陳禹銘

42億元、44.9億元、86.25億元，2015年的頭一周，豐臺(tái)區(qū)域就在北京土地市場(chǎng)上再三掀起波瀾。三塊高價(jià)地連續(xù)出讓，其中的白盆窯地塊更是刷新了北京土地市場(chǎng)的總價(jià)地王紀(jì)錄。

這一系列動(dòng)作讓業(yè)界將目光再一次聚焦豐臺(tái)。

高端產(chǎn)品帶形成

豐臺(tái)此次之所以引起業(yè)界的關(guān)注，同整個(gè)城市西南板塊區(qū)域價(jià)值的迅速升高不無關(guān)系。事實(shí)上，在之前相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，豐臺(tái)的發(fā)展速度在北京市城八區(qū)中一直較為滯后。

有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，在北京的城市功能定位中，東、西、北三個(gè)方向上都有明確的城市功能區(qū)，唯有南中軸附近沒有城市功能中心區(qū)分布。復(fù)雜的區(qū)域構(gòu)成以及缺乏明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，在一定程度上制約了區(qū)域整體發(fā)展水平。

而張大偉也分析認(rèn)為，豐臺(tái)區(qū)域由于處于城鄉(xiāng)接合部，地鐵遲遲沒有貫通，因此在北京區(qū)縣中發(fā)展較為緩慢，房?jī)r(jià)漲幅也無法同海淀、朝陽(yáng)等板塊相比。不過2015年開年，該區(qū)域三宗高價(jià)地的出讓使得區(qū)域“面粉貴過面包”，這對(duì)區(qū)域整體發(fā)展來說無疑是利好。

2015年剛開年，北京土地市場(chǎng)就一掃2014年的陰霾。供應(yīng)了三宗高價(jià)地的豐臺(tái)區(qū)無疑成為了眾房企的主戰(zhàn)場(chǎng)。僅僅一周之內(nèi)，豐臺(tái)區(qū)就為北京土地市場(chǎng)貢獻(xiàn)了170億元以上的成交額。記者發(fā)現(xiàn)，從2013年開始，豐臺(tái)區(qū)域，尤其是西南三環(huán)、四環(huán)沿線的板塊就已經(jīng)云集了一批高價(jià)地，并吸引了相當(dāng)數(shù)量的資金和實(shí)力房企。

北京市國(guó)土局資料顯示，2013年7月，懋源以超4萬元/平方米的高價(jià)摘得南三環(huán)夏家胡同地塊。而自去年2月起，豐臺(tái)區(qū)更是連續(xù)有高價(jià)地出讓。先是位于豐臺(tái)區(qū)西三環(huán)的西局兩地塊出讓，龍湖和泰禾分別以6萬元左右的樓面價(jià)摘得上述兩宗地塊。10月28日，緊鄰北京園博園的張郭莊區(qū)域兩宗地再度出讓，最終金隅房地聯(lián)合體分別以2.4萬元和2.57萬元摘得兩地塊。而豐臺(tái)于今年年初成交的三宗高價(jià)地，其純商品住宅部分的計(jì)算樓面價(jià)也均在3.7萬-4.9萬元/平方米區(qū)間內(nèi)。

“年初成交的三宗高價(jià)地同之前出讓的西局、夏家胡同等地塊距離不算很遠(yuǎn)，可以說目前，一條沿西南三環(huán)、四環(huán)分布的高端住宅帶已經(jīng)形成?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為。目前豐臺(tái)區(qū)的幾個(gè)高端項(xiàng)目，京投萬科西華府、中海九號(hào)公館以及紫辰院等都處于這一區(qū)域。

“區(qū)域地價(jià)擺在這里，房企沒有選擇，未來這里成為新的高端聚集地已成定局?！碧┖碳瘓F(tuán)品牌總監(jiān)沈力男向記者表示。他認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)高低和資源有很大關(guān)系。而決定區(qū)域價(jià)值的主要還是看區(qū)域所處的環(huán)線位置和城市中心位置之間的距離?！坝性诃h(huán)線附近這個(gè)硬性條件，這個(gè)地方一定能夠起來?！?/p>

除此之外，沈力男還指出，豐臺(tái)這個(gè)位置，由于鄰近西單金融街，將來會(huì)承接金融街的輻射和外溢。多家品牌房企同時(shí)進(jìn)入開發(fā)該區(qū)域，會(huì)形成連帶效應(yīng)，對(duì)于整個(gè)區(qū)域來說是持續(xù)利好，其效果也要比單打獨(dú)斗好一些。

而龍湖集團(tuán)媒介總監(jiān)劉男男認(rèn)為，從供地結(jié)構(gòu)上來講，豐臺(tái)區(qū)已經(jīng)是北京目前僅存的核心地塊，因此成為目前房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)順理成章?！艾F(xiàn)在，南四環(huán)南五環(huán)的房?jī)r(jià)基本上也已經(jīng)到了四、五萬的水平，與之相比，西南三環(huán)、四環(huán)沿線，包含西局、玉泉營(yíng)、花鄉(xiāng)這一區(qū)域發(fā)展得更為成熟，有商圈、有地鐵，未來的發(fā)展空間非常大。”

麗澤助推區(qū)域升級(jí)

圍繞西局、亞林西以及白盆窯等相繼出讓的五宗高價(jià)地，豐臺(tái)區(qū)2015年樓市戰(zhàn)場(chǎng)已大致形成。麗澤-西局板塊地處西南二環(huán)至西南三環(huán)之間，主要以麗澤金融區(qū)和西局兩個(gè)大區(qū)域構(gòu)成。目前整體區(qū)域還處于剛剛開發(fā)階段。其中東起西二環(huán)的菜戶營(yíng)橋，西至西三環(huán)麗澤橋的麗澤金融區(qū)，占地面積8.09平方公里，規(guī)劃總建筑規(guī)模800萬-950萬平方米，是北京三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的待開發(fā)區(qū)域。

按照北京麗澤金融區(qū)商務(wù)控股有限公司官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前，該金融區(qū)已完成投資270億元，總建筑規(guī)模120萬平方米，累計(jì)引進(jìn)114家機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)。而麗澤路北側(cè)的133公頃土地開發(fā)即將啟動(dòng)，為新興金融機(jī)構(gòu)提供宏大的金融商務(wù)承載空間。緊鄰麗澤金融區(qū)的西局地塊則迎來了龍湖和泰禾兩個(gè)以打造品質(zhì)項(xiàng)目為主的大型開發(fā)商入駐。

不過，記者實(shí)地了解到，麗澤金融區(qū)的建設(shè)進(jìn)度一直較為緩慢。目前在麗澤板塊內(nèi)還存在著大面積的城中村，麗澤路北側(cè)房屋拆遷工作才剛剛開始，整個(gè)區(qū)域距離規(guī)劃落地尚需時(shí)日。

與之相對(duì)的，于去年年初出讓的西局區(qū)域則進(jìn)展迅速。龍湖和泰禾兩家企業(yè)均已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，目前正處于加緊開發(fā)階段，項(xiàng)目入市的具體日期，兩家企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人都沒有明確透露。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前無論麗澤金融區(qū)還是與之毗鄰的西局板塊，都無在售商品房。而菜戶營(yíng)橋附近鏈家地產(chǎn)一門店經(jīng)理人則向記者透露，目前這一區(qū)域內(nèi)的二手房?jī)r(jià)大約在4.2萬元/平方米左右，并沒有受到豐臺(tái)高價(jià)地連續(xù)出讓的影響。相比去年最高點(diǎn)時(shí)還有不小幅度回落，一些品質(zhì)較好的項(xiàng)目降價(jià)幅度甚至更大。比如緊鄰西二環(huán)的順馳藍(lán)調(diào)均價(jià)4.8萬元/平方米，而去年同期，均價(jià)大約在5.2萬元/平方米左右。“麗澤金融區(qū)馬上就要起來了，現(xiàn)在這里絕對(duì)是價(jià)值洼地，以后會(huì)升值的?！?/p>

板塊整體價(jià)值提升

區(qū)域地王出現(xiàn)往往會(huì)對(duì)一個(gè)區(qū)域整體價(jià)值的提升帶來利好，但是白盆窯地塊入市對(duì)于該板塊的影響卻更多地停留在增強(qiáng)房企信心這一層面，于周邊房?jī)r(jià)上并沒有明顯波動(dòng)。對(duì)此，郭毅分析認(rèn)為，這主要是因?yàn)樵诎着韪G附近目前已經(jīng)形成了一個(gè)城南高端住宅帶，地塊樓面價(jià)相對(duì)此前出讓的幾塊高價(jià)地來說并不是很高，因此暫時(shí)對(duì)于周邊房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生影響。

白盆窯地塊所在的總部基地-郭公莊板塊位于四環(huán)的西南角，其中總部基地于2003年就已經(jīng)開工，規(guī)劃中將建成總面積約6萬平方米的金融廣場(chǎng)。形成一個(gè)能夠和CBD、金融街、中關(guān)村并駕齊驅(qū)的城市新經(jīng)濟(jì)中心。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，由于北京東富西貴的傳統(tǒng)城市格局，南城區(qū)域一直以來都不被投資者所看好，目前這一區(qū)域還遠(yuǎn)不能和望京、朝外等地相比。但他同時(shí)表示，隨著白盆窯地王的出現(xiàn)和總部基地的發(fā)展成熟，該區(qū)域未來還是有非常大的升值潛力 。

郭公莊板塊近年迎來了不少品牌開發(fā)商入駐。京投萬科以及中海等房企相繼進(jìn)入該區(qū)域，打造高端項(xiàng)目。據(jù)了解，京投萬科西華府以及中海九號(hào)公館這兩個(gè)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)均在4萬元平方米以上。而張大偉也向記者表示，目前該區(qū)域二手房的總體價(jià)格也已經(jīng)超過了3萬元/平方米。

事實(shí)上，郭公莊區(qū)域的價(jià)值提升已經(jīng)開始。同朝青板塊情況相似，隨著地鐵房山線和9號(hào)線的貫通，郭公莊板塊占據(jù)西南四環(huán)外沿線片區(qū)，毗鄰豐臺(tái)科技園的總部基地，不僅成為該片區(qū)商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸，也能夠承載總部基地、麗澤商務(wù)區(qū)的外溢置業(yè)需求。