曾慧娟

陽光100，一家從來都很低調(diào)的房企，今年夏天突然不再沉默，在不到十天的時間里，該公司成交了三宗交易，在北京CBD牽手毛大慶做陽光100優(yōu)客工場、收購李亞鵬中書控股麗江項目、宣布引入光大安石為其第二大股東。

這可忙壞了陽光100執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁范小沖，和李亞鵬等人開會討論項目的下一步運作，接受了一波又一波的媒體采訪。

但再忙，范小沖總是那么平易近人，即使彼時沒有時間接受采訪，也會在下午6點會議結(jié)束后，給記者打來電話，就“轉(zhuǎn)型、與明星的合作”等話題，侃侃而談。

攜手毛大慶打造中國版WeWork

范小沖在陽光100工作了十余年，從最早陽光100創(chuàng)建，他就在這里，以前參加活動見到他時，大部分時候總穿著一套灰色或者黑色西裝，整潔利落地透出儒雅、睿智的氣質(zhì)。

殊不知，范小沖和陽光100董事長易小迪是大學(xué)室友，范小沖曾調(diào)侃說：“因為同學(xué)之間的信任感，從被易總拉下海就一直做到現(xiàn)在，正好也趕上了中國的城市化，房地產(chǎn)是一個很好的行業(yè)”。

陽光100也是房地產(chǎn)最早的先行者，但這次轉(zhuǎn)型，似乎來得更猛烈些。其開始釋放轉(zhuǎn)型信號源于6月2日牽手毛大慶的發(fā)布會。優(yōu)客工場與陽光100成立合資公司，8000多平方米的辦公空間由優(yōu)客工場獨立運營，陽光100獲得租金和股權(quán)收益。

談及此次合作，范小沖顯然很滿意：“優(yōu)客工場在北京CBD，獨特的地理位置使這里非常適合成為創(chuàng)業(yè)團隊上市前最后路演的準(zhǔn)備基地。我們更看重的是長期合作的前景、盤活剩余資產(chǎn)的價值和提升陽光100品牌的意義?！?/p>

易小迪、范小沖都是毛大慶房地產(chǎn)圈里20年的老朋友。得知毛大慶創(chuàng)業(yè)，還在麗江考察的范小沖立刻發(fā)微信給毛大慶稱，北京陽光100寫字樓負(fù)一層有8000平方米的閑置空間，是否有興趣合作？而此時，公司原本打算自己裝修運營并在多個城市試推，當(dāng)聽聞毛大慶離職創(chuàng)業(yè)的消息后，因為看好毛大慶的創(chuàng)業(yè)方向和背后的創(chuàng)投，決定放棄“鳳凰社”計劃，轉(zhuǎn)而與優(yōu)客工場合作經(jīng)營。之后，公司將空間原計劃全部推翻，配合毛大慶打造“陽光100·優(yōu)客工場”。

對于毛大慶“將名氣杠桿運用到最大化”的屬性，范小沖也是深有體會。其對記者坦言，“畢竟毛大慶有更大的影響力，他的平臺更大，比我們自己做更好。不論住宅、商業(yè)，現(xiàn)在都涌現(xiàn)出越來越多新的需求，客戶不僅需要房子，也需要平臺，在這里成長、成功。我們一直在尋求新方法，不僅能盤活存量的資產(chǎn)，又能走出成功的商業(yè)模式?！?/p>

據(jù)悉，陽光100·優(yōu)客工場計劃在8月份開業(yè)，包含影視、傳媒等不同類型的企業(yè)，都是發(fā)展相對成熟的企業(yè)。

“與李亞鵬合作是強強聯(lián)合”

與毛大慶的發(fā)布會結(jié)束一個星期后，6月10日，陽光100公告宣布，擬以1.938億元收購云南麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目51%股權(quán)。這則消息帶動地產(chǎn)圈和娛樂圈一陣喧囂，原因便在于，上述項目是昔日娛樂明星李亞鵬唯一開發(fā)的地產(chǎn)項目。

資料顯示，該項目位于麗江市束河古鎮(zhèn)，總占地面積達408畝，總建筑面積19萬平方米，計劃總投資35億元。據(jù)悉，項目分為3個產(chǎn)品板塊，包括了雪山書院酒店、雪山大宅（別墅）、亞洲青年藝術(shù)現(xiàn)場（院落商業(yè)及住宅、公寓）。

值得一提的是，該項目是中書控股董事長李亞鵬唯一開發(fā)的地產(chǎn)項目。項目地塊于2009年取得、2012年交地，土地資金總計1.6億元。項目已于2014年6月開盤，其中公寓有50-100平方米的產(chǎn)品，均價1.8萬元/平方米；院落式商鋪面積在190-370平方米不等，均價2.2萬元/平方米。

據(jù)此前贏商網(wǎng)的報道，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目一期共130多套別墅，到去年底只售出30%，商業(yè)院落售出十多套。

但作為買方，范小沖則顯得信心滿滿，“我們是強強聯(lián)合。李亞鵬的本行應(yīng)該是搞文化植入，而不是房地產(chǎn)開發(fā)，他的精力也顧不上來，所以我們將會全面接手項目的運營和銷售，李亞鵬先生為陽光100旗下地產(chǎn)項目提供文化內(nèi)容的增值服務(wù)?！?/p>

根據(jù)披露，李亞鵬一直想將該項目打造為具有鮮明文化特色的旅游地產(chǎn)類項目。范小沖表示，麗江這兩年的旅游市場較之以前有了變化，這里的旅游資源、氣候資源、文化資源非常豐富，是許多文藝界人士的理想目的地?！暗唵蔚漠a(chǎn)權(quán)別墅僅是初級度假產(chǎn)品，沒人愿意買。所以我們不光是蓋房子，同時還要有文化和服務(wù)的植入?！?/p>

雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)易手之后將如何打造？“現(xiàn)在開發(fā)權(quán)和主導(dǎo)權(quán)給了我們，我們將和束河古鎮(zhèn)結(jié)合在一起，既服務(wù)游客，也服務(wù)商家，并滿足實際招商需求。預(yù)計未來將打造成一個陽光100街區(qū)綜合體項目，并伴有文化商業(yè)街區(qū)的特點?！狈缎_說，和李亞鵬先生開過幾次會議討論了項目的具體銷售節(jié)奏，其它的都還在討論中。

追溯起來，這并不是陽光100首次進入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。早在十多年前，該公司便開發(fā)了在廣西桂林陽朔項目中的商業(yè)街區(qū)——西街廣場。該項目總建筑面積是3萬平方米，于2004年開工、2007年全部完工，是集酒店、客棧、旅游商業(yè)步行街、酒吧及商務(wù)中心等于一體的多業(yè)態(tài)商業(yè)組合。

截至目前，陽光100已擁有陽朔西街，以及后來的平樂原味漓江項目、柳州窯埠TOWN項目等多個旅游地產(chǎn)項目。

“李亞鵬雖然名氣很大，但沒有一點明星架子，很好溝通。除了麗江項目外，未來還會在山東、廣西等項目展開合作。”范小沖表示。

不一樣的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

這兩件看似沒有關(guān)聯(lián)的事件，其實背后都是陽光100正在謀劃的一場大變革——轉(zhuǎn)型。

“房地產(chǎn)市場已經(jīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供大于求，產(chǎn)能過剩，這是一個大趨勢?！狈缎_說，我們必須提早轉(zhuǎn)型。未來最大的機會不再是房地產(chǎn)增量的發(fā)展，而是如何盤活存量。而陽光100的輕資產(chǎn)模式正是要盤活這些存量的資產(chǎn)。

這也就不難理解陽光100與李亞鵬、毛大慶的合作，由開發(fā)大型城市綜合體轉(zhuǎn)向街區(qū)綜合體，開放的街區(qū)、三四層的小樓，銷售周期也在縮短，投資回報快，相對毛利也較高，不會占有很多資金。而面向體驗、社交和創(chuàng)業(yè)的優(yōu)客工場，本身這種開發(fā)模式就是新經(jīng)濟下的輕資產(chǎn)模式。

不同于其他輕資產(chǎn)公司用別人的錢干自己的事，陽光100是用自己的錢干別人的事。陽光100團隊接手操盤后，先自己拿出一筆錢來啟動項目的運營，等到項目打開銷路進入良性循環(huán)后，陽光100有購買該項目一定比例股權(quán)的權(quán)利，為保障交易對手的利益，陽光100享受劣后級收益。也就是說，如果沒有完全盤活，陽光100也承擔(dān)一定的風(fēng)險和后果。

這一合作模式將協(xié)助陽光100以最低的資金成本快速進入核心城市，參與優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，將自己的產(chǎn)品、銷售和服務(wù)優(yōu)勢的影響力最大化，實現(xiàn)主力產(chǎn)品——街區(qū)綜合體和“鳳凰社”的快速發(fā)展和公司整體經(jīng)營規(guī)模的大幅提升。

更進一步的是，陽光100與光大安石、中信國安基金這些財團結(jié)成了同盟。

6月12日，陽光100中國公告稱，以每股3.4元配售最多3.75億股新股，較停牌前折讓約16.67%，占擴大后股本約15.79%。配售股份中的2.14億股由光大控股旗下光大安石團隊牽頭的投資財團認(rèn)購，持股9.03%，該投資財團也由此成為陽光100第二大股東。

同時，陽光100還與光大安石簽訂一項戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將發(fā)揮各自優(yōu)勢實現(xiàn)全面深入合作，充分結(jié)合公司的房產(chǎn)銷售能力以及街區(qū)商業(yè)運營能力和光大安石在地產(chǎn)、金融等領(lǐng)域的資源優(yōu)勢。

具體合作包括光大安石將協(xié)助陽光100在未來進一步提高融資能力、業(yè)務(wù)規(guī)模以及資本回報率。另外，光大安石將給陽光100在未來項目層面的合作中安排提供約50億元人民幣規(guī)模的融資，并以股權(quán)及債權(quán)模式投資公司項目，支持陽光100主力產(chǎn)品如商業(yè)街區(qū)、鳳凰社等進一步快速發(fā)展。

“50億元的融資可能會做100個項目，或者是50個項目，參小股，去操盤。例如我們投2億元，促進物業(yè)升值，獲得8億-10億元的收益，我們就可以獲得收益部分的50%。”在6月15日舉行的陽光100與光大安石的戰(zhàn)略合作發(fā)布會上，易小迪說道。

轉(zhuǎn)型的兩類產(chǎn)品

在高庫存同質(zhì)化的今天，尋求合作的項目很多，范小沖并非來者不拒，他說：“陽光100現(xiàn)在主要接的是符合自身產(chǎn)品能力的兩大類項目：一個是街區(qū)綜合體項目，另一個是是鳳凰社+阿爾勒小鎮(zhèn)模式項目，陽光100擅長的青年白領(lǐng)時尚社區(qū)。而且還要看雙方合作的價值觀、合作理念都要合得來?！?/p>

租售結(jié)合的“街區(qū)綜合體”是陽光100近些年轉(zhuǎn)型后的主力產(chǎn)品。在少量持有，主導(dǎo)經(jīng)營，做大做實服務(wù)配套的情況下，依靠溢價銷售回款支持自身持續(xù)發(fā)展。

在上市前，陽光100便開始明確以“街區(qū)綜合體”來概括其商業(yè)地產(chǎn)模式，并以主打街區(qū)綜合體的概念在2014年初實現(xiàn)港股IPO。上市后，陽光100明確提出了未來的戰(zhàn)略方向：留守二三線城市，徹底放棄住宅產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向租售并舉的街區(qū)綜合體的打造。

除了雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，今年春節(jié)后，陽光100的團隊還進駐了重慶長江國際原墅項目，更名為“陽光100阿爾勒”。

陽光100進入后，主要做了兩件事：一是借鑒法國南部著名小鎮(zhèn)“阿爾勒”為規(guī)劃藍(lán)本，增加商業(yè)街區(qū)面積至5萬平方米，引入阿爾勒的市鎮(zhèn)規(guī)劃、街道尺度、特色商業(yè)和文化元素等資源，將長江國際原墅從原來的純別墅轉(zhuǎn)變?yōu)樯钇脚_型別墅。

二是將目標(biāo)客群進一步聚焦到“在成功路上的年輕人”，廣告語是“36歲買別墅”。年輕的時尚人群，這本來也是陽光100多年來最主要、也最了解的客戶群體。

在住宅地產(chǎn)方面，陽光100的主打產(chǎn)品是創(chuàng)新社交型服務(wù)公寓“鳳凰社”，以服務(wù)配套來增加項目溢價空間是產(chǎn)品主思路，試圖通過更豐富的社區(qū)配套和公寓服務(wù)來滿足市場需求。

這次與毛大慶的合作，就是鳳凰社的一個嘗試，早在合作之前，陽光100就已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)率先推出了鳳凰社系列產(chǎn)品，其中鳳凰社是一個激情、活力、正能量、支持成長創(chuàng)業(yè)社交型平臺社區(qū)?！半S著房子的過剩及90后成為購房主體的改變，僅滿足舒適居住已不能滿足時代需求，還要讓他們在社區(qū)里成長?！?/p>

鳳凰社系列還包括鳳凰公社，定位社交創(chuàng)業(yè)分享型辦公空間，就是We Work模式。最近在武漢又推出了鳳凰社villa，定位為大V鳳凰別墅，邊享受生活邊創(chuàng)業(yè)。

7月3日，范小沖當(dāng)選黑馬會房地產(chǎn)分會副會長，黑馬會是中國最活躍的、覆蓋13個行業(yè)24個省市的創(chuàng)業(yè)者社群，在鳥巢成立大會上，范小沖說：“房地產(chǎn)是互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟最大的載體，因為所有的事情最終都要落實在空間里?；ヂ?lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)最需要的是找到客戶，而房地產(chǎn)社區(qū)最多的就是住戶；創(chuàng)業(yè)需要錢，房地產(chǎn)只要買塊地，動輒就是幾億甚至幾十億?！?/p>

理想雖美，但轉(zhuǎn)型的道路從來不是那么平坦舒暢的，存量房市場這么大體量的蛋糕如何真正吃到嘴里，又如何創(chuàng)建起一個牢固的“護城河”？是陽光100和范小沖未來要接受考驗的地方。