劉永

固始縣擁有174萬人口和2916平方公里土地，是河南第一人口大縣。

在怡和新城10年沒有建成、大量土地閑置的情況下，固始縣正在修訂《固始縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2013-2030）》，希望在未來15年內，讓城區(qū)面積和人口均增加一倍，達到“雙八十”（城區(qū)人口80萬，城區(qū)建城區(qū)面積80平方公里）的目標，成為豫皖鄂交界區(qū)域性中心城市。

然而，作為勞務輸出大縣，固始縣每年外出務工人員超過70萬人，外出勞務是固始人謀生的主要手段。

在這樣的情況下，固始縣新的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃或將讓城建面臨更大挑戰(zhàn)：不僅面臨著土地瓶頸，也面臨著城鎮(zhèn)化缺乏推動力的尷尬。

新城入住率偏低

從固始老城沿怡和大道向南，經過一段相當開闊的空地便來到安靜的怡和新城。這是一片面積達1.17平方公里的新城，之所以被命名為“怡和”，是因為這個新城的推動者系本地開發(fā)商怡和置業(yè)。怡和置業(yè)董事長王剛是固始本地人，也是全國人大代表。

怡和新城是河南省第一個獲批建設的CBD商務中心區(qū)，也是固始縣新型城鎮(zhèn)化建設的重要抓手，承載著打造豫皖鄂交界區(qū)域性中心城市的重任。

怡和新城最“繁華”的地方是一個名為“印象地中海”樓盤的售樓部，這個售樓部有一個大沙盤，沙盤顯示，怡和新城由22個項目組成，除去學校、醫(yī)療等公共設施，大部分是怡和的地產和商業(yè)項目。包括怡和首府花園、城南一號、書香苑、城南金街、印象地中海、首府廣場、義烏商品城等，在規(guī)劃中甚至還有一座名為怡和都市莊園的高檔別墅區(qū)。

在筆者兩次進入售樓部時，沒有見到一個咨詢買房者。售房小姐告訴筆者，房子賣的并不是特別好。

印象地中海是當前主推項目，城南一號是最早開發(fā)的樓盤，但還是有現房在售。城南一號社區(qū)門口一家超市老板告訴筆者，這個小區(qū)的入住率不到五分之一。

怡和置業(yè)一位管理層人士稱，新城雖然規(guī)劃這么大，但是在房子沒有人買的情況下，公司也絕對不會貿然開發(fā)太多房子，“公司肯定是根據現下的情況逐步進行開發(fā)的”。

按照上述人士的說法，目前已建成的房子僅銷售出去三分之一。而為了提高銷售率，公司還打出每平方米1800元的特價房，這是市場價的一半，既是一種營銷手段，也是為了促銷回籠資金?！熬退闶遣粧赍X也比償還利息劃算”。

盡管銷售業(yè)績不佳，銷售團隊還是給潛在買房者勾勒出一幅美妙圖景：5年內醫(yī)療、教育等方面的配套已經建好，超市年底投入使用，而且還有一條高鐵會在5年內建成——這是怡和置業(yè)對外推介怡和新城價值所在的重要依據。

然而，據筆者了解，這條高鐵線路迄今并未有確切的消息證實要修建。今年全國兩會期間，王剛以全國人大代表的身份提交了一份《關于合西高鐵河南段經過固始并設站的建議》。

如果這份提案收到預期效果，這條東西相向的高鐵線路極有可能修建在怡和新城南部，而這將引爆怡和新城的價值。怡和置業(yè)一位內部人士告訴筆者，雖然目前尚未定音，但是據說高鐵修建并在固始設站基本上沒有什么問題。

城建“大躍進”

怡和新城南側的荷葉村村民早在幾年前就接到政府通知，要求他們不準再私自建設房屋，每平方米的拆遷賠償為601元。村里人均擁有旱地和栽秧田4畝，如今只剩下八分地了，被征走的一部分田地被用來建設怡和·義烏國際商品城。這是怡和新城中商業(yè)項目之一。

固始兩年前成為河南省10個省直管縣之一，怡和新城也是河南第一家獲批的CBD商務中心區(qū)。在《固始縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2006-2020）》中，固始縣人口與面積達到“雙50”的目標，也就是中心城區(qū)50萬人口，城區(qū)面積50平方公里。怡和新城就是規(guī)劃中的重點區(qū)域。

怡和新城的冷清讓人很難相信接下來的5年內能夠順利實現規(guī)劃目標時，固始縣又開始醞釀新一輪城市總體規(guī)劃。

固始縣發(fā)改委一位工作人員告訴筆者，這一目標還是經過妥協(xié)的結果。最初，上邊曾要求達到“雙120”的目標（中心城區(qū)面積120平方公里、人口120萬），經過討論，一些人認為太過脫離實際，最終將目標修訂為“雙80”。

據悉，新總規(guī)目前已經通過評委會初審，經過固始縣人大批準，已報送河南省政府審批，今年上半年有望獲批。

固始縣目前有人口174萬，其中城區(qū)人口約30多萬。如果目標達成，意味著固始縣有將近一半的人口居住在縣城，這樣的城鎮(zhèn)化率將走在全國前列。

值得注意的是，固始縣仍是國家級貧困縣，外出勞務是固始的主要收入來源之一。全縣共有30個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，許多年輕人常年在外地打工。

固始縣發(fā)改委主任李世民在一次會議上表示，2014年固始縣城區(qū)建城區(qū)面積達到40平方公里，農轉非人數新增5.2萬。2014年全縣城鎮(zhèn)化率達到35.4%，比上年提高1.5個百分點。

如果按照這一速度，未來15年將不難達到新總規(guī)目標。在固始官方的統(tǒng)計和預測中，外出務工人員、個體從業(yè)者、私企老板是購房主力軍。但市場卻給出了截然不同的表現，不僅怡和置業(yè)開發(fā)的怡和新城，包括當地另一家大開發(fā)商信合在內的房子也面臨著銷售困難的窘境。

怡和置業(yè)內部人士也表示，“我們新城22個社區(qū)一旦全部建成，固始房地產差不多也就飽和了?！?/p>

固始縣發(fā)改委在給筆者的回復中稱，固始“房價與居民收入不對稱，住房價格與居民實際收入落差較大”。

在固始，一二三產業(yè)的增加值基本持平，位于固始西側的產業(yè)集聚區(qū)，農畜食品和柳編等傳統(tǒng)和農業(yè)類項目是主導型產業(yè)。筆者在固始縣產業(yè)集聚區(qū)看到，這里聚集著不少地產項目。

固始縣也加大了招商引資的力度，如對年度新上500萬元以上投資項目情況完成較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直單位予以獎勵。不過，從筆者了解到的產業(yè)發(fā)展情況來看，固始縣產業(yè)仍然難以匹配城建規(guī)劃目標。

存在違法亂建問題

在固始有句順口溜：“永昌永昌土地賣光，發(fā)了陳峰富了王剛。”在郭永昌2004～2008年擔任固始縣縣委書記期間，陳峰和王剛兩個本地人迅速以地產崛起。固始向來有北信合、南怡和之稱。

在郭永昌任內，固始縣委縣政府牽頭組建兩個拆遷建設指揮部，規(guī)劃、國土等相關職能部門派人進“城”現場辦公。

而到了2009年，調任河南省人大的郭永昌因貪腐被抓，縣國土局原局長丁曉康被免職，分管國土的原副縣長符孔道自殺。但是兩個新城的后遺癥卻依然保留下來。

知情人士告訴筆者，怡和置業(yè)以每畝地600元的價格租下怡和新城的土地，等到項目開發(fā)時，才對村民給予每畝土地12500元的補償，后來這一價格漲到4萬元每畝。所有工作均由政府出面進行協(xié)調，從農民手中征收土地，而怡和置業(yè)則參照土地補償款分別給鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村里20%的工作經費。

王剛通過轉賬的形式將錢轉到村里，由村里再將錢款轉到村民組的賬戶上。王剛對于沒有賣掉的土地給予每年幾百元的土地費用，而將土地賣掉后才將補償款給農民。

這一事實得到了怡和置業(yè)的確認。怡和置業(yè)副總經理趙國平告訴筆者，怡和置業(yè)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會的工作費用是按照每畝土地3000元支付的。工作經費大大降低了怡和置業(yè)征地的難度。

趙國平說，拿下土地之后并非全部進行開發(fā)，因為固始指標有限，只能等到省里將土地批復之后才能建設，而在這之前已經由怡和置業(yè)先行征收，每年給老百姓幾百元。等到土地招拍掛時再走一個程序，趙國平說在這其中“并未有其他競拍者”。

一位不愿具名的八里松村村民告訴筆者，王剛獲取了怡和新城數平方公里土地實際擁有權后，外邊的開發(fā)商來固始建設，需要從王剛手中買地。

上述人士告訴筆者，一位做鋼鐵的商人從王剛手中以每畝地40萬元的價格買下8畝地，幾年后有人想以上千萬元的價格從這位人士手中買下這8畝地。

而靠近固始縣城的八里松村300口人，700畝土地，從土地出讓金中獲得的收益不過上千萬元。城鎮(zhèn)化讓這些房子拆遷失去土地的農民以數倍代價從開發(fā)商手中買房子。一位村民給筆者算了一筆賬，按照他家四口人計算，獲得土地賠償款不過10萬元，而按照時下房價，則需要支付4倍的價格才能買下一套三居室的房子。

房地產的不景氣讓怡和置業(yè)捉襟見肘，新城開發(fā)除了依賴于怡和集團旗下一家名為仁德的投資擔保公司吸收來的民間資金外，在項目建設上怡和也借助投資商建房子。

以怡和新城最早的樓盤“城南一號”為例，十幾棟樓房每棟都由5～8個人包工包料承建，這樣可以從怡和置業(yè)獲得更高利潤，但是必須等到怡和將房子銷售出去。知情人士告訴筆者，迄今“城南一號”仍有部分承建商追著怡和討要承建費用。怡和承認確實存在外包的事實，但是否認了拖欠賬款。

中建六局是怡和最重要的合作伙伴，怡和新城中在建的紅星美凱龍項目即是由其“大包”承建，然而在2014年夏天，由于發(fā)不出工資，項目曾全部停工。

從2005年拿地開始，迄今已有10年時間，但怡和新城現在依然人氣不旺，大量土地閑置。占地面積1.17平方公里的怡和新城并不是怡和全部存量項目，在該公司的表述中，在固始新的城市規(guī)劃中，怡和置業(yè)將參與超過4平方公里的開發(fā)面積。而怡和置業(yè)在城北亦有地產項目。按照相關規(guī)定，土地閑置超過兩年即要被政府收歸國有。

而怡和置業(yè)的做法在固始縣并非孤例。知情人士表示，在固始縣某個村莊的土地全部由信合公司租下，一年租金800元/畝，等到開發(fā)時才支付土地出讓金。

固始縣發(fā)改委回復筆者的材料中也表示，固始縣存在違法亂建問題。

筆者就固始怡和新城土地閑置10年等問題致電固始縣國土局，但截至發(fā)稿前，未獲回應。

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