劉恒

[摘 要]隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不同模式的收益選擇，本文對房地產(chǎn)企業(yè)這幾種模式分別進行了比較，然后通過案例進行分析，論證了房地產(chǎn)公司經(jīng)歷成熟期和調(diào)整期之后，混合型收益模式相對于其他企業(yè)有著突出的優(yōu)勢，所以本文覺得混合型收益模式是從企業(yè)長遠發(fā)展來看的最具有可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)收益模式。

[關(guān)鍵詞]企業(yè)收益模式；比較；研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.151

從全球的經(jīng)濟看，房地產(chǎn)企業(yè)有三種很典型的收益模式，第一種是物業(yè)銷售收益模式；第二種是物業(yè)租賃收益模式；第三種是混合型收益模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇哪種收益模式更適合本企業(yè)的發(fā)展，這是房地產(chǎn)企業(yè)所要進行探索和研究的。

1 不同收益模式的概念

1.1 物業(yè)銷售收益模式

物業(yè)銷售收益模式是指房地產(chǎn)公司準備開發(fā)一個樓盤，籌集資金、購買土地，然后建造成功，進行銷售從而取得收益的這一系列的過程。

1.2 物業(yè)租賃收益模式

物業(yè)租賃收益模式指的是房地產(chǎn)公司自己開發(fā)的樓盤，或者自己購買了物業(yè)的所有權(quán)之后，然后進行一系列的宣傳，招商、簽約然后通過租賃的方式來獲取利益的過程。

1.3 混合型收益模式

混合型收益模式就是物業(yè)銷售模式和物業(yè)租賃模式的結(jié)合，是這兩種模式的集中體現(xiàn)，兩種方式同時進行的一種收益模式。

以上這幾種收益模式不是對于房地產(chǎn)開發(fā)的項目或者物業(yè)的不同類型所提出的，而是指在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，為了能夠保持良好的經(jīng)濟效益和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展所進行的收益模式選擇。

2 三種收益模式的比較

2.1 收益不同

收益模式的不同，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的效益的多少有著很大的影響，下表將物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進行了比較分析。

物業(yè)銷售與物業(yè)租賃收益模式

比較內(nèi)容所有權(quán)資金周轉(zhuǎn)速度收益穩(wěn)定性流動性風(fēng)險市場風(fēng)險品牌效應(yīng)

物業(yè)銷售收益模式無快不穩(wěn)定高高弱

物業(yè)租賃收益模式有慢穩(wěn)定低低強

2.2 所有權(quán)

物業(yè)銷售收益模式在進行市場銷售結(jié)束后，物業(yè)的所有權(quán)將不再是房地產(chǎn)開發(fā)商，而是買方。所以房地產(chǎn)企業(yè)并沒有物業(yè)的所有權(quán)。所以房地產(chǎn)企業(yè)主要的投資項目就是籌集資金、購買土地、建造樓盤、市場銷售這四個方面。相反，物業(yè)租賃收益模式保留了物業(yè)在房地產(chǎn)那里的所有權(quán)，已經(jīng)租出去的企業(yè)都屬于企業(yè)的自有資產(chǎn)。

2.3 資金的周轉(zhuǎn)

在物業(yè)銷售模式中，物業(yè)的價值一次性全部體現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以將所得到的收益投入到擴大房地產(chǎn)規(guī)模的建設(shè)中，這種模式可以大大提高資金的周轉(zhuǎn)速度，但是在這種物業(yè)租賃受益模式下，物業(yè)的價值實現(xiàn)需要漫長的時間，所以資金周轉(zhuǎn)相對來講十分緩慢。

2.4 收益穩(wěn)定性的比較

物業(yè)銷售模式下在進行銷售的時候資金流入到物業(yè)，并且工程建設(shè)情況、樓盤銷售情況、市場的價格波動都會造成其銷售的情況受到影響，所以收益較不穩(wěn)定。但是物業(yè)租賃收益模式是根據(jù)長期的租賃來進行收益，租賃會簽訂長期合同，所以收益很穩(wěn)定。

2.5 流動性風(fēng)險的比較

在物業(yè)銷售的模式過程中，如果房地產(chǎn)開發(fā)商遇到了資金周轉(zhuǎn)不開或者資金短缺等風(fēng)險，這時候由于物業(yè)并沒有完善，所以企業(yè)對抗風(fēng)險的能力很弱。但是在租賃模式下，因為企業(yè)有一定的物業(yè)資源，所以可以通過出售物業(yè)的資源來進行資金的周轉(zhuǎn)，從而解決流動性的風(fēng)險問題。而且一些房地產(chǎn)投資的信托房地產(chǎn)市場，企業(yè)可以進行市場套現(xiàn)，所以物業(yè)租賃收益模式相對于物業(yè)銷售收益模式的風(fēng)險要小很多。

2.6 市場風(fēng)險的比較

物業(yè)銷售的模式過程中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場上房子的價格波動風(fēng)險，而租賃收益模式下，房地產(chǎn)面臨的是租金的風(fēng)險，因為一些房地產(chǎn)市場周期循環(huán)不斷變化等因素，房地產(chǎn)的市場價格的波動幅度是大于租金的波動幅度的，所以物業(yè)銷售收益模式面臨著更大的市場風(fēng)險。

2.7 品牌效應(yīng)

在物業(yè)租賃的收益模式中，房地產(chǎn)因為有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，比如寫字樓等來提升企業(yè)的形象，從而實現(xiàn)品牌的價值體現(xiàn)。比如香港的置地集團在中環(huán)一帶有大量的寫字樓，所以被稱為“中環(huán)帝王”，所以想要提升房地產(chǎn)公司的形象，物業(yè)租賃收益模式對于物業(yè)銷售收益模式而言更具有優(yōu)勢。

根據(jù)上面的分析能夠看出，物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式這兩種收益模式各有千秋，很難說出哪一種收益模式對于房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展有更好的效果，但是回頭看這么多年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，隨著時代的進步，兩種收益模式在進行不斷的融合。混合型收益模式的出現(xiàn)融合了兩種收益模式的優(yōu)點，讓更多的房地產(chǎn)公司所青睞。所以相比較來講，混合型收益模式更加適合房地產(chǎn)公司的發(fā)展，對于公司發(fā)展的靈活性和降低市場的風(fēng)險性，混合型收益模式都起到了不可忽視的作用。

3 結(jié) 論

根據(jù)近年來的房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗?zāi)軌虻贸觯髽I(yè)要在轉(zhuǎn)軌期間選擇正確的收益模式，才能更好地適應(yīng)時代的發(fā)展，所以企業(yè)對收益模式的選擇問題要進行慎重的研究和討論。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)發(fā)展的成熟時期到來之前，對物業(yè)的租賃比率進行提高，然后一點點地過渡到混合型收益模式中來。然后在已經(jīng)成熟了的房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)要能夠靈活的改變企業(yè)的投資方法，要發(fā)揮混合收益模式的最大優(yōu)勢。綜上所述就是物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式有著各自的優(yōu)勢，但是混合型收益模式集合了兩者的優(yōu)點，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是企業(yè)選擇收益模式的最好選擇。另外在房地產(chǎn)進行周期循環(huán)的過程中，企業(yè)要根據(jù)市場的變化和需求改變租金的比率，要提高企業(yè)的靈活性，大大降低企業(yè)的市場風(fēng)險，混合收益模式既能夠保證資金周轉(zhuǎn)又能夠控制風(fēng)險的流動性。并且對于公司收益的穩(wěn)定和公司的經(jīng)營業(yè)績都有了大大的提高，同時也創(chuàng)造了企業(yè)的品牌效率和品牌價值。

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