張佳竹

繼碧桂園、中海之后，世茂也即將踏上分拆上市的道路。6月8日，世茂集團主席許榮茂在股東大會后表示，由于世茂房地產(chǎn)股價較低，因此近期不考慮股本融資計劃。不排除時機成熟時將旗下酒店分拆上市，但該事項目前尚未有相關(guān)時間表。

拆分酒店上市，這是許榮茂在2006年就曾提出的構(gòu)思，他還曾計劃將酒店業(yè)務(wù)包裝成旅游地產(chǎn)概念上市。此后，許榮茂為此做出了許多努力，但終未能如愿。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從資本市場的角度來看，現(xiàn)在并不是分拆上市的好時機；但從管理角度來看，不同業(yè)務(wù)板塊分拆成獨立公司，對公司的營運來說有好處。

分拆計劃幾度擱淺

分拆酒店業(yè)務(wù)上市，許榮茂的這一計劃可以追溯到2006年，彼時，世茂房地產(chǎn)赴港上市不久，許榮茂就透露出分拆酒店業(yè)務(wù)單獨上市的構(gòu)想。

2007年，許榮茂將酒店業(yè)務(wù)分拆的時間表定在2010年前。當(dāng)時許榮茂公開表示，只有分拆上市才能真正體現(xiàn)酒店的價值，而上市地點初步選在香港。

但此后分拆之事一直未有進展。面對媒體的追問，世茂曾一度以“尚在籌劃”作為擋箭牌，拒絕透露更多的消息。

直到2011年5月4日，世茂房地產(chǎn)高調(diào)對外宣布已向聯(lián)交所作出初步查詢有關(guān)酒店業(yè)務(wù)在主板獨立上市的可行性，計劃分拆旗下的五星級酒店資產(chǎn)，以旅游地產(chǎn)概念上市。世茂集團董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇當(dāng)時亦公開對媒體表示，料分拆可募集上百億資金。

不過，高調(diào)宣布之后，分拆之事卻因旅游業(yè)務(wù)未符合聯(lián)交所有關(guān)公司上市前須有3年持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的規(guī)定，計劃一度擱淺。

2012年8月，世茂放棄分拆酒店上市，取而代之的是引入策略投資者共同發(fā)展業(yè)務(wù)。當(dāng)時，有媒體報道稱世茂不排除將個別酒店項目的權(quán)益出售，并爆出世房正積極與私募基金等潛在買家洽談，希望獲得較佳的合理估值。

對此，許世壇后來解釋，該次酒店業(yè)務(wù)上市擱淺的原因主要是資本市場比較波動，而且不是非常好的分拆上市時機，并表示做好酒店業(yè)務(wù)仍是世茂集團當(dāng)下的任務(wù)。

雖然分拆計劃幾度擱淺，但許榮茂一直沒有放棄。在他的構(gòu)想中，酒店、住宅、商業(yè)是世茂集團發(fā)展房地產(chǎn)的“三駕馬車”，因此，世茂欲重啟酒店分拆上市計劃也就不難理解了。

招銀國際分析師文軒森表示，世茂酒店業(yè)務(wù)賺的錢不算太多，從盈利的角度來看，分拆酒店上市可能也不會帶來太高估值，籌集資金不會太多。但從管理角度來看，不同業(yè)務(wù)板塊分拆成獨立公司，對公司的營運來說是有好處。

好時機還是壞時機

世茂放出重啟分拆計劃的風(fēng)聲后，業(yè)內(nèi)對此看法不一，多數(shù)分析認(rèn)為，從資本市場的角度來看，目前并非分拆上市的好時機。在稍早些時候，資本市場就已經(jīng)表達出對世茂地產(chǎn)酒店的看空。世茂在今年第一季度交出的2014年全年業(yè)績報告也不那么漂亮。

去年，世茂房地產(chǎn)合約銷售為700億元，只達到88%的銷售目標(biāo)，同比增長5%，落后于其他開發(fā)商20%左右的增長。毛利率從2013年35%下降到32%；世茂股份方面，2014年實現(xiàn)合同簽約額160.3億元，同比增長23%，但也只是剛好完成年度銷售任務(wù)。

摩根大通報告認(rèn)為，世茂房地產(chǎn)2014年后缺乏增長動力，看不到股價催化劑。如果市場對其旅游產(chǎn)品的情緒轉(zhuǎn)好，股價亦有望轉(zhuǎn)為更加正面。德意志銀行方面也稱，世茂房地產(chǎn)核心純利增長遜于預(yù)期，已完成但未出售庫存及其114%的凈負(fù)債比率則高過預(yù)期。

相較于業(yè)內(nèi)的“唱衰”，許榮茂則對世茂房地產(chǎn)酒店業(yè)的前景頗為看好。在6月的股東大會后許榮茂公開表示，未來希望加大商業(yè)及酒店發(fā)展，并主要在一、二線城市。

同時，不甘于做一個單純的業(yè)主角色，世茂已經(jīng)逐步建立起酒店的經(jīng)營管理團隊。去年下半年，世茂自主經(jīng)營的第一家五星級酒店泰州世茂茂御酒店、第一家有限服務(wù)酒店上海松江世茂睿選酒店已正式開業(yè)。

據(jù)世茂發(fā)布的2014年全年業(yè)績報告顯示，受益于新開酒店數(shù)量的增加，世茂酒店的經(jīng)營收入為11.78億元，較2013年增長20.3%。截至2014年底，已合計經(jīng)營十二家酒店，擁有客房數(shù)量超過4600間。

世茂的信心還來源于今年前五月大好的銷售形勢。6月3日，世茂發(fā)布的5月運營數(shù)據(jù)顯示，前五個月合約銷售額已達233.2億元。許世壇表示，公司今年合約銷售很有信心達標(biāo)，回款率、現(xiàn)金、負(fù)債比率、去化率也會改善，雖然毛利率可能因為去庫存而會下跌至近30%水平。

“但去庫存有成效，已賣出去年三分一庫存，相當(dāng)于50億至60億元，預(yù)料全年庫存量將跌10%—15%。由于上半年銷售基數(shù)較高，估計下半年隨著新單位推出、基數(shù)效應(yīng)減少，今年合約銷售額目標(biāo)仍可達標(biāo)。”

在世茂看來，現(xiàn)在重啟酒店拆分上市計劃正當(dāng)時。

繼續(xù)加大酒店投入

“在目前房地產(chǎn)形勢并不理想的情況下，世茂想要保持持續(xù)增長，就得在住宅之外尋找新的增長點，未來酒店、商業(yè)和旅游等方面或許是這一新的增長點。” 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，近年來，世茂對酒店業(yè)務(wù)的重視和投入明顯加大。

去年，世茂通過大數(shù)據(jù)分析，開發(fā)出了Mini Hotel，這種酒店和其他酒店相比，客房數(shù)量少，減少了服務(wù)人員數(shù)量和管理成本。同時，Mini Hotel也像Mini Mall一樣，將客房內(nèi)陳列的所有物品都作為一種商品擺設(shè)，客人如果喜歡客房里的一張床、一個大櫥，都可以在線預(yù)訂購買。

和其他酒店相比，Mini Hotel的總投入更少，投資回收周期更短?！耙话愕木频辏荒陜?nèi)如果能把現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，已經(jīng)很好了。我們在松江開的Mini Hotel，只用了3個月就實現(xiàn)了現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。”許世壇曾在接受每經(jīng)網(wǎng)記者采訪時表示。

除了發(fā)展Mini Hotel外，2015年，世茂還計劃在全國重點城市籌建多家委托與自主品牌酒店，以增加酒店數(shù)量、提升酒店收入。

按照許榮茂所言，現(xiàn)在世茂集團內(nèi)部正處于高速發(fā)展時期，目前在內(nèi)地連同正在動工的酒店項目已經(jīng)有20多間。

“這意味著世茂集團對資金的需求不會小。”張宏偉認(rèn)為，世茂分拆酒店上市的一個重要原因就是要將資產(chǎn)進行重新評估、募資。分拆之后，母公司能打通一個新的融資渠道，有利于補給地產(chǎn)開發(fā)所需資金。

國泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科表示，因海外融資成本低、額度相對較高、成功幾率也相對較大，許多房企都會將分拆優(yōu)質(zhì)資源赴港上市作為第一選擇。許世壇也坦言，分拆盡早成行，有助于世茂房地產(chǎn)對抗高負(fù)債率的潛在風(fēng)險。

“作為一個夕陽產(chǎn)業(yè)，酒店行業(yè)一直以虧損著稱，即使上市估計也很難帶來較高的溢價效應(yīng)，”克而瑞研究中心研究員沈曉玲分析表示，房企意欲分拆酒店板塊上市，更多的是從企業(yè)運營角度來考量，不同業(yè)務(wù)板塊分拆成獨立公司，管理的精細化程度和專業(yè)度都將得到進一步的提升。