朱振鑫

12月以來，房地產(chǎn)銷售明顯回暖，30個大中城市的成交面積擺脫負(fù)增長，增速一路回升到20%以上。近期的回升一方面是因?yàn)槿ツ?2月之后基數(shù)降低，另一方面是因?yàn)?30新政和降息的短期刺激導(dǎo)致前期壓抑的需求集中釋放，并非房地產(chǎn)大趨勢的逆轉(zhuǎn)。未來幾年里，房地產(chǎn)身上依舊背負(fù)著三座沉重的大山，想要重回巔峰難上加難。

第一座大山是人口老齡化。中國的人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)迎來拐點(diǎn)，作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動力人口趨于下降，而可能需要以房養(yǎng)老的老齡人口趨于上升。過去幾年20-29歲的婚齡人口和15-64歲的勞動力人口持續(xù)上升是剛需旺盛的主因。但由于70年代之后計劃生育的影響，1970年和1991年之后出生人數(shù)大幅下降，未來剛需高峰難以再現(xiàn)。根據(jù)我們的預(yù)測，20-29歲人口將從2013年的2.32億降至2020年的1.79億，到2025年進(jìn)一步降至1.51億。15-64歲人口將從2013年的10.06億降至2020年的9.87億，到2025年進(jìn)一步降至9.82億。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，勞動力人口的拐點(diǎn)一般與房地產(chǎn)市場的供需拐點(diǎn)極為接近，美國勞動力人口2007年見頂，房價2006年見頂。日本勞動力人口1992年見頂，房價1990年見頂。當(dāng)然，由于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)化率、杠桿率等方面的差異，中國不會簡單的重復(fù)美國和日本的故事，但人口決定房地產(chǎn)需求卻是永遠(yuǎn)適用的規(guī)律。

第二座大山是城鎮(zhèn)化速度的放緩。按照常住人口計算，中國目前的城鎮(zhèn)化率為53.7%，與美國日本當(dāng)時80%的城鎮(zhèn)化率相比確實(shí)還有很大提升空間。但從增量人口上看，中國的城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)開始放緩。主要原因是隨著農(nóng)村人口向城市的持續(xù)轉(zhuǎn)移，中國可能已經(jīng)渡過農(nóng)村勞動力無限供給的劉易斯拐點(diǎn)，而且隨著城鎮(zhèn)生活成本的提高和農(nóng)村勞動生產(chǎn)率的提升，未來農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的速度將會趨勢性放緩。

2010年人口普查的數(shù)據(jù)顯示，目前農(nóng)村的老年和幼年人口比例遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)，全國有60%的老年和幼年人口在農(nóng)村，40%在城鎮(zhèn)，而勞動力人口則相反，60%在城鎮(zhèn)，40%在農(nóng)村。2010年新增城鎮(zhèn)人口達(dá)到2466萬的峰值，現(xiàn)在已降至1929萬。即便未來國家政策引導(dǎo)加快城鎮(zhèn)化，2020年城鎮(zhèn)化率能達(dá)到60%，新增城鎮(zhèn)人口約1.4億人，平均每年也不過2000萬，增量上與過去十多年2120萬相比明顯下降。

除了新增城鎮(zhèn)人口之外，很多人寄望于存量城鎮(zhèn)人口改善型需求的釋放。但目前來看，中國的戶均住宅套數(shù)已達(dá)到1.03套，人均居住面積已經(jīng)達(dá)到33平米，和發(fā)達(dá)國家以及其他新興市場國家相比較已經(jīng)不低。未來改善型需求的增量也應(yīng)該是放緩的。

第三座大山是居高不下的房地產(chǎn)庫存。即便房地產(chǎn)銷售短期回暖，也很難帶動房地產(chǎn)新開工和投資反彈。2015年房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨高庫存的壓力，擴(kuò)大投資的意愿不會像原來那樣遇火就著。

首先，過去降息刺激投資的條件是待售庫存較低，但現(xiàn)在待售庫存明顯過高。其次，除了高企的待售庫存，目前巨大的在建面積存量也是阻礙房地產(chǎn)開工的巨大障礙。第三，政府棚改思路也在發(fā)生變化。為了減輕房地產(chǎn)庫存壓力，政府?dāng)M采用回購或回租成熟的存量商品房項(xiàng)目實(shí)施棚改。今年的增量棚戶區(qū)改造是投資的重要支撐，失去這個支撐，明年房地產(chǎn)投資將雪上加霜。

總而言之，短期的回暖并不意味著房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生趨勢性逆轉(zhuǎn)，反而可能意味著對未來需求的透支，激情過后，一切終將恢復(fù)平靜。