曾慧娟

“春江水暖鴨先知”，而“樓市冷暖通州知”。前句通過描寫鴨子戲水反映天氣回暖的物候跡象，而后句則表明，要想知道北京樓市的整體氣候，則必先考察“北京樓市風(fēng)向標(biāo)”——通州的房價。

從2010年開始，“把通州打造成世界級新城”的利好，慘遭爆炒，結(jié)果導(dǎo)致了通州樓市經(jīng)歷了“過山車”般的攀高與迅速衰落，房價從3萬元/平方米，一路跌到了成本價萬元/平米的窘境。

經(jīng)歷了5年時間，眼看上一次的傷疤即將愈合，借通州建成北京市行政副中心及京津冀一體化、積分落戶等多重利好，樓盤漲價一直被通州各售樓員掛在嘴邊。專家提醒，目前通州房價上漲，有一部分是借助炒作，但更多的是補(bǔ)漲，如果交通、教育等配套沒有跟上，上漲的幅度和持續(xù)性都不會很強(qiáng)。

漲起來了

造成這波通州樓市漲價的直接原因就是北京市政府東遷的新聞。在記者的采訪調(diào)查中，這也成為通州在售項(xiàng)目統(tǒng)一的廣告語，幾乎每個售樓處銷售人員，每家中介門店的經(jīng)紀(jì)人，都會熱情洋溢地向看房人描繪通州建成北京市行政副中心后的種種利好。

6月30日，在武夷花園鏈家地產(chǎn)的門市內(nèi)，租房組的工作人員已全部出去帶人看房，對于主動來店里詢問的租房客，工作人員都明確表示現(xiàn)在房源沒有了。而二手房源，也面臨斷供的問題?！艾F(xiàn)在武夷花園的房子很緊俏，能賣的房源早在5、6月中下旬已基本售完，好多業(yè)主聽到市政府要搬過來的消息，本來之前都說好價格的房源現(xiàn)在都不賣了?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人田先生說。而一個月內(nèi)，每平方米的均價已普遍上漲了3000-5000元，基本沒有談價的可能，當(dāng)場加價時有發(fā)生。

漲價的還有新房市場。合生？濱江帝景有C3、C7、C8三棟樓在售，戶型面積為137平方米和99平方米三居室，目前均價在30000-35000元/平方米之間，而此前兩戶型均價僅為24000元/平方米和28000元/平方米，漲幅達(dá)25%。

“我們項(xiàng)目瀕臨中央行政區(qū)，地鐵六號線，未來升值空間非常之大”，該項(xiàng)目銷售人員向記者說道。

綠地中央廣場項(xiàng)目在售有寫字樓和底商，寫字樓戶型面積110-170平方米，均價3.5萬元/平方米，商鋪戶型面積120-220平方米，均價5.3萬元/平方米。

該項(xiàng)目的商住產(chǎn)品以“悅公寓”的案名在售，銷售人員介紹說：“公寓一期119套房，預(yù)計(jì)7月初開盤，預(yù)售價格3萬元-3.5萬元之間，精裝修，戶型40-80平方米，交房時間預(yù)計(jì)是明年6月底。”

首開？緹香郡自6月20日起，價格從13850元/平米微調(diào)一個點(diǎn)；京貿(mào)國際城從27300元/平米上調(diào)至31000元/平米，漲幅近10%。

根據(jù)北京市住建委存量房網(wǎng)簽平臺截至6月30日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年6月份通州區(qū)二手房成交量在全市17003套網(wǎng)簽量中占比12.6%，這相對于2015年5月份上升5個百分點(diǎn)；與2015年5月份21602元/平方米的成交均價相比，2015年6月份的成交均價環(huán)比上漲2%。

一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年6月份通州區(qū)共成交1956套商品住宅，創(chuàng)下18個月以來的新高，即便剔除某項(xiàng)目的739套回遷房，通州區(qū)1217套的純商品住宅成交量仍然是18個月以來的新高；純商品住宅成交均價為25801元/平方米，相比2015年5月份的25019元/平方米環(huán)比上漲3%，而相比2015年1月份漲幅已近20%。

北京市住建委存量房網(wǎng)簽平臺的數(shù)據(jù)顯示，受到通州樓市升溫的影響，該區(qū)庫存二手房源中下調(diào)報(bào)價的房源比重，已經(jīng)由2015年5月份的75.6%下降至2015年6月份的48.3%。

曾經(jīng)的爆發(fā)期

通州房價發(fā)展史上最瘋狂的一次漲價，要數(shù)2009年底-2010年初，房價從均價不足萬元飆升至3萬元/平方米，僅用了一年時間。

2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，北京樓市遭遇致命打擊。這一年的9月底，通州城區(qū)核心區(qū)的新通國際花園三期“花冠”南區(qū)開盤起價為6800元/平米。龍湖地產(chǎn)進(jìn)軍通州開發(fā)的花盛香醍成交均價由8月的12000元/平米左右下降至9000元/平米左右。

“四萬億計(jì)劃”在2008年年底推出，信貸政策也已經(jīng)轉(zhuǎn)向適度寬松，包括降低首套房首付比例、降低貸款利率在內(nèi)的救市政策已經(jīng)推出。開發(fā)商在2009年初已經(jīng)感覺到了“小陽春”。

2009年2月，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等機(jī)構(gòu)還聯(lián)合發(fā)起“春暖樓市”活動。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志曾表示，2009年的“春暖樓市”就是在政策救市背景下，呼吁開發(fā)商繼續(xù)優(yōu)惠策略，最后推動樓市進(jìn)一步回暖。

隨著救市政策的作用顯現(xiàn)， 2009年3月開始，北京樓市開始從冰點(diǎn)中回暖，不久便出現(xiàn)了強(qiáng)勁的反彈趨勢。而回暖傳導(dǎo)到通州并形成明顯趨勢，已經(jīng)是下半年。

在2009年9月，通州不少項(xiàng)目價格超過10000元/平米，成為各媒體的報(bào)道焦點(diǎn)。誰也沒想到，還不到年底，通州很多項(xiàng)目的價格已經(jīng)飛速飆升到了20000元/平米以上。

2010年北京市兩會，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國際新城概念出爐，這股強(qiáng)勁的暖風(fēng)一吹，買通州樓盤，成為了當(dāng)時的時髦事兒，通州地價和房價雙雙暴漲。

這一年2月24日，北京市土地儲備中心對通州半壁店地塊掛牌競價出售，天旭運(yùn)河房地產(chǎn)以28.2億元競得，折合樓面地價10635元/平方米。而在2009年，通州拍賣土地價格最高的綠城項(xiàng)目，樓面地價為6961元/平方米。

數(shù)據(jù)顯示，2010年1月通州新房成交價格在1.4萬元左右，3月成交均價超過2萬元。京貿(mào)國際城曾在2010年1月23日和3月11日開盤，當(dāng)時成交均價分別為1.4萬元和1.8萬元，隨后新開盤的3號樓預(yù)售均價達(dá)到26800元。

二手房價格也短期大幅上揚(yáng)。世紀(jì)龍鼎、瑞都國際二手房價格漲至近2萬元，而2009年底這些樓盤的價格還不到1萬元。

比較夸張的要數(shù)珠江拉維小鎮(zhèn)，2010年3月16日開盤單價16800元/平方米，10天后上漲到18500元/平方米，但依然遭遇瘋搶，到2010年3月30日，猛然調(diào)高到25000元/平方米。

在2010年4月8日召開的北京春季房展會上，通州區(qū)五河交匯處的K2清水灣、通州區(qū)梨園東路K2海棠灣等幾個樓盤均價，都在2.5萬元/平方米左右。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)過去記錄顯示，在通州區(qū)新建商品房可售項(xiàng)目中，2010年1月份成交價格每平方米在1.4萬元左右，而3月成交均價已超過2萬元/平方米，部分房價突破3萬元/平方米。

暴漲后的暴跌

就在很多人還在預(yù)測通州的房價什么時候全面“破三”時，2010年4月，“新國十條”出臺，包括二套房提至50%，貸款利率1.1倍，暫停三套以上房貸等，4月30日，北京出臺史上最嚴(yán)“限購令”，不到半年，個別“奔三”的樓盤迅速降到一萬四五左右。“通州第一降”京貿(mào)國際城在此時名噪北京，通州領(lǐng)跌北京樓市的報(bào)道見諸報(bào)端。

2010年11月，京貿(mào)國際城四期開盤，均價19800元/平方米，成為北京第一個降價的樓盤，“京城第一降”的稱號由此而來。該項(xiàng)目在2010年3月底3號樓曾以26800元/平方米的均價開盤。為了穩(wěn)住老業(yè)主的心，開發(fā)商主動對此前高于20000元/平方米以上價格成交的業(yè)主給予差價返還補(bǔ)償。

2011年4月，北京全面限購政策實(shí)施，2011年9月，京貿(mào)國際城又以“特價房”為由，再次將均價下調(diào)至14000元/平方米，降幅達(dá)6000元。這一次，開發(fā)商沒再對“割肉價”予以補(bǔ)償，由此引發(fā)了老業(yè)主的集體維權(quán)。因?yàn)榘?4000元/平方米，88平米的兩居價格算，從最高點(diǎn)買入的購房人，賠掉52萬元。

區(qū)域內(nèi)降價的樓盤還有，2011年7月，珠江拉維小鎮(zhèn)推出約30套特價房，均價14500元/平方米，較此前一度超過25000元/平方米的價格，下調(diào)上萬元。華業(yè)東方玫瑰4月底開盤報(bào)價為1.8萬元/平方米，小戶型實(shí)際成交價只有1.6萬元/平方米。

進(jìn)入7月份后，珠江拉維小鎮(zhèn)推出了1.45萬元/平方米的特價房，華業(yè)東方玫瑰下調(diào)至1.5萬元/平方米左右，并因降價引發(fā)老業(yè)主維權(quán)。2009年的地王級項(xiàng)目“潤楓領(lǐng)尚”，原本擬售均價定在2.5萬元/平方米，其最高售價甚至接近3萬元/平方米，但到8月份該項(xiàng)目最低定價為1.3萬元/平方米。

這一年的“金九銀十”，通州二手房價接連跌破1.5萬、1.4萬、1.3萬元大關(guān)，10月份12870元/平米的成交均價更是創(chuàng)下了近19個月以來新低。通州房價重回2010年年初水平。

持續(xù)平穩(wěn)

漫長的“蟄伏期”后，2012年下半年，北京樓市轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，房價開始回調(diào)，通州房價也開始緩慢上漲，但已沒有了2010年那樣的瘋狂。

亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2012年3月，通州普通住宅成交均價為15747元/平方米，4月則漲至15875元/平方米。5月漲至16728元/平方米。這是自2011年以來通州房價首度出現(xiàn)止跌反彈態(tài)勢。

到2013年7月，通州綠城京杭廣場取得新一批樓棟預(yù)售許可證，均價為29800元/平方米；K2玉蘭灣的毛坯房26000元-27000元/平方米。

8月份，京貿(mào)國際城再度開盤，20000元/平方米的購房均價加上近7000元/平方米的裝修價，總單價重回27000元/平方米的最高點(diǎn)。與此同時，第一批拿到房產(chǎn)證的業(yè)主，也開始將房源在中介門店掛牌，成交價達(dá)到26000元/平方米。

2014年9月，百萬平米大盤華業(yè)東方玫瑰在售毛坯房報(bào)價23500元/平方米，精裝房25000元/平方米，該項(xiàng)目從2013年下半年起，整體報(bào)價就保持在23000元/平方米上下。合生？濱江帝景精裝房保持在27000元/平方米的水平。通州萬達(dá)廣場住宅9月開盤，均價27000元/平方米的水平，明顯低于此前預(yù)期的3萬元/平方米，成功換來當(dāng)天開盤售罄的佳績。

與此相類似的還有首開香溪郡、東亞尚品臺湖等項(xiàng)目。首開香溪郡開盤2萬元/平方米的均價，甚至低于東壩板塊的自住商品房。

此外，通州二手房市場也證明了市場的回暖。偉業(yè)我愛我家市場研究院一份報(bào)告顯示，2013年1月，通州二手房成交均價為16781元/平米，與樓市調(diào)控以來房價最低點(diǎn)、2012年1月的均價相比大幅上漲近35%，恢復(fù)到樓市調(diào)控前水平，與2010年4月房價相比小幅上揚(yáng)2.6%。

至此，通州房價從漲1萬到跌1萬再到漲1萬，漲跌行情猶如一部小說，情節(jié)跌宕起伏。

房價能漲起來嗎？

從2014年以來，通州樓市還經(jīng)歷過環(huán)球影城概念出爐，通州積分落戶政策的利好，但樓市一直不溫不火，房價基本僵持不動。此次通州建成北京市行政副中心、京津冀一體化再次跟進(jìn)，開發(fā)商、二手房市場已經(jīng)蠢蠢欲動。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心顯示，2015年7月，通州區(qū)共有通州富力中心、新北京中心、K2？清水灣等10個房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤，這是今年截至目前開盤量最大的一個月。據(jù)記者了解，富力中心正在蓄客，公開報(bào)價為30000元/平方米， 通州房價會不會經(jīng)歷2009-2010年那樣的瘋狂呢？

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹表示，隨著樓市黃金十年的結(jié)束，當(dāng)下的市場環(huán)境與2009年大不相同，房價很難被炒高。

第一，限購未被取消，購房需求總量有限，很難出現(xiàn)大規(guī)模集中入市浪潮；第二，投資客銷聲匿跡，房價暴漲缺失了很重要的一個因子；第三，改善型購房需求成為樓市主力軍，這部分消費(fèi)群體購房更加理性，購房目的更偏重樓盤品質(zhì)、自住的舒適度和便利性，對房價依舊敏感。

此外，目前樓市交易量的回暖更多的是依賴于政策刺激導(dǎo)致的改善型購房需求的提前釋放，在需求總量未大規(guī)模增加的情況下，如果未來沒有新的政策刺激，不僅通州，全市各區(qū)縣的交易量預(yù)計(jì)都免不了回落。所以，任由某些機(jī)構(gòu)的炒作，人為地的抬高房價，只能是有價無市。

在亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，目前通州房價上漲，有一部分是借助于通州建成北京市行政副中心，但更多的是補(bǔ)漲：“2011年通州樓市從3萬元/平跌下來之后，一直比較平穩(wěn)，所以我覺得通州這輪上漲是補(bǔ)漲?！?/p>

“最終還是因?yàn)榕涮自O(shè)施的完善、居住面貌的改善，才支撐了房價上漲。如果僅僅是因?yàn)橐恍┬侣劊峭ㄖ莘績r上漲的幅度和可持續(xù)性都不會很強(qiáng)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為。