)讓何種之受讓人對(duì)所有權(quán)的優(yōu)先權(quán)。

（5）共用權(quán)

日本民法中，為了尊重自然形成的村落群體在一定范圍內(nèi)的山林或者雜草上的權(quán)利，形成了共有權(quán)。如不能按照地方習(xí)慣處理的，適用關(guān)于共有或者地役權(quán)的規(guī)定。共有地的適用形式，是按照集體規(guī)定，共同使用，收益。隨著近代社會(huì)的形成，共用形式逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。但主要是村落群體享有的權(quán)利，不能轉(zhuǎn)讓、處分或者要求分割。也會(huì)因?yàn)閳F(tuán)體性消滅、個(gè)體資格失去而被消滅。該制度在日本已經(jīng)漸漸式微。

（6）收回權(quán)

埃塞俄比亞的收回權(quán)，類似于現(xiàn)代法治中的共有人的優(yōu)先權(quán)或者強(qiáng)制先買權(quán)。強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓土地者的血親擁有法定的收回權(quán)。這是一項(xiàng)基于特定身份而產(chǎn)生的權(quán)利，與現(xiàn)代法治理念不符。

（二）土地利用債權(quán)制度

土地利用債權(quán)制度，主要是指土地租賃制度。土地租賃制度基于其債權(quán)特性，具有相對(duì)性以及明顯的期限性。依據(jù)債權(quán)物權(quán)性質(zhì)之區(qū)別來(lái)看，兩者區(qū)別明顯。土地租賃的期限較短，當(dāng)事人之間是債權(quán)關(guān)系，解決糾紛主要依靠違約責(zé)任。而土地物權(quán)則具有絕對(duì)性，一旦設(shè)立，不因單方面意志而被解除判斷。租賃通常不具有繼承權(quán)能，轉(zhuǎn)租也要受到限制。土地物權(quán)則具有充沛的財(cái)產(chǎn)功能，通?？梢岳^承、轉(zhuǎn)讓。而近世以來(lái)，為土地之經(jīng)濟(jì)利用，對(duì)利用權(quán)人力加保護(hù)，有將租賃權(quán)之地位提高的趨勢(shì)。在日本，民法債權(quán)編中有關(guān)租賃權(quán)的規(guī)定把所有的不動(dòng)產(chǎn)作為對(duì)象，圍繞以擁有建筑物為目的而使用他人土地的合同關(guān)系所產(chǎn)生的法律問(wèn)題，幾乎都發(fā)生在租賃范圍。德國(guó)民法典在585—597條中，規(guī)定了農(nóng)地用益租賃，從而使該法律制度在民法上獲得了獨(dú)立性。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則對(duì)地上權(quán)與租賃權(quán)做了清晰的界定，以土地使用人地位之已轉(zhuǎn)型之有無(wú)，存續(xù)期間之長(zhǎng)短，土地所有人修補(bǔ)土地義務(wù)之有無(wú)為主要標(biāo)準(zhǔn)，并斟酌當(dāng)事人之關(guān)系、當(dāng)?shù)刂?xí)慣、土地使用之目的等，以為判定。

總體而言，就土地利用制度的兩種方式比較，債權(quán)利用及規(guī)則呈現(xiàn)趨同的態(tài)勢(shì)，這與國(guó)別間密切的經(jīng)濟(jì)、法律交流有關(guān)。而物權(quán)制度則求同存異，受到了法系及歷史、傳統(tǒng)的綜合影響，有著鮮明的本土性格。此種結(jié)論，對(duì)中國(guó)土地法律基本理論構(gòu)建有重要指引作用。

三、對(duì)中國(guó)土地權(quán)利理論研究的啟示

從上文比較分析中可以得知，中國(guó)土地上存在較為嚴(yán)重的權(quán)利沖突。該沖突從表象上表現(xiàn)為中國(guó)集體制度下土地權(quán)利的缺失和不完善，根源卻來(lái)自于民法理論中權(quán)利制度自身的缺陷——一般規(guī)定的缺失。

傳統(tǒng)的人法、物法、債法具有內(nèi)生的同質(zhì)性。尤其現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展權(quán)利日益復(fù)雜，人身性權(quán)利與財(cái)產(chǎn)性權(quán)利出現(xiàn)融合趨勢(shì)。在現(xiàn)代法制語(yǔ)境下，知識(shí)產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域內(nèi)融合表現(xiàn)較為明顯。相比而言，在該領(lǐng)域內(nèi)，只有權(quán)利內(nèi)容的融合，沒(méi)有權(quán)利主體的差異。而中國(guó)土地權(quán)利上的特殊之處就在于既有人身性、財(cái)產(chǎn)性權(quán)利的融合，又有集體社員和非集體成員的主體資格的區(qū)別。權(quán)利主體與權(quán)利內(nèi)容排列組合，則會(huì)產(chǎn)生復(fù)雜的權(quán)利觀和事實(shí)。融合后出現(xiàn)了奇特的旨向，即人身性占主導(dǎo)復(fù)合權(quán)利和財(cái)產(chǎn)性占主導(dǎo)的復(fù)合權(quán)利。二者在法律功能、結(jié)構(gòu)、目的、旨趣上有著頗多的不同。但又因?yàn)槠漪酆狭藘煞N不同的權(quán)利，在表征上呈現(xiàn)混沌的狀態(tài)。對(duì)于集體社員的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利與非集體社員的準(zhǔn)人身性權(quán)利的缺失，以及集體社員的人身性權(quán)利和非集體成員的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利的缺失，是現(xiàn)在集體土地法律制度的癥結(jié)所在。

因此，可以認(rèn)為土地權(quán)利沖突根源在于，將以現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)法為核心建立起來(lái)的權(quán)利結(jié)構(gòu)概念體系套用在傳統(tǒng)的人身關(guān)系上，而致沖突不斷。人身關(guān)系是與一個(gè)民族的道德觀念、民族習(xí)慣、文化傳統(tǒng)密切相關(guān)，它不是單純由經(jīng)濟(jì)因素決定的。換言之，人身法的社會(huì)倫理性與財(cái)產(chǎn)法的形式理性之間存在嚴(yán)格限制。從人身向財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，現(xiàn)有體系已經(jīng)不足支撐轉(zhuǎn)型時(shí)期的權(quán)利需求[7]。

解決中國(guó)土地權(quán)利沖突，構(gòu)建權(quán)利基本理論的路徑即在于土地權(quán)利的整合。這種整合是當(dāng)代社會(huì)發(fā)展的內(nèi)生需求，也是權(quán)利時(shí)代下法律功能與法制滯后之間的緩沖地帶。以提取公因式的方式最大程度概括不同權(quán)利，形成全面的權(quán)利體系。根據(jù)人身權(quán)多一點(diǎn)還是財(cái)產(chǎn)權(quán)多一點(diǎn)，構(gòu)建中國(guó)特有的土地權(quán)利理論。在融合的權(quán)利中，析出主要的權(quán)利特性，明晰人身權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利邊界。再對(duì)法律關(guān)系的各項(xiàng)要素做最大限度的抽象，以獲得普適效果，為土地制度依法改革提供理論基礎(chǔ)。

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