丁亦丹

摘 要：房屋面積是房屋產(chǎn)權(quán)中的重要組成元素。在房產(chǎn)交易中，必須履行測繪程序，以明確房產(chǎn)實(shí)際面積。由于我國房產(chǎn)測繪事業(yè)起步尚短，在實(shí)際應(yīng)用中還存在很多問題，影響了房產(chǎn)面積測繪工作質(zhì)量。文章圍繞房產(chǎn)測繪有關(guān)問題進(jìn)行討論，首先介紹了我國房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展?fàn)顩r和重要意義，其次分析了房產(chǎn)測繪中存在的主要問題，最后對如何改進(jìn)房產(chǎn)測繪工作、確保工作質(zhì)量提出建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量控制

引言

房屋面積測繪是房屋工程項(xiàng)目實(shí)施后期必須履行的一項(xiàng)重要程序。當(dāng)房屋建筑竣工驗(yàn)收完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有專業(yè)資質(zhì)的房屋測繪單位按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，結(jié)合工程技術(shù)文件對竣工后房屋面積進(jìn)行實(shí)際測量、計(jì)算，取得房屋實(shí)際面積的過程就是房屋測繪。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強(qiáng)烈，對于房屋實(shí)際面積的關(guān)注度也越來越高。房屋面積測繪的工作質(zhì)量對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國房產(chǎn)測繪事業(yè)目前尚處于發(fā)展接待，許多地方還不夠完善，特別是測繪行業(yè)市場化程度偏低，給房屋測繪質(zhì)量帶來了一定負(fù)面影響，加強(qiáng)房屋實(shí)際面積測繪的質(zhì)量控制是我國房地產(chǎn)行業(yè)直接面對并必須予以妥善解決的問題。

1 當(dāng)前房產(chǎn)測繪工作發(fā)展現(xiàn)狀和重要意義

房產(chǎn)測繪的工作質(zhì)量直接關(guān)系到房屋建筑實(shí)際面積的大小，進(jìn)而影響到房產(chǎn)交易雙方的切身利益。為此，房屋測繪的過程、操作細(xì)節(jié)、精度標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法等必須嚴(yán)格遵循國家相關(guān)規(guī)范、要求。此外，在解決房產(chǎn)相關(guān)法律糾紛方面，房屋面積測繪是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人根本利益的重要措施，測繪的結(jié)果對于判斷糾紛法律責(zé)任和房屋價值具有關(guān)鍵性的明確作用，是當(dāng)前法律機(jī)構(gòu)解決房產(chǎn)糾紛和審核違章建筑的重要憑據(jù)。房屋面積規(guī)格大小是衡量一個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。在我國，與房產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的房屋測量工作中，房屋實(shí)際面積測繪是必須執(zhí)行的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。進(jìn)行房屋建筑項(xiàng)目建設(shè)或房產(chǎn)交易，必須進(jìn)行房屋面積測繪。通過房產(chǎn)測繪取得的房屋實(shí)際面積，是政府管理部門計(jì)算土地價格、核算征地動遷補(bǔ)償支出、收取房產(chǎn)稅費(fèi)、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和編制城市規(guī)劃的重要依據(jù)，也是房產(chǎn)交易不可或缺的基礎(chǔ)元素之一。在實(shí)際工作中，由于房屋大小、規(guī)格差異很大，非專業(yè)人員很難了解其中的細(xì)節(jié)，少數(shù)不法開發(fā)商利用多數(shù)購房者對房產(chǎn)交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導(dǎo)購房者的認(rèn)知，從而達(dá)到賺取更多經(jīng)濟(jì)利益的目的，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，妨礙了我國房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而做好房產(chǎn)面積測繪，提高測繪質(zhì)量，可有效防范上述不法行為的發(fā)生，保障購房群眾的切身利益，解決因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)面積不清引發(fā)的法律糾紛，保障我國房產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。

2 房產(chǎn)面積測繪工作中存在的主要問題

在房產(chǎn)面積測繪的實(shí)際工作中，有許多問題存在，制約了房產(chǎn)面積測繪工作質(zhì)量的提升，要保障測繪質(zhì)量，就必須妥善解決這些問題。房產(chǎn)面積測繪工作中常見問題有以下幾個方面：

一是缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提醒尚未完善。房產(chǎn)面積測繪是一項(xiàng)具有較高技術(shù)性和專業(yè)性要求的工作嗎，執(zhí)行過程中需要詳細(xì)的規(guī)范性文件對細(xì)節(jié)和步驟、參數(shù)進(jìn)行明確。由于我國房產(chǎn)測繪工作尚處于發(fā)展階段，許多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)夠不夠完善，文件內(nèi)容有時比較含糊，不夠明確，可執(zhí)行性不高，不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的實(shí)際需要。在實(shí)際操作過程，遇到爭議問題，往往依賴測繪人員個人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測繪結(jié)果的不一致，引發(fā)糾紛。二是工作量過于龐大。房產(chǎn)測繪需要測繪的項(xiàng)目和測繪的數(shù)據(jù)十分繁多，操作程序較為復(fù)雜，計(jì)算難度很大，使得測繪工作質(zhì)量很難保證。

3 加強(qiáng)房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量控制的主要措施

3.1 嚴(yán)格執(zhí)行一級驗(yàn)收、二級檢查等制度規(guī)范

一級驗(yàn)收、二級檢查制度是測繪工作質(zhì)量的重要保證措施，是測繪單位在進(jìn)行測繪作業(yè)時必須堅(jiān)持的基礎(chǔ)原則。測繪單位在開展測繪工作時，首先要做好互檢、自查工作，其次要責(zé)成專人組成檢查組，對測繪過程進(jìn)行全方位的檢查，在此基礎(chǔ)上，再由質(zhì)量控制部門對測繪結(jié)果進(jìn)行最終檢查確認(rèn)。隨后由測繪業(yè)務(wù)委托單位對測繪結(jié)果進(jìn)行檢查驗(yàn)收。在具體檢查時，要遵循以下幾方面要求。

一是各項(xiàng)檢查驗(yàn)收工作互相獨(dú)立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時發(fā)現(xiàn)測繪標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的理解存在含糊不清的問題時，要立即提出處理意見，由相關(guān)單位進(jìn)行確認(rèn)并簽字后重新處理。三是要由專業(yè)技術(shù)人員對測繪過程中形成的各類技術(shù)文件，比如圖紙、測繪結(jié)果、質(zhì)檢報告等進(jìn)行細(xì)致全面的審查審核，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時聯(lián)系有關(guān)單位進(jìn)行糾正。四是要建立研討分析制度。測繪單位要定期組織含召開技術(shù)分析研討會，有技術(shù)人員對房產(chǎn)測繪工作中遇到的典型案例進(jìn)行分析、討論，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，針對不足的地方要下力氣進(jìn)行整改、完善，幫助測繪人員提升技術(shù)水平，推動房產(chǎn)測繪工作質(zhì)量的提升。五是當(dāng)測繪結(jié)果處理意見發(fā)生分歧時，要按照一級檢查時發(fā)現(xiàn)的問題有專職質(zhì)檢人員認(rèn)定處理，二級檢查之后發(fā)現(xiàn)的問題提交總工辦或隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行裁定、會辦解決。六是要堅(jiān)持分項(xiàng)確定的方法，對測繪產(chǎn)品中各分項(xiàng)分別進(jìn)行質(zhì)量登記確定，并附于測繪檔案中。在野外作業(yè)階段，各測繪組之間必須進(jìn)行互檢，以保證測繪結(jié)果質(zhì)量。此外，技術(shù)部門還要不定期組織野外測繪產(chǎn)品的抽檢，并做好記錄。

3.2 嚴(yán)格做好各類前期技術(shù)資料審查工作

房屋建筑數(shù)據(jù)的收集是房產(chǎn)面積測繪的重要組成部分。在進(jìn)行房產(chǎn)測繪時，委托單位必須提供全套的建筑設(shè)計(jì)圖紙，以及在施工過程中形成的設(shè)計(jì)變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細(xì)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤，以方便測繪人員查閱相關(guān)數(shù)據(jù)。

3.3 嚴(yán)格管控房產(chǎn)面積測繪各道工序質(zhì)量

房產(chǎn)測繪由多個環(huán)節(jié)組成，要保證整體工作質(zhì)量，首先要確保各個環(huán)節(jié)、工序的工作質(zhì)量。一般來說，在進(jìn)行房產(chǎn)面積測繪時，要堅(jiān)持做到四個準(zhǔn)確，即準(zhǔn)確測定房屋套型邊長數(shù)據(jù)、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋計(jì)算面積部位、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋分?jǐn)偯娣e、準(zhǔn)確確定房產(chǎn)要素。

4 結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮程度的不斷加深，房產(chǎn)面積測繪問題已經(jīng)引起越來越多的投資者和消費(fèi)者的注意。由于房產(chǎn)面積測繪影響因素眾多，特別是房屋設(shè)計(jì)格局、套型越來越富于變化，面積分?jǐn)倖栴}越加復(fù)雜，使得房產(chǎn)面積測繪越加困難。測繪人員必須按照房產(chǎn)測繪技術(shù)文件，嚴(yán)格執(zhí)行測繪程序，對于測繪工作中遇到的問題要認(rèn)真分析，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，努力提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，推動我國房產(chǎn)測繪事業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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