樓市調(diào)整期“低價(jià)拿地、囤地惜售”背后，是開發(fā)商的暴利和高房價(jià)怪圈。專家建議，監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)明法紀(jì)，嚴(yán)厲打擊囤地、捂地行為。

國家對開發(fā)商囤地、捂地行為三令五申、嚴(yán)令禁止。但記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，仍有一些開發(fā)商和土地監(jiān)管部門打“太極”：囤地20多年房價(jià)上漲近百倍，一些省份清查出的閑置土地甚至逾十萬畝……

不蓋房比蓋房更賺錢

中駿置業(yè)9月2日以總價(jià)16.67億元、樓面價(jià)20654元/平方米拿下位于上海普陀真如城市副中心的一幅地塊。而早在2006年，真如副中心推出的第一幅核心地塊，被長江實(shí)業(yè)以22億元底價(jià)將其收入囊中，折合樓板價(jià)僅3055元/平方米。10年之間，地價(jià)上漲近6倍。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，真如板塊目前在售的住宅成交均價(jià)為5萬元左右，附近二手房均價(jià)為每平方米31559元，是長實(shí)拿地價(jià)格十倍之多。

“真如城市副中心”是上海市重點(diǎn)建設(shè)的第四個(gè)城市副中心。長實(shí)拿地3年后，項(xiàng)目才正式開工。長實(shí)宣稱，集團(tuán)在該地塊上的項(xiàng)目預(yù)計(jì)2018年完工。也就是說，從拿地到建成，長實(shí)需用12年時(shí)間才能完工。

長江實(shí)業(yè)集團(tuán)董事局副主席李澤鉅曾表示，真如項(xiàng)目將包括住宅、高端辦公樓、商業(yè)、星級酒店、會所和停車庫配套及大量公共綠化建設(shè)。但記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，拿地9年之后，長實(shí)在地塊只建成切割成小面積散賣的廉價(jià)公寓式辦公樓，規(guī)劃中的高級寫字樓、商場、超過300米高的“浦西第一高樓”目前均未落實(shí)。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，該項(xiàng)目的竣工時(shí)間已超出“合理”區(qū)間。以目前的市場價(jià)計(jì)算，長實(shí)集團(tuán)已凈賺超過100億元的土地溢價(jià)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，第一個(gè)進(jìn)入?yún)^(qū)域開發(fā)，最后一個(gè)開盤，這是長實(shí)等大房地產(chǎn)商的一貫套路。通過這種操作模式，資金雄厚的房企可以坐等項(xiàng)目周邊商業(yè)配套做成熟，再坐享漁翁之利，并且穩(wěn)賺取土地溢價(jià)，以至于捂盤的利潤是蓋房的幾倍?！安簧w房比蓋房更賺錢。”

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。但在部分住房熱點(diǎn)城市或區(qū)域，借長期囤地獲取高利潤依然存在。有市場人士透露，不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價(jià)走勢，再確定開盤時(shí)間。樓市回暖期就加緊開盤，房價(jià)低迷盤整時(shí)期，就以種種理由大量囤地。

多手段炮制“囤地生財(cái)”

根據(jù)2012年修訂的《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商原因造成的閑置土地，未動工開發(fā)滿一年的，按土地價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi);未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有多重原因造成了“坐地生財(cái)”囤地現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)：

第一，在實(shí)際中，一些開發(fā)商采取緩慢開發(fā)、“換裝入市”等做法，規(guī)避《閑置土地處置辦法》等法規(guī)監(jiān)管。如果開發(fā)商拿地多年而開發(fā)進(jìn)展緩慢，或閑置多年再開發(fā)、捂地捂盤，又或者是一些爛尾樓換裝重新入市等情況都會直接導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重縮水，影響購房者利益。

第二，個(gè)別有實(shí)力“捂地”的知名房企成為囤地主角。遭遇“囤地”的上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地方政府對知名企業(yè)更是“頗為無奈”，“往往就是拿鞭子抽它也是沒用的。一是在地下動工，大家看不到;二是因?yàn)榈貎r(jià)對他們是九牛一毛，有資金實(shí)力捂得起?；灸盟鼪]辦法?！?/p>

第三，熱衷囤地背后，還存在個(gè)別企業(yè)以土地融資、拉高估值作為資本運(yùn)作的“發(fā)展思路”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列規(guī)章在前，而捂地、囤地問題嚴(yán)重，規(guī)則淪為兒戲，與地方開發(fā)商的大地主心態(tài)，以土地融資、拉高估值的發(fā)展思路密切相關(guān)。

最終侵害的是購房者權(quán)益

囤地最終都要由購房者埋單。記者在北京、上海等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，伴隨著我國城市基礎(chǔ)設(shè)施及周邊配套的完善，一些知名開發(fā)商所囤地塊急速增值、同時(shí)也帶動了住宅價(jià)格的飆升。

同時(shí)，囤地還帶來住宅產(chǎn)權(quán)縮水，侵害購房者權(quán)益。北京市住建委網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的魯能“格拉斯小鎮(zhèn)”項(xiàng)目拿地10多年目前仍在開發(fā)銷售。據(jù)銷售人員透露，按2005年前就已拿地計(jì)算，京郊一些正銷售規(guī)劃中的住房產(chǎn)權(quán)或已縮水10年，“買房者還沒住進(jìn)產(chǎn)權(quán)就先縮水”。

多位受訪人認(rèn)為，應(yīng)從幾個(gè)層面對房企囤地生財(cái)亂象清理整治，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)市場供給相對平衡。

地方需配套出臺閑置土地處置細(xì)則，并加大監(jiān)管力度。除了要嚴(yán)格遵守《中華人民共和國土地管理法》和《閑置土地處置辦法》，地方政策也需給力。

易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，對于土地閑置的判斷，不宜按照“是否開工”為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)按照項(xiàng)目完成度考核。

加強(qiáng)對地方政府監(jiān)管部門自身的監(jiān)督和督促，將“無償收回閑置用地”的禁令落到實(shí)處。應(yīng)該出臺相關(guān)規(guī)定，對地方執(zhí)法部門的處理過程及結(jié)果進(jìn)行相對應(yīng)的獎懲措施，尤其對于政府部門的違規(guī)行為應(yīng)重罰。

專家指出，要啟動立法工作，重點(diǎn)推進(jìn)土地閑置清理，將因“政府原因”造成的囤地具體化，推動一宗一宗解決“囤地”亂象。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，海南省截至去年底已無償收回11192畝、征繳閑置費(fèi)2413畝閑置土地。為了進(jìn)一步推動當(dāng)?shù)赝恋亻e置工作，海南省政府日前決定對95宗閑置地塊公開掛牌督辦，土地面積約為3.23萬畝，公開掛牌督辦的宗地須在今年底前完成處置。

（《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2015.10.29）