新浪海外地產(chǎn)專家點評：

·外國人限購條例趨于嚴厲

·匯率、利息處于雙低，前所未有的澳大利亞房產(chǎn)“折扣季”

·量價齊升，2015全球最值得關(guān)注的房地產(chǎn)市場

【天時】

限購令出臺前搶占先機

澳大利亞政府考慮出臺相關(guān)限制政策，限制令內(nèi)容大致為“在未來時間里，針對非澳大利亞購房者，購買超過100萬澳元以下的房產(chǎn)須向澳洲FIRB（外國投資審查委員會）繳納5000澳元費用；對購買100萬澳元以上的房產(chǎn)，其總價格每增加100萬澳元，須多繳1萬澳元費用?！蹦壳埃拇罄麃喺诠枷拶徚钕嚓P(guān)繳費細節(jié)的同時，正在積極尋找反饋信息并將于3月20日以后作出相關(guān)決定。根據(jù)政府一般性決策周期來看，在政策推出之前，政府除了征求民眾的建議外，政策各項條款也會在參眾兩院進行審核與投票決議。所以，從限購令的提出到最后的出臺及實施，至少需要一年左右的時間。按照如此預期，建議對于澳大利亞置業(yè)有意向的客戶應(yīng)盡早進入實際購房環(huán)節(jié)，以避免支出額外資金。

匯率利率雙雙走低

2014年11月至2015年1月，澳元對人民幣匯率已經(jīng)驟跌8個百分點，短期內(nèi)市場普遍對澳元走勢看空。目前匯率水平大大提振了中國買家的購買力：按照2014年5月匯率5.8計算，假如在澳大利亞投資一套300萬的房產(chǎn)，當時投人民幣為1740萬元，而當前匯率僅4.8，即投入人民幣1440萬元，一年不到的時間內(nèi)，相當于打了8.3折不到，如此“優(yōu)惠”的房地產(chǎn)“折扣季”，可遇不可求。

與此同時，雖然澳大利亞央行保持官方現(xiàn)金利率不變，但各個商業(yè)銀行紛紛調(diào)低了各自的利率。利率比較網(wǎng)站Rate City進行的研究顯示，平均浮動貸款利率從去年10月份至去年年末降低了0.04%至5.33%。上個月，澳大利亞央行宣布將現(xiàn)金利率下調(diào)25個基點至2.25%的歷史低點，而在此前18個月利率一直維持不變。澳大利亞各銀行紛紛跟隨降息。很多經(jīng)濟學家擔心利率下調(diào)會進一步刺激亢奮的房地產(chǎn)市場。自2011年末降息周期開始以來，澳大利亞的整體房價已經(jīng)暴漲了近20%。這對購房者來說肯定是利好消息，因為每月30萬澳元的平均房貸就能省下借款人47澳元。

澳大利亞央行降息對于投資者來說可以說是莫大的驚喜，此舉將很大程度上推動澳大利亞房地產(chǎn)的增長。精明的投資者也早已經(jīng)伺機而動，降息消息一出，他們將出手投資更多房產(chǎn)。

【地利】

澳大利亞房地產(chǎn)市場突顯“恒溫功能”

澳大利亞房地產(chǎn)市場不僅在國際市場上表現(xiàn)出眾，歷來是最具穩(wěn)定性、持續(xù)增長的“優(yōu)質(zhì)股”，而在貨幣疲軟的情況下，同樣表現(xiàn)出優(yōu)越的調(diào)整和平衡資產(chǎn)價值的功能。即便匯率處于下行通道，澳大利亞房地產(chǎn)市場仍然持續(xù)增值，以悉尼來看，悉尼市2013年平均房價比2012年增幅為18.8%，2014年比2013年漲了17.6%，房地產(chǎn)市場始終抗衡匯率下跌、通貨膨脹的問題，穩(wěn)健了全球投資人士的信心。

·悉尼：72.3萬元；每月+1.4%；每年+13%

·墨爾本：56.1萬元；每月+2.7%；每年+7%

·布里斯班：45.8萬元；每月+0.6%；每年+4.6%

·阿德萊德：41萬元；每月-1.2%；每年+3.1%

澳大利亞主要房地產(chǎn)市場點評：

·悉尼在2014年4月創(chuàng)下了16.7%的漲幅高峰之后，未來全年，悉尼的房價漲幅可能達到12.5%?？紤]到可負擔性的限制、銀行投資性貸款審批的限制和房屋租金收益保持較低水平的情況，2015年的悉尼房產(chǎn)市場的漲幅將會更加具有可持續(xù)性。

·墨爾本年漲幅在2014年1月達到11.5%的峰值，而2014年全年，墨爾本房價的漲幅可能會放緩至8%。預計2015年，墨爾本的房價漲幅會更加放緩，而墨爾本內(nèi)城區(qū)和外緣區(qū)域新增住房供應(yīng)的增多也會抑制房價上漲的勢頭。

·布里斯班2014年底房價增長勢頭持續(xù)穩(wěn)定，這反映了其可負擔性壓力小、租金收益高的情況。因此，預計布里斯班的2015年房產(chǎn)市場表現(xiàn)將會超過墨爾本的平均水平。

·阿德萊德2014年阿德萊德的房產(chǎn)市場資本利得預計會從2013年的2.8%提升至3.5%。住房交易數(shù)量上升表明市場需求大、購房壓力較小和租賃收益高。而在2015年，阿德萊德房價預計將溫和上漲。

【人和】

華人春節(jié)高調(diào)涌入去化庫存

據(jù)澳大利亞《澳洲日報》報道，新年伊始就有中國客直奔墨爾本各個地區(qū)的房產(chǎn)拍賣會，搶購優(yōu)質(zhì)房源，中國獵房族紛紛趁機出動。墨爾本共有704場拍賣會，周末的清盤率為77%。悉尼房產(chǎn)市場同樣遭遇瘋狂競購，根據(jù)Domain集團的數(shù)據(jù)，悉尼各地預定拍賣的房子超過600處，清盤率達到驚人的84.6%。在中國農(nóng)歷新年前后買房被視為是吉祥的事情，而且悉尼火熱的房地產(chǎn)市場在歷史低利率和澳元貶值的催化下更能吸引更多中國買家。

學區(qū)房持續(xù)高熱

來自我國教育部的最新數(shù)據(jù)顯示，自1978年以來，有超過260萬中國學生赴海外留學，而到了2014年，中國依然是在澳留學生的最大來源國，共有15.3萬人，約占澳留學生總?cè)藬?shù)的三分之一。除了持續(xù)火爆的留學需求驅(qū)動，澳大利亞上中學如果居住在學校劃定的區(qū)域里，就可以基本免費上頂級中學，此項規(guī)則加上公寓出租按照市場估計一般每年的投資回報率在5%，澳大利亞學區(qū)房可以輕松實現(xiàn)以房養(yǎng)學，這些保證了學區(qū)房市場的“長盛不衰”。

希望島

【重磅推薦】

黃金海岸Hope Island

Hope Island是位于澳大利亞黃金海岸的高端封閉式社區(qū)，即將推出的別墅占據(jù)內(nèi)海最優(yōu)位置。相比前期開發(fā)的地塊，更貼近游艇碼頭、高爾夫球場等成熟的休閑配套，幾分鐘就能到達商店，餐館，主題公園，學校等。距離購物中心尤為便捷。項目同時兼?zhèn)淞己玫某鲂袟l件，到達黃金海岸、沖浪者天堂僅在20分鐘車程以內(nèi)，到達市中心僅需驅(qū)車約40分鐘。作為社區(qū)內(nèi)最后一片開發(fā)地塊，以可以轉(zhuǎn)售外國人具有獨當一面的優(yōu)勢。

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