方王洋

通州樓市限購(gòu)，火了商住房，冷凍了住宅供應(yīng)。在升級(jí)限購(gòu)的100多天里，通州樓市經(jīng)歷了冷寂到回暖的波折。

北京十三五規(guī)劃建議公布后，再次為通州帶來(lái)樓市利好。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，無(wú)論是從產(chǎn)業(yè)的角度，還是從居住、商業(yè)角度來(lái)看，通州區(qū)域未來(lái)不斷完善，通州房?jī)r(jià)走勢(shì)也會(huì)平穩(wěn)上升。

市場(chǎng)量跌價(jià)漲

今年8月15日實(shí)施通州升級(jí)版限購(gòu)令后，通州新建商品房住宅成交開始明顯下調(diào)，特別是9月以后持續(xù)走低。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的通州新建商品房住宅簽約量顯示，9月簽約538套，10月簽約411套，11月簽約341套，相比6月、7月的年內(nèi)成交高點(diǎn)下滑明顯，跌幅超過(guò)了七成。

但另一方面，通州成交均價(jià)卻創(chuàng)下新高。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，盡管10月以后通州沒有新增住宅供應(yīng)，但11月（截至25日）其商品住宅簽約均價(jià)達(dá)到了27438元/平方米，與去年同期相比上漲了13%。

二手房同樣表現(xiàn)出價(jià)格上漲的趨勢(shì)。據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月通州區(qū)二手房成交均價(jià)為25086元/平方米，同比上漲了17.39%。

雖然住宅成交量下跌，但開發(fā)商對(duì)通州土地市場(chǎng)的態(tài)度似乎依舊樂觀。11月14日，通州臺(tái)湖一地塊出讓，吸引了保利、泰禾、萬(wàn)科首開聯(lián)合體、葛洲壩、中鐵建等9家房企或聯(lián)合體參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買。最終陽(yáng)光城以18.73億元、配建4.7萬(wàn)平方米限價(jià)房的代價(jià)拿下該地塊，其商品房樓面價(jià)已達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域新高。

商住房“火了”

通州樓市限購(gòu)之后，最大的受益者便是商住項(xiàng)目。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，通州區(qū)共成交商住公寓2912套，在北京16個(gè)行政區(qū)中拔得頭籌，占到整體商住公寓市場(chǎng)21%的比重。11月中上旬（1日-20日），北京全市商住房網(wǎng)簽量為1617套，環(huán)比漲105.5%，同比上漲147.6%，其中通州區(qū)成交占比位居各區(qū)首位。

目前，通州區(qū)商住房集中在運(yùn)河核心區(qū)、馬駒橋等。其中，通州新城的運(yùn)河核心區(qū)包括富華、綠地、保利、光大等開發(fā)的多個(gè)商住公寓均已在上半年開始蓄客，正在醞釀開盤或已經(jīng)開盤，形成多盤齊發(fā)之勢(shì)。近期，位于運(yùn)河核心區(qū)的新北京中心、保利大都匯等項(xiàng)目均取得10多億元的銷售額，更凸顯出通州商住項(xiàng)目的火熱。

盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平表示，隨著市屬行政事業(yè)單位整體或部分遷入北京行政副中心，勢(shì)必將帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)“集體轉(zhuǎn)移”至通州。因此，通州的第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在未來(lái)有一定的增長(zhǎng)潛力，加之其在京津冀協(xié)同發(fā)展中的特殊區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通州區(qū)有望成為北京的又一重要商業(yè)區(qū)域。

二手房報(bào)價(jià)漲了

今年5月開始，家住通州梨園的曾女士就為“賣小換大”的置業(yè)計(jì)劃而奔波。8月，房子剛看好，限購(gòu)政策突如其來(lái)，賣方坐地漲價(jià)10萬(wàn)元。因沒有通州的購(gòu)房資格，她只得含淚多加了8萬(wàn)塊，趕在限購(gòu)落地前成交。3個(gè)月后，曾女士發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里類似戶型的報(bào)價(jià)比自己幾個(gè)月前買的那套還高了5萬(wàn)元?！岸颊f(shuō)限購(gòu)后市場(chǎng)會(huì)冷清，業(yè)主為什么還有底氣漲價(jià)呢？”曾女士很疑惑。

實(shí)際上，在通州住宅限購(gòu)之后的一段時(shí)間里，區(qū)域里的二手房成交陷入低谷。當(dāng)時(shí)新京報(bào)記者走訪通州多個(gè)區(qū)域發(fā)現(xiàn)，大部分中介門店都是門可羅雀。根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，政策出臺(tái)后第一周，通州區(qū)二手住宅成交量驟降51.2%，此后三周持續(xù)保持在相對(duì)較低水平，直至一個(gè)月后，成交量才又回升至限購(gòu)出臺(tái)前水平。

“當(dāng)時(shí)公司在通州的經(jīng)紀(jì)人全部撤出，分流到其他區(qū)域?！北本┠郴ヂ?lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)的市場(chǎng)負(fù)責(zé)人回憶。

“雖然有限購(gòu)政策，但行政副中心的利好依舊存在。限購(gòu)后不少業(yè)主選擇觀望。最近副中心規(guī)劃落地后，一些業(yè)主已經(jīng)開始漲價(jià)。”臨河里一中介經(jīng)紀(jì)人表示。

不過(guò)在業(yè)內(nèi)看來(lái)，受到政策限制，通州的二手房仍將保持相對(duì)穩(wěn)定，恢復(fù)到限購(gòu)前的火熱恐怕很難。

燕郊進(jìn)一步承接通州外溢需求

人口遷入、住宅供應(yīng)偏緊，無(wú)疑為緊鄰?fù)ㄖ莸暮颖毖嘟紖^(qū)域帶來(lái)新機(jī)遇。實(shí)際上，借助京津冀協(xié)同發(fā)展等利好，燕郊樓市早已復(fù)蘇，目前不少項(xiàng)目的售價(jià)達(dá)15000元/平方米，甚至更高。

“伴隨著通州作為北京行政副中心的確立，為燕郊樓市帶來(lái)了切實(shí)利好。”匯福地產(chǎn)副總經(jīng)理劉振剛表示，面對(duì)大批人口遷入，燕郊也將進(jìn)一步承接在北京工作的新通州人。同時(shí)，由于京津冀三地協(xié)同規(guī)劃，燕郊也將告別以住宅為中心的開發(fā)模式，未來(lái)區(qū)域里的住宅產(chǎn)品價(jià)值將進(jìn)一步提升。

據(jù)了解，匯福悅榕灣是目前燕郊距離北京最近的新房項(xiàng)目，推出了住宅、公寓、LOFT等多樣化的產(chǎn)品，并打造商業(yè)街等生活配套，獲得單盤45億元的銷售業(yè)績(jī)。

此外，伴隨著燕郊樓市價(jià)格的上漲，不少置業(yè)和投資需求也在向香河等稍遠(yuǎn)的區(qū)域轉(zhuǎn)移。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，對(duì)于這些區(qū)域來(lái)說(shuō)，依托諸多利好，加速區(qū)域自身配套建設(shè)或?qū)⑹钱?dāng)?shù)貥鞘猩闲械谋匾獥l件。

未來(lái)仍有升值空間

面對(duì)通州樓市量跌價(jià)漲的趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)對(duì)通州樓市的前景頗為看好。這一判斷背后的支撐是：根據(jù)最新規(guī)劃，到2017年，市屬行政事業(yè)單位整體或部分遷入北京行政副中心，遠(yuǎn)期將帶動(dòng)約40萬(wàn)人疏解至通州。

大批穩(wěn)定就業(yè)人口進(jìn)入通州，無(wú)疑為通州樓市帶來(lái)大批需求。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，通州城市副中心的利好明確，將會(huì)給通州樓市帶來(lái)積極影響。

實(shí)際上，成交、供應(yīng)比就能反映出未來(lái)通州住宅供不應(yīng)求的趨勢(shì)。11月，通州區(qū)商品房成交達(dá)8000余套，然而由于兩個(gè)月來(lái)沒有新增供應(yīng)，通州區(qū)庫(kù)存已由去年同期的12493套降至6389套。

而近些年來(lái)，通州區(qū)的土地供應(yīng)也以商業(yè)及辦公用地為主。記者翻閱北京市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通州住宅用地成交自2013年開始即出現(xiàn)大幅下滑，截至今年10月，三年間通州僅成交宅地9宗，尚不及2012年一年的成交量。而在這9宗地塊中，只有4塊含有住宅產(chǎn)品，而其他5塊土地都僅有自住房和保障房部分。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜表示，后期通州樓市仍有升值空間。“行政副中心可能會(huì)用5年的時(shí)間走完CBD用20年時(shí)間發(fā)展的過(guò)程?，F(xiàn)在幾百萬(wàn)平方米的商業(yè)正在建設(shè)中，包括萬(wàn)達(dá)、華業(yè)很多的商業(yè)在慢慢起來(lái)。5年后，現(xiàn)在的運(yùn)河核心區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格不會(huì)低過(guò)現(xiàn)在CBD的水平?！?p>

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，在調(diào)控之手的撥動(dòng)下，通州出現(xiàn)了市場(chǎng)下行，但前期推動(dòng)通州樓市向好的種種因素并未退卻，區(qū)域樓市仍將繼續(xù)向好。