陳禹銘

“孫河板塊今年的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。”說(shuō)到今年高端市場(chǎng)預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士都會(huì)提及朝陽(yáng)孫河等熱點(diǎn)區(qū)域。從默默無(wú)聞到備受矚目，孫河板塊只用了兩年時(shí)間。

品牌房企競(jìng)逐

事實(shí)上，早在2012年9月，龍湖拿下的孫河A地塊，7.3萬(wàn)平米的體量，樓面價(jià)剛過(guò)2萬(wàn)元/平米，龍湖也成為首先進(jìn)駐該區(qū)域的開發(fā)商。僅僅過(guò)了4個(gè)月，在2013年當(dāng)孫河W地塊入市時(shí)，12家房企爭(zhēng)相競(jìng)逐，最終泰禾勝出，并將孫河樓面價(jià)推高至2.9萬(wàn)元/平米。2013年7月，孫河HIJ地塊被中糧地產(chǎn)子公司以23.6億元競(jìng)得，實(shí)際樓面價(jià)接近5萬(wàn)元/平方米，無(wú)疑將這一地區(qū)的地價(jià)推向了新的高位。

資料顯示，孫河板塊位于中央別墅區(qū)“心臟”位置，與大望京板塊相交，同時(shí)輻射亞奧板塊、國(guó)門板塊、CBD等熱門區(qū)域，這一區(qū)域與市中心保持了恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與人文環(huán)境，真正實(shí)現(xiàn)了繁華與靜謐的有機(jī)切換，具備打造城市別墅的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。溫榆河獨(dú)特的水面環(huán)境，加上該區(qū)域具有北京高爾夫球場(chǎng)等高檔配套設(shè)施等多重先天條件下，孫河板塊屢遭熱搶、地王頻出。

據(jù)悉，在“十二五”規(guī)劃中，孫河組團(tuán)被列為“溫榆河生態(tài)休閑區(qū)”中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)推進(jìn)總建筑規(guī)模約150萬(wàn)平方米的北京東部華僑城項(xiàng)目，總建筑規(guī)模約10萬(wàn)平方米的孫河商貿(mào)中心建設(shè)和總建筑規(guī)模約15萬(wàn)平方米的賽特奧萊二期建設(shè)。如今孫河商貿(mào)中心等產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)都已啟動(dòng)。有業(yè)內(nèi)人士指出，知名房企的進(jìn)駐開發(fā)，已經(jīng)極大熟化了區(qū)域的影響力，隨著孫河板塊市政基礎(chǔ)設(shè)施和交通配套的不斷完善，孫河作為中央別墅核心板塊的地位將會(huì)進(jìn)一步凸顯。

龍頭房企進(jìn)駐，交通配套改善，使得孫河板塊成為北京高端改善需求的一個(gè)重要區(qū)域。該板塊緊鄰順義中央別墅區(qū)，其整體的容積率為1.1-1.4，是近年北京難得一見的集中的低密生活區(qū)。2013年，孫河板塊只有龍湖雙瓏原著一個(gè)項(xiàng)目，2014年，泰禾北京院子入市，孫河有了兩個(gè)項(xiàng)目同場(chǎng)對(duì)擂；而到了2015年，隨著首開瑯樾和中糧瑞府的即將入市，孫河板塊將有4個(gè)項(xiàng)目同場(chǎng)競(jìng)技。

步入產(chǎn)品年

這一區(qū)域的低密和別墅產(chǎn)品，其稀缺性在北京市場(chǎng)上毋庸置疑。作為高端置業(yè)者的居住和資產(chǎn)配比選擇，都有較高價(jià)值。不過(guò)也有分析認(rèn)為，由于高地價(jià)，除了龍湖外，其他房企盈利還較難。只是其作為城市別墅板塊，開發(fā)商們普遍愿意看好其未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

區(qū)域內(nèi)最早進(jìn)場(chǎng)的龍湖·雙瓏原著，在后期的銷售階段拔得頭籌。并且在其他房企仍處于地塊“拼殺”階段時(shí)，已經(jīng)以高周轉(zhuǎn)的姿態(tài)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目入市，在區(qū)域內(nèi)“一枝獨(dú)秀”。目前，孫河別墅區(qū)已經(jīng)聚集龍湖、泰禾、首開和即將入市的中糧四大開發(fā)商。龍湖的原著系已成為經(jīng)典，在業(yè)主和業(yè)界的口碑相傳之中，需在后續(xù)開發(fā)中刷新改寫；泰禾的北京院子，以明星代言院子系的強(qiáng)大聲勢(shì)，但尚需一定時(shí)日去檢驗(yàn)其新中式院落的獨(dú)特性，從區(qū)域形態(tài)來(lái)講，龍湖、泰禾奠定了孫河高端別墅區(qū)的基調(diào)。

隨著去年11月30日，首開·瑯樾正式亮相和中糧瑞府在2015年入市的消息傳出，孫河板塊已經(jīng)從硝煙彌漫的土地年，真正走入了實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)品年。

龍湖地產(chǎn)北京公司營(yíng)銷總監(jiān)王勐在接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)初決定進(jìn)入孫河板塊，也曾受到來(lái)自各方面的質(zhì)疑。但是“今天孫河板塊的興旺，也驗(yàn)證了龍湖對(duì)于區(qū)域和地塊的解讀是具有前瞻性的?！?/p>

曾屢遭流拍

不過(guò)，進(jìn)入2014年，北京樓市遭遇調(diào)整，市場(chǎng)低迷也波及土地市場(chǎng)。此前被房企熱捧的孫河地塊土地起始價(jià)雖然水漲船高，但房企卻并不為此而買單，使得土地流拍的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

去年7月，孫河K地塊起始樓面價(jià)達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)北京起拍價(jià)紀(jì)錄，不過(guò)該地塊最后因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍；而當(dāng)這一地塊在今年9月自降身價(jià)再次掛出的BCDE地塊，卻仍未能如期迎來(lái)買家。

“從地王到流拍，孫河板塊戲劇性反轉(zhuǎn)，而進(jìn)駐孫河板塊的有穩(wěn)健的龍湖、不差錢的國(guó)企中糧，還有激進(jìn)的泰禾，完全是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾如此分析。

“形勢(shì)不太樂觀”也成為孫河區(qū)域開發(fā)商自己的看法。在區(qū)域開發(fā)商看來(lái)，雙瓏原著和北京院子，總價(jià)區(qū)間都在2000萬(wàn)級(jí)以上。中糧瑞府地價(jià)成本達(dá)到5萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)總價(jià)區(qū)間也將在2000萬(wàn)級(jí)。相對(duì)而言，首開瑯樾由于地價(jià)成本只有2.6萬(wàn)元/平方米，產(chǎn)品又有洋房、疊拼、聯(lián)排等，可以走差異化路線。

2015年，這一地區(qū)的大戰(zhàn)一觸即發(fā)。