智谷趨勢

目前來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的向下調(diào)整是長期的、趨勢性的，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)整的也是系統(tǒng)原因，不是一兩個政策放松就能扭轉(zhuǎn)過來。中國政府已經(jīng)完全改變了房地產(chǎn)調(diào)控的取態(tài)，由采取行政舉措抑制發(fā)展，改為去行政化，甚至通過各種政策工具予以鼓勵。

3月底，中央密集出臺房地產(chǎn)救市新政，表明房地產(chǎn)調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向。

多項新政帶有明顯“救市”色彩

3月底密集出臺的房地產(chǎn)新政包括以下三項：

首先是國土部發(fā)布新規(guī)，在一定條件下允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求;根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。這一政策給了開發(fā)商和地方政府更大的彈性。

其次是央行、住建部和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，將居民自住和改善性第二套住房房貸首付比例調(diào)整為不低于40%，使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%。

第三是財政部、國稅總局發(fā)布公告，從2015年3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，將從2011年初開始實施的個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限，從五年縮短到了兩年。

通過上述系列救市政策，中央及地方政府從土地規(guī)劃、房貸、限購及稅收等諸多方面對房地產(chǎn)市場予以松綁，但從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以及各地反饋看，房地產(chǎn)救市的效果并不明顯，難以扭轉(zhuǎn)市場持續(xù)下行的趨勢。

“救市”層級上升

房地產(chǎn)市場的低迷從2014年一直延續(xù)至今，國家統(tǒng)計局公布的各項數(shù)據(jù)均指向這一點。

2015年1～ 2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長10.4%，較去年同期大幅回落8.9個百分點;土地購置面積同比下降31.7%，土地成交價款下降30.2%;商品房銷售面積與銷售額分別同比下降16.3%和15.8%。2月末，商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米，繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。

總體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)土地儲備、投資開發(fā)與商品房銷售“三降”，商品房庫存創(chuàng)新高的局面。在未來相當(dāng)長的一段時期里，這樣的“三降一高”都將成為房地產(chǎn)市場的新常態(tài)，困擾著地方經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

去年下半年以來，從地方政府開始，國內(nèi)各級政府實施了一系列房地產(chǎn)救市政策。

先是二三線城市陸續(xù)放開限購，截至2014年底，在全國46個實施限購的城市中，除了北上廣深和三亞，其余41個城市都宣布取消或放松限購。緊接著，地方第二輪救市從限購轉(zhuǎn)向支持房貸需求，涉及首套房貸款利率優(yōu)惠、放松首套房認(rèn)定、放松公積金貸款及財政補貼等內(nèi)容。

隨著房地產(chǎn)市場形勢進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷，“救市”的層級由地方上升至了中央。去年9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布通知，全面放寬對房地產(chǎn)市場的信貸限制，明確“認(rèn)貸不認(rèn)房”，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

房地產(chǎn)市場調(diào)整趨勢未改變

目前來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的向下調(diào)整是長期的、趨勢性的，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)整的也是系統(tǒng)原因，不是一兩個政策放松就能扭轉(zhuǎn)過來。

首先，過去支撐中國房地產(chǎn)市場的，除了規(guī)模龐大的剛需，還有銀行系統(tǒng)、國有企業(yè)、地方政府、投機者和投資者等眾多參與者，從宏觀上來說，房地產(chǎn)市場是靠著龐大的信用透支迅速做大的?，F(xiàn)在，這一信用擴張周期已經(jīng)結(jié)束，不可能短期內(nèi)又被吹起來。

其次，由于周期性調(diào)整，許多投資者和投機客已經(jīng)撤離房地產(chǎn)市場，中國房地產(chǎn)市場的購買力已經(jīng)大不如從前。即使在全國絕大部分城市都放開限購，并且銀行提供比較優(yōu)惠的信貸條件的當(dāng)前，全國房地產(chǎn)市場除了北上廣深等少數(shù)一線城市之外，其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場恐怕依舊是門前冷落鞍馬稀。

第三，中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及愈加嚴(yán)格的政府債務(wù)及預(yù)算管理，已經(jīng)縛住了地方政府搞土地財政的手腳。缺少了地方政府的大力推動，國內(nèi)房產(chǎn)市場將缺少土地市場這塊基礎(chǔ)，幾乎不可能再像過去那樣繁盛起來。

第四，中央持續(xù)反腐敗，已經(jīng)極大地震懾了容易滋生腐敗的土地市場和房地產(chǎn)市場，地方官員們的發(fā)展思路和工作膽量都已經(jīng)改變了很多。他們不太會像過去那樣來冒風(fēng)險，做與新常態(tài)不合拍的事。

房地產(chǎn)企業(yè)待轉(zhuǎn)型

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，中央及各級政府連續(xù)救市釋放出來的信號值得關(guān)注，表明中國政府已經(jīng)完全改變了房地產(chǎn)調(diào)控的取態(tài)，由采取行政舉措抑制發(fā)展，改為去行政化，甚至通過各種政策工具予以鼓勵。

這種態(tài)度轉(zhuǎn)變的背后，是政府財政對于土地市場的依賴，以及房地產(chǎn)市場在大環(huán)境改變的情況下，發(fā)生了不可逆轉(zhuǎn)的變化。在未來，粗放的房地產(chǎn)開發(fā)模式將被迅速淘汰出市場，取而代之以更為精細(xì)與專業(yè)化的開發(fā)、持有和運營。在房地產(chǎn)新常態(tài)下，市場競爭的關(guān)鍵不再是快速拿地、快速開發(fā)與快速銷售，而需要房地產(chǎn)企業(yè)通過整體規(guī)劃，為房地產(chǎn)項目注入內(nèi)涵與價值，競爭環(huán)節(jié)整體向后移動。

在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式也將出現(xiàn)明顯分化，那些具有特色的房地產(chǎn)開發(fā)商將脫穎而出。誰的資源整合能力更強，誰能將項目打造得更具有整體性和吸引力，誰就能在未來競爭中占得先機。這也對房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新與創(chuàng)造力提出了更高的要求。

隨著系列房地產(chǎn)救市政策推出，中國政府的房地產(chǎn)調(diào)控正式進(jìn)入了去行政化的下半場，市場的出清將進(jìn)一步加快，優(yōu)勝劣汰效應(yīng)也將更加明顯。對于優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商來講，除了守住穩(wěn)健經(jīng)營的底線，避免在新常態(tài)下采取過于激進(jìn)的經(jīng)營策略外，更重要的事情應(yīng)當(dāng)放在怎樣創(chuàng)新，如何為房地產(chǎn)項目注入特色和吸引力上。國內(nèi)城市尤其是產(chǎn)業(yè)新城的結(jié)構(gòu)多較為單調(diào)乏味，缺少特色與內(nèi)涵。這恰恰是新常態(tài)與去行政化條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的機遇所在。