容積率的修改，開發(fā)商的主要手段就是行賄。幾乎每個(gè)落馬的規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)，都和容積率有關(guān)。容積率不會(huì)白白增加，每修改一次，都是開發(fā)商和官員們的雙贏。

雖然已落馬的江蘇省委原秘書長趙少麟之子趙晉早在去年7月就被有關(guān)部門帶走調(diào)查，但這位“最牛開發(fā)商”給天津留下的后遺癥，卻仍在發(fā)酵。

12月10日，媒體報(bào)道稱，趙晉在天津開發(fā)的水岸銀座及名門廣場項(xiàng)目將拆除，其中剛剛整體完工的水岸銀座最高一棟公寓高度已超200米，一旦拆除，恐成全國首例。消息一出，激起千層波浪，這位“趙衙內(nèi)”過去多年在天津經(jīng)營的龐大地產(chǎn)帝國也再度被揭開。

修改容積率牟取暴利

去年7月，天津銀監(jiān)局發(fā)出的一份金融監(jiān)管提示書稱，天津高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和天津匯景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的高管被有關(guān)部門控制。隨后半年，包括原天津市政協(xié)副主席、公安局長武長順，南京市委常委、建鄴區(qū)委書記馮亞軍，山東省委常委、濟(jì)南市委書記王敏，以及已退休8年的趙少麟先后落馬。一個(gè)官二代利用父蔭，以房地產(chǎn)開發(fā)為名目，在多地縱橫跋扈、肆意斂財(cái)?shù)墓适轮饾u浮出水面。

此次傳出拆除消息的水岸銀座和名門廣場，都位于天津市黃金地段，分別由天津高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及天津匯景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，法人代表均為趙晉。據(jù)了解，這兩個(gè)項(xiàng)目最終決定拆除的原因在于其開發(fā)工程中隨意修改規(guī)劃等問題嚴(yán)重，導(dǎo)致容積率過高，將令后期使用存在諸多隱患。而利用關(guān)系拿的好地，之后修改規(guī)劃拉高容積率，再以裝飾性飄窗為幌子“蒙混過關(guān)”，正是趙晉通過房地產(chǎn)斂財(cái)?shù)膽T用套路。

不少媒體在描述“水岸銀座”把35層樓蓋到65層時(shí)，說這是“偷面積”。其實(shí)這種說法并不準(zhǔn)確，這已經(jīng)不是“偷”了，而是明目張膽地?fù)?。真正的“偷面積”，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)中倒是很常見。

比如，在全國各地的房屋建筑面積測繪規(guī)范里，都有一些諸如“層高小于2.2米的建筑空間不計(jì)算建筑面積”“不封閉的陽臺(tái)建筑面積按其投影面積的一半計(jì)算”等規(guī)定。利用這些規(guī)定，開發(fā)商確實(shí)可以“偷面積”。比如，可以把陽臺(tái)設(shè)計(jì)得很大（15平方米），等到竣工驗(yàn)收后，再把陽臺(tái)封閉成一間房，通過這一方法可以偷7.5平方米。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)商家，最喜歡打的一句廣告是“兩房變?nèi)?、三房變四房”，這個(gè)“變”，實(shí)際上就是開發(fā)商通過各種規(guī)則的空子來實(shí)現(xiàn)的。不過，對(duì)開發(fā)商和購房者而言這是雙贏：開發(fā)商以此促銷，銷售業(yè)績好;消費(fèi)者用同樣的價(jià)格，買到了實(shí)用面積更大的住房。

中國的房地產(chǎn)界有一句行話，叫“大改改土地性質(zhì)，小改改容積率”。前半句很容易理解，同一塊土地，它的性質(zhì)是“農(nóng)業(yè)用地”還是“城市用地”，價(jià)值差異巨大。這一權(quán)限握在國土部門手里，但這種徹頭徹尾的改變，因?yàn)闃浯笳酗L(fēng)的原因，一般會(huì)比較克制。而“小改改容積率”則不需要低調(diào)行事了，有點(diǎn)門路的開發(fā)商都精通此道。所謂容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率高，說明小區(qū)居住密度大，環(huán)境相對(duì)不舒適。

具體來說，可以把某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目簡化為“1平米用地項(xiàng)目”。即這個(gè)項(xiàng)目只有1平米的用地，政府規(guī)定只能建2平米建筑面積的住宅，開發(fā)商在報(bào)建時(shí)，也是按容積率為2進(jìn)行備案，但待竣工驗(yàn)收后消費(fèi)者明顯發(fā)現(xiàn)，“這個(gè)小區(qū)的容積率明顯沒這么低”，后來找人一測量，發(fā)現(xiàn)小區(qū)的實(shí)際建筑面積達(dá)到了4平米。很明顯開發(fā)商“偷”了2平米的建筑面積。

關(guān)于容積率的修改，開發(fā)商的主要手段就是行賄。比如鄭州市城市規(guī)劃局副局長張偉，就是因替開發(fā)商“調(diào)整容積率”而落馬。不止張局長這樣，幾乎每個(gè)落馬的規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)，都和容積率有關(guān)。容積率不會(huì)白白增加，每修改一次，都是開發(fā)商和官員們的雙贏。

地產(chǎn)腐敗中的重要方式

看起來確實(shí)難以置信，一個(gè)規(guī)劃中35層的樓，憑空多蓋了30層，它是怎么通過規(guī)劃、建委、發(fā)改、國土、人防、消防、園林、環(huán)保等20個(gè)部門的重重關(guān)卡的？搞定一個(gè)容易，搞定全部則非一般開發(fā)商可以企及。

通過資料檢索可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商一般不敢明目張膽地多蓋樓層，即使有這種情況，往往也是最多多蓋兩層。像趙晉這樣，動(dòng)輒多蓋幾十層的情況實(shí)屬罕見，也足以印證其能量之大。

以緊鄰海河景觀帶，與小白樓CBD隔河相望的水岸銀座為例，可一窺趙晉當(dāng)初縱橫跋扈之手腕。2009年8月，天津高盛地產(chǎn)出資36940萬元拿下該地塊，地塊為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)金融用地，地上總建筑面積69900平方米。而到了2010年6月，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，增加該地塊地下商業(yè)建筑面積10126.84平方米。

這個(gè)項(xiàng)目誕生之初就以超小戶型、低總價(jià)的賣點(diǎn)冠絕津門。根據(jù)其2號(hào)樓戶型圖，單層樓內(nèi)居然包含有70戶。趙晉在建筑設(shè)計(jì)上非常大膽，幾乎視規(guī)劃為無物。水岸銀座總計(jì)3棟公寓，最初規(guī)劃最高35層，高度將達(dá)169米。但在隨后幾年的建設(shè)過程中，樓層越蓋越高，目前水岸銀座最高的3號(hào)樓已達(dá)65層，約208米高。

為了掩蓋違規(guī)修改規(guī)劃的事實(shí)，趙晉旗下樓盤都存在產(chǎn)權(quán)面積與實(shí)際面積差距極大的情況。購買了水岸銀座一套房子的秦先生表示，其購買的房子使用面積為40平方米，但其產(chǎn)權(quán)證上的面積僅有9.5平方米，據(jù)秦先生說，售樓員當(dāng)時(shí)的解釋是，其余面積按“裝飾性飄窗”計(jì)算，屬于贈(zèng)送面積，因此不計(jì)入產(chǎn)權(quán)內(nèi)。

因?yàn)檫@種操作，趙晉的樓盤即便在黃金地段也敢于放出低于周邊市場價(jià)近30%的售價(jià)，這對(duì)于不少購房者來說無疑是極大的吸引。這曾是趙晉引以為豪的“香港公寓模式”，旗下項(xiàng)目售樓員也常以香港“鴿子房”是城市發(fā)展趨勢為說辭蒙騙購房者。

但這種高密度樓盤后來被證明存在巨大居住隱患，由于單層戶數(shù)過多，買家多數(shù)用于出租，致使樓宇管理困難，人員復(fù)雜，火災(zāi)等危險(xiǎn)隱患極高。

由趙晉旗下公司開發(fā)，位于天津市中心主干道南京路上的誠基中心，正好印證了這種“鴿子房”的危害。誠基中心是趙晉在天津的第一個(gè)項(xiàng)目，三幢高樓共擁有超過5000戶單元，由于租戶過多，人員復(fù)雜，已經(jīng)成為天津有名的黃賭毒聚集地。記者此前曾多次探訪此地，在昏暗走廊滿是異味和生活垃圾，隨處可見辦證、代開發(fā)票，以及各種色情服務(wù)的小廣告。在大樓的樓梯間內(nèi)，有業(yè)主甚至發(fā)現(xiàn)過吸毒用具和情色用品。

因?yàn)檫@里到處都是便宜的群租房、隔斷房，甚至催生了產(chǎn)業(yè)鏈，不少出租車司機(jī)會(huì)將外地來客推薦至此，以此獲得回扣。這也令誠基中心早年成了南京路上有名的“炮樓”，每天下班，大樓周邊總有不少發(fā)租房小卡片的人員向過往路人推銷。此外，由于密度過高，大樓電梯常年擁堵，高峰時(shí)期電梯的等待時(shí)間甚至將近20分鐘。

各式商戶及皮包公司密布，大廈底商也由于口碑不佳多年來經(jīng)營不善。誠基中心早年還曾多次發(fā)生火情、高空墜物等事件。在周圍頂級(jí)酒店和高檔商業(yè)寫字樓的簇?fù)碇?，面朝南京路，背靠五大道風(fēng)情區(qū)的誠基中心就像長在天津城市門面上的一塊爛瘡。政府多次出面治理，但卻始終難見成效。

也許沒人相信，這樣的“問題”樓盤，早年還曾一度銷售火爆。誠基中心2005年開盤銷售，曾創(chuàng)造兩日內(nèi)賣出1288套的銷售神話，并獲得當(dāng)時(shí)地方媒體評(píng)出的“最具人氣樓盤”獎(jiǎng)。除了優(yōu)質(zhì)的地段之外，人們更多看中的是其低廉的價(jià)格。當(dāng)年，40萬在其周邊買一套住宅幾乎是天方夜譚，但誠基中心一開盤就主打總價(jià)38萬的58平方米小戶型，這樣的價(jià)格一出，不少人趨之若鶩。

這正中了趙晉的圈套。趙晉的公司在全國各地，所拿的幾乎均是城市核心區(qū)的好地，利用購房者看中投資價(jià)值的心理推出低價(jià)小戶型，短期內(nèi)迅速銷售回籠資金，之后再改頭換面，以新公司的姿態(tài)重新出山。這些名不經(jīng)傳的公司屢屢獲得好地，又屢屢以相似的手法謀取暴利。在天津，趙晉通過多個(gè)公司，還陸續(xù)開發(fā)了卓越淺水灣、君臨天下等項(xiàng)目。

在人民網(wǎng)天津市政府留言板上，至今仍能看到不少業(yè)主對(duì)其項(xiàng)目胡亂建設(shè)的投訴。但過往多年，趙晉在天津卻始終暢通無阻，違規(guī)手法總能獲得默許，無人過問。

查看趙晉在全國四?。ê陛犑校┧_發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，每一處都因容積率的問題和購房者發(fā)生糾紛，濟(jì)南、南京的地方報(bào)紙多次報(bào)道過相關(guān)新聞，但當(dāng)時(shí)趙晉本人風(fēng)生水起、其父位極人臣，這些新聞都被淹沒，購房者“打碎牙齒和血吞”。

開發(fā)商“綁架”了業(yè)主

如果不是其父涉腐被查，這位人稱“中國最牛開發(fā)商”的趙晉，可能會(huì)繼續(xù)書寫他的地產(chǎn)神話?，F(xiàn)在，他在天津最得意的兩個(gè)項(xiàng)目“水岸銀座”和“名門廣場”，都因?yàn)榀偪窦由w樓層，而面臨整體拆除的局面。

如今，屹立在海河沿岸的水岸銀座如果不做改善繼續(xù)投入使用，未來也可能成為又一個(gè)誠基中心。從外觀看，三棟高樓緊緊貼在一起，樓間距極低，不少房源終日不見陽光，這里有比誠基中心更甚的超小戶型結(jié)構(gòu)。業(yè)主秦先生表示，買這里房子的人幾乎沒有人會(huì)自住，早年他也是看中其低廉價(jià)格和黃金地段優(yōu)勢，以后租出去享受收益。據(jù)了解，水岸銀座周邊同等面積公寓租金大致在3000元左右。

此次政府決定在未全部完成退款的情況下拆除，意味著不少業(yè)主的賠償問題將變得更為復(fù)雜。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，此前的退款方案提出，購房者需在12月15日之前到戶籍所在的區(qū)縣（非天津戶籍人員到河西區(qū)）指定地點(diǎn)提出退房申請(qǐng)。但據(jù)多位曾購買水岸銀座的業(yè)主透露，此前公示退款后，只有一部分人接受了退款協(xié)議。另據(jù)《天津日?qǐng)?bào)》微信文章透露，水岸銀座共有1萬余套房源，其中七成已售出。

從知情人士處獲悉，由于趙晉旗下公司剩余資金并不足以滿足全部退款需求，天津市多家大型國有房地產(chǎn)公司將接手退款善后工作，其中水岸銀座項(xiàng)目將由天津市住宅集團(tuán)承擔(dān)。天津市為此成立了專項(xiàng)工作小組，各地方居委會(huì)此前曾出面主動(dòng)聯(lián)系業(yè)主，根據(jù)購買年限等具體情況協(xié)商退款事宜。但因?yàn)檫@些黃金地段的房價(jià)近年來水漲船高，不少業(yè)主對(duì)賠償方案并不認(rèn)可。

拆，難，不拆，隱患更大。不少天津房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，趙晉留下的這些項(xiàng)目如果不拆，將會(huì)在未來帶來長久麻煩。他利用關(guān)系違規(guī)營建的不少樓盤早已成為遺禍，相比于拆除所需的花費(fèi)，未來對(duì)這些項(xiàng)目的修整和治理將更加勞民傷財(cái)。

有大量案例表明，在一些樓盤容積率違規(guī)后，當(dāng)?shù)卣蟛鸪?，同時(shí)要求開發(fā)商回購。但回購價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒趕上房價(jià)增速，所以即使購房者吃了“小區(qū)容積率貨不對(duì)版”的虧，也要用盡一切辦法把房守住。

地方政府一看“鬧事者眾”，又非原則問題，往往選擇對(duì)開發(fā)商罰款了事的模式，“交錢即合法”成了通用規(guī)則。但是，這點(diǎn)罰款根本沒有絲毫作用，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，容積率每提高1%，利潤提升10%——這個(gè)時(shí)候，實(shí)際上是開發(fā)商“綁架”了業(yè)主，業(yè)主又“綁架”了政府。

這種妥協(xié)模式的另一端，就是這起“中國第一拆”案例。強(qiáng)力糾錯(cuò)，的確能表明查處官商勾結(jié)的決心，也能積極和這座“渾身上下都是問題”的樓切割關(guān)系，但唯獨(dú)沒有回答“社會(huì)成本”這一問題?？雌饋?，拆的是趙晉公司的成本，實(shí)際上是整個(gè)社會(huì)的支出。由于趙晉公司“資金不足”，承擔(dān)購房退款任務(wù)的是天津“某大型國有企業(yè)”，而國企資產(chǎn)屬于全民所有，等于又是全民買單。

不難發(fā)現(xiàn)，面對(duì)問題樓盤，在全面妥協(xié)和強(qiáng)力拆除之間，缺乏一條既有懲戒又成本最小的“中間道路”。就以這個(gè)全球罕見的拆樓項(xiàng)目為例，“電梯、消防通道等安全問題”真的不可亡羊補(bǔ)牢而一定要拆除？有專家提出了兩點(diǎn)意見，其一，消防通道等安全問題，可以由專業(yè)公司重新規(guī)劃、改造，如果能順利通過驗(yàn)收，不應(yīng)該完全否認(rèn)這種可能;其二，可以只拆除多建的樓層，而保留規(guī)劃范圍中的樓層，不應(yīng)整體拆除?？傊?，減少損失的、務(wù)實(shí)的方案，應(yīng)該擺在趙家權(quán)力沉浮的認(rèn)知之上。

如果說將要?jiǎng)?chuàng)下“全球罕見第一拆”紀(jì)錄的天津水岸銀座，多少有點(diǎn)反腐陣痛的“止血”意味，那么，西安一個(gè)月前建成才16年的118米高樓被爆破拆除、鄭州建成5年的天橋被整體拆卸，便是十足的瞎折騰。據(jù)中國建筑科學(xué)研究院估測，僅“十二五”期間，中國每年拆除的建筑面積約為4.6億平方米，按每平方米成本1000元計(jì)算，每年因過早拆除房屋導(dǎo)致的浪費(fèi)就達(dá)4600億元。

建的時(shí)候是政績，拆的時(shí)候也是政績。這種荒唐的政績觀，將權(quán)力的任性彰顯得無以復(fù)加。事實(shí)證明，權(quán)力沒被關(guān)進(jìn)制度的籠子，城市建設(shè)的規(guī)劃就不可能有可持續(xù)、可保障的法治地位與科學(xué)規(guī)范。

建了拆、拆了建是不可饒恕的另一種腐敗。但與那些以政績的名義行利益勾兌的腐敗相比，卻是小巫見大巫了。它完全有可能將一塊地的尋租空間，在不同的權(quán)力者手上刷新。十八大以來被查處的眾多問題官員，許多都是以這樣前赴后繼的姿勢落馬的，既傷害了黨和政府的權(quán)力形象，也傷透了民眾的心。

（國際在線2015.12.15、騰訊網(wǎng)2015.12.12等）