曾慧娟

傳統(tǒng)房產(chǎn)中介遭遇互聯(lián)網(wǎng)破門之后，中介傭金“價(jià)格戰(zhàn)”風(fēng)聲鶴唳。最低只收取成交價(jià)0.5%的傭金，而傳統(tǒng)中介傭金標(biāo)準(zhǔn)在2%-3%。低廉的傭金和“互聯(lián)網(wǎng)思維”的服務(wù)，讓不少二手房買家和賣家都跳過傳統(tǒng)中介店面，選擇互聯(lián)網(wǎng)中介。線上線下的傭金價(jià)格戰(zhàn)隨之打響，傳統(tǒng)門店也開始迎戰(zhàn)。

這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)半年過去了，低傭金的市場(chǎng)效果如何，能否持續(xù)？目前各大中介公司也為保地盤占先機(jī)，紛紛開始補(bǔ)充兵力、研究對(duì)策，一場(chǎng)中介的變革大有愈演愈烈之勢(shì)。

“沒有最少 只有更少”

“推出免中介費(fèi)的丁丁租房，買賣傭金8.5折優(yōu)惠?！边@是鏈家地產(chǎn)2月28日推出的新業(yè)務(wù)，由鏈家投資的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)公司“丁丁租房”正式運(yùn)營(yíng)，租客通過丁丁租房不需要支付任何費(fèi)用，簽約后由房東支付5天的租金作為中介的酬勞。以一套5000元/月的房屋為例，中介費(fèi)僅需800多元。

這是要通過降低傭金先把租房市場(chǎng)做大，然后靠數(shù)量盈利，就像滴滴、快的打車一樣，先占有市場(chǎng)，來(lái)的客戶多了，房子就會(huì)更快速地出租出去，減少空置周期，提高收益。另外，租房客戶也可以減少傭金支付并有更多的房源選擇。

“二手房傭金0.5%，租房零中介費(fèi)?！边@是搜房網(wǎng)3月伊始推出的促銷活動(dòng)，3月25日前，房東租客都不用付傭金，3月份以后，租客仍然不用付傭金，房東則需要支付一個(gè)月租金的10%作為傭金。

“買賣傭金1%，租房傭金減半?！边@是愛屋吉屋?！岸址抠I賣傭金只收1.5%，租賃傭金減半，并將于今年在北京開設(shè)10大簽約中心、200家社區(qū)服務(wù)中心。”這是思源地產(chǎn)……不管傳統(tǒng)中介還是互聯(lián)網(wǎng)中介，在傭金上的折扣幅度沒有最低，只有更低。

一直以來(lái)，傳統(tǒng)中介的買賣中介費(fèi)用在2.7%，這是因?yàn)楸本┌l(fā)改委曾下發(fā)通知，自2011年8月31號(hào)起，500萬(wàn)以下的房產(chǎn)收取2%中介費(fèi)，復(fù)雜交易可以上浮10%，也就是最多收取2.2%的中介費(fèi)。但之后，中介又發(fā)明了一項(xiàng)叫做“交易保障服務(wù)費(fèi)”的新費(fèi)用，這筆費(fèi)用占房款的千分之五。加上2.2%，于是房產(chǎn)交易中介費(fèi)是2.7%。

“量大份額少”

“低傭金戰(zhàn)”后，互聯(lián)網(wǎng)中介公司交易量上漲的效果顯著。以愛屋吉屋為例：今年3月其剛掀起1%傭金價(jià)格戰(zhàn)，在北京市房屋成交量前十的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)排名中，4月份它就已躋身第十名;5月排名又上升到第八位。

？“即便互聯(lián)網(wǎng)中介公司的網(wǎng)簽量進(jìn)入前十名，對(duì)于我們傳統(tǒng)的幾大經(jīng)紀(jì)公司，并沒有產(chǎn)生太大的沖擊?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，根據(jù)他們的調(diào)查，購(gòu)買80平方米以上的改善型購(gòu)房人，對(duì)傭金的價(jià)格并非特別敏感。他們更在乎安全性和時(shí)效性。

“一家沒有門店的房產(chǎn)中介公司出租的房子，你敢租嗎？”“一家沒有門店的房產(chǎn)中介公司出售的二手房，你敢買嗎？”愛屋吉屋聯(lián)合創(chuàng)始人鄧薇從公司創(chuàng)立之日起，就不斷遇到類似的質(zhì)疑，她表示：“沒有門店，就很難獲得消費(fèi)者信任，這是個(gè)偽命題?！闭嬲膯栴}是，現(xiàn)在人們租房和二手房買賣的交易習(xí)慣正在發(fā)生根本性的改變，在互聯(lián)網(wǎng)上搜索和發(fā)布信息更加方便、高效、簡(jiǎn)捷。

鄧薇說，愛屋吉屋確實(shí)是一家沒有門店的房屋中介，但也是第一家經(jīng)紀(jì)人在寫字樓辦公的中介公司。

她認(rèn)為，隨著互聯(lián)網(wǎng)尤其是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的來(lái)臨，中國(guó)房產(chǎn)中介行業(yè)的門店模式將受到巨大的沖擊?！艾F(xiàn)在用戶往往在互聯(lián)網(wǎng)上找好信息，然后去現(xiàn)場(chǎng)看房;而房東也往往住在城市的另一個(gè)地方，即便住在附近，也不用走下樓、找個(gè)門店發(fā)布房屋信息就行了。”

據(jù)鄧薇透露，愛屋吉屋2014年初就看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，因而推出了租房業(yè)務(wù)，在上海、北京開啟一場(chǎng)行業(yè)革命實(shí)驗(yàn)。

從簽約數(shù)量上看，互聯(lián)網(wǎng)中介進(jìn)入了前十，但市場(chǎng)份額依然很小。根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的官方數(shù)據(jù)，在5月份成交的18516套存量房中，排名前三的鏈家地產(chǎn)、我愛我家和麥田房產(chǎn)，簽約套數(shù)分別為7622套、？2207套、753套，占到了總成交量的約57.2%。愛屋吉屋的176套，僅為總成交量的0.95%。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受媒體采訪時(shí)曾表示，目前二手房交易的買賣稅費(fèi)與中介費(fèi)用幾乎都是由買方負(fù)擔(dān)，由此可以看出二手房基本處于賣方市場(chǎng)格局。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的調(diào)研，二手房業(yè)主更多集中在“60后”、“70后”，這類人群使用互聯(lián)網(wǎng)的頻率并不高，這也制約了互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)房源的數(shù)量，由此他判斷，中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)終究是房源的競(jìng)爭(zhēng)，低傭金并不能成為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)獲勝的法寶。

能否盈利？仍在博弈

成交量有了，這么低的傭金能不能盈利，成為很多人好奇的焦點(diǎn)。

“當(dāng)二手房交易傭金降到只有1%的水平時(shí)，中介公司幾乎是不可能盈利的，這些公司每簽一單都會(huì)虧損上千元左右”。胡景暉坦言。

談到公司盈利，鄧薇介紹說。“愛屋吉屋的交易流程能夠很好提升經(jīng)紀(jì)人的工作效率。公司為每個(gè)經(jīng)紀(jì)人配發(fā)手機(jī)，能夠通過系統(tǒng)快速獲得房源和客戶信息，并可以上傳房源動(dòng)態(tài)視頻。目前愛屋吉屋租賃業(yè)務(wù)平均1.8次帶看能完成簽約，一周之內(nèi)就可以將房源出租?！?？

在傳統(tǒng)中介公司的經(jīng)營(yíng)成本中，門店租金和水電費(fèi)用占比較高。在正常情況下，一套房子光經(jīng)紀(jì)人的傭金分成比例就會(huì)達(dá)到30%，這還不包括給經(jīng)紀(jì)人的工資、公司協(xié)助繳納的社保福利、互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)費(fèi)用以及店面租賃、人員培訓(xùn)等一系列費(fèi)用。

另外，傳統(tǒng)中介需要在房屋買賣市場(chǎng)中提前布局，收集每個(gè)區(qū)域的房屋情況，前期工作往往耗費(fèi)了很多人力物力，每獲得一個(gè)新客源，中介都需要花費(fèi)很大一筆成本。由此產(chǎn)生的高額傭金，則被轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。

思源地產(chǎn)也將逐步關(guān)閉二手房門店，其常務(wù)副總經(jīng)理?xiàng)铕┍硎?，“傳統(tǒng)中介包括思源在內(nèi)，經(jīng)紀(jì)人的平均成交量是0.2單-0.3單/月。如果依托互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，尤其是手機(jī)移動(dòng)端上線之后，單量會(huì)越來(lái)越高?！?/p>

楊皓認(rèn)為，中介單純依靠傭金收入的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，公司將基于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新開拓更多收入來(lái)源。比如，思源把之前的權(quán)證服務(wù)部，單獨(dú)成立了叫思源金融通擔(dān)保公司。把之前公司內(nèi)部的金融服務(wù)對(duì)外開放，成立專門針對(duì)房產(chǎn)的思源金融通典當(dāng)行等等。

縱觀房產(chǎn)中介行業(yè)，無(wú)論是傳統(tǒng)線下中介，還是新興的互聯(lián)網(wǎng)中介，都涉足房地產(chǎn)金融。鏈家打出“鏈家地產(chǎn)理財(cái)‘家多寶，本息擔(dān)保8%收益”的廣告。平安好房網(wǎng)上線就喊出“零中介費(fèi)”，靠發(fā)放按揭貸款、開發(fā)相關(guān)金融產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)盈利。

采訪者普遍認(rèn)為，傳統(tǒng)中介和互聯(lián)網(wǎng)中介互相交叉跨界，這是大趨勢(shì)。大家都把中介費(fèi)降下來(lái)爭(zhēng)奪市場(chǎng)，傳統(tǒng)企業(yè)降太低沒法維持門店的費(fèi)用，人員的費(fèi)用，他們就要開始在金融方面去賺錢，比如短貸、按揭。

低價(jià)能否持續(xù)？

目前愛屋吉屋已經(jīng)完成了D輪融資，4輪融資累計(jì)已經(jīng)超過2億美元?？梢灶A(yù)料，“燒錢大戰(zhàn)”還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。這場(chǎng)低傭金戰(zhàn)爭(zhēng)還將持續(xù)多久？

“價(jià)格戰(zhàn)不具備持續(xù)性，因?yàn)樗麄兪翘澅镜摹保诤皶熝劾?，價(jià)格戰(zhàn)對(duì)于新進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)公司而言，確實(shí)是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，但從財(cái)務(wù)模式上分析，價(jià)格戰(zhàn)并不具備可持續(xù)性?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)運(yùn)用到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)是好事，在一定程度上能提高行業(yè)效率、降低成本，但“盲目地砸錢沒有意義，也不是房地產(chǎn)中介行業(yè)的健康狀態(tài)。燒錢降傭的模式與經(jīng)紀(jì)公司其實(shí)是背離的，因?yàn)楸绕吹牟皇欠?wù)?！?/p>

但在互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介公司眼里，低價(jià)策略似乎已成為長(zhǎng)期戰(zhàn)略。鄧薇表示，傭金1%是經(jīng)過前期慎重考慮的，也是長(zhǎng)期堅(jiān)持的價(jià)格政策，愛屋吉屋的商業(yè)模型要基于這一點(diǎn)在未來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。不過要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要時(shí)間待考。而對(duì)于未來(lái)公司是否會(huì)找到新的盈利點(diǎn)，她表示，有許多類似區(qū)域物業(yè)服務(wù)等細(xì)分入口，大家可根據(jù)自身能力和優(yōu)勢(shì)再去做行業(yè)細(xì)分?！澳壳熬褪菍⒈鄙蠌V深四個(gè)城市的二手房業(yè)務(wù)做好?！?/p>

實(shí)際上，在去年樓市低迷的情況下，傳統(tǒng)中介已經(jīng)開始尋找新出路，開始積極并購(gòu)，例如北京房地產(chǎn)中介老大鏈家地產(chǎn)，先后收購(gòu)了成都房產(chǎn)中介的伊誠(chéng)地產(chǎn)以及上海第二大房地產(chǎn)中介德佑地產(chǎn)。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)58同城也以2.67億美元收購(gòu)安居客。

作為二手房中介的龍頭，鏈家地產(chǎn)無(wú)疑是傳統(tǒng)中介中，最快變革的，不僅在中介費(fèi)上推出了不弱于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的超低折扣，而且主動(dòng)瘦身關(guān)店，加速移動(dòng)端口的布局。今年1月份，曾經(jīng)的“鏈家在線”更名為鏈家網(wǎng)，在PC端的稱呼全部改為“鏈家網(wǎng)”。不僅如此，鏈家還主動(dòng)瘦身關(guān)閉重復(fù)多余的門店。

數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，鏈家地產(chǎn)在北京擁有超過1000家門店，記者曾在天通苑附近實(shí)地探查，僅在天通苑東區(qū)相隔不足1公里的范圍內(nèi)就有4家鏈家的門店。曾經(jīng)靠大量鋪店，擠掉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，成就老大地位的鏈家，如今面臨著線下門店資源重復(fù)、占用大量成本的問題。于是一些多余門店開始撤店，投入更多精力進(jìn)入大革命中的比拼。