龔小鋒

深圳樓市的上半年，一路狂奔，幾乎勢(shì)不可擋。前海、龍華、寶中三駕馬車一騎絕塵，深圳樓市甚囂塵上。不過，自6月以來(lái)，深圳樓市逐漸走向平靜，出現(xiàn)了降溫、平穩(wěn)化趨勢(shì)。

深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)

開盤必日光，加推必日光，在剛剛過去的三四個(gè)月，日光對(duì)深圳樓市似乎成為一種常態(tài)。最近的一則消息是，6月20日開盤的華潤(rùn)城潤(rùn)府一次性推出700套，均價(jià)破6萬(wàn)元，但引發(fā)4千人前去搶購(gòu)，當(dāng)天消化九點(diǎn)五成。

價(jià)格大幅上漲更成為輿論焦點(diǎn)。“這陣子深圳房?jī)r(jià)漲的很厲害，之前我在深圳寶安中心區(qū)看房，二手房春節(jié)前均價(jià)四萬(wàn)元，六月就到了六萬(wàn)元，去年新房均價(jià)三萬(wàn)元，今年開盤到了四萬(wàn)元。”深圳購(gòu)房人方先生表示。

近日，深圳東部龍崗區(qū)的房?jī)r(jià)一路狂飆，早已迎“3”破“4”，信義嘉御山從今年1月底的均價(jià)2.8萬(wàn)元到今年5月的均價(jià)4萬(wàn)元。老城區(qū)福田百花片區(qū)等熱門片區(qū)，6月上旬的漲幅也達(dá)到近兩成。

“我們家的房子，南山（南山區(qū)）一老小區(qū)，10年樓齡，樓梯房，屬于片區(qū)價(jià)格漲幅最慢的了。去年11月時(shí)賣180萬(wàn)元。今年5月賣260萬(wàn)元，短短6個(gè)月漲了80萬(wàn)元?！鄙钲谝幻麡I(yè)內(nèi)人士如此吐槽。

甚至有媒體報(bào)道稱，深圳樓市在三個(gè)月內(nèi)漲幅高達(dá)40%?！安糠謪^(qū)域上漲40%到50%是有的”，深圳龍光地產(chǎn)一名負(fù)責(zé)人告訴記者，在上漲較為明顯的龍華板塊，萬(wàn)科金域華府，春節(jié)前二手房?jī)r(jià)格是每平米兩萬(wàn)八九，后來(lái)中海錦城和港鐵天頌等項(xiàng)目開盤價(jià)到了四萬(wàn)，最近星河傳奇部分價(jià)格達(dá)到了五萬(wàn)三。

正如上述房企負(fù)責(zé)人所言，今年聊起深圳的樓市，很多人就會(huì)提到典型的漲價(jià)代表“龍華”，這個(gè)靠近深圳市中心最近的原關(guān)外片區(qū)，因?yàn)殛P(guān)內(nèi)關(guān)外交通愈發(fā)便捷，龍華的房子才變得搶手起來(lái)，這邊的房?jī)r(jià)如同坐上了火箭。

在過去的3個(gè)月里，龍華新城3個(gè)新開盤的住宅項(xiàng)目被迅速地一搶而空，5月，龍華的中海錦城二期開盤，719套房在兩個(gè)半小時(shí)內(nèi)售罄。中海錦城、星河傳奇等項(xiàng)目均以每平方米4.5萬(wàn)元到5萬(wàn)元的價(jià)格售空。

“個(gè)別稀缺的房子可能能漲40%，但只是個(gè)別情況”，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端表達(dá)了不同看法，據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，深圳全市在今年二季度的房?jī)r(jià)漲幅為11.16%，其中南山區(qū)和寶安、龍華區(qū)的漲幅最高，都超過了18%。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒近期公開表示，近期深圳房?jī)r(jià)確有一定程度的上漲，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤上漲較多，但深圳房?jī)r(jià)總水平?jīng)]有出現(xiàn)暴漲。

不管孰對(duì)孰錯(cuò)，深圳近期房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)已經(jīng)是鐵板釘釘。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年4月，在70個(gè)大中城市中，深圳是新建商品住宅環(huán)比漲幅最高的城市，環(huán)比上漲1.8%，并且是唯一一個(gè)新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市，同比上漲0.7%。

另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)發(fā)布最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年6月新房?jī)r(jià)格指數(shù)中，深圳上漲幅度最大，達(dá)到了13.67%。

從成交量上看，深圳是一個(gè)典型的存量房為主的地產(chǎn)市場(chǎng)，張曉端表示，5月份一手住宅成交6106套，二手住宅成交1.3378萬(wàn)套，二手房所占比例非常大。

供不應(yīng)求是此次深圳房?jī)r(jià)暴漲的主因。雖然深圳并沒有放開限購(gòu)，但一線樓市回暖之際，深圳購(gòu)房人開始踴躍入市。在需求大幅增長(zhǎng)的情況下，供應(yīng)卻一時(shí)難以跟上，再加深圳土地資源有限，深圳樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)下，這是支撐深圳樓市價(jià)格走高的重要因素。

目前，深圳市常住人口已超過1800萬(wàn)。其中戶籍人口擁有住房率在77%左右，而非戶籍人口擁有住房率不到30%，導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)需求龐大，且都屬剛需型。

上述龍光地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，此前幾個(gè)月很多人通過炒股賺到了錢，很多人開始把股市賺到的錢轉(zhuǎn)投到更為保險(xiǎn)的樓市，以小換大的改善型需求和投資需求紛紛入市，這是深圳房?jī)r(jià)近期上漲的原因。

政府干預(yù)“降溫”樓市

上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭表達(dá)了為當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)的過熱而擔(dān)憂，“中央希望房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，支持自住性和改善性購(gòu)房需求，絕不愿看到一個(gè)城市的樓市如此之熱，房?jī)r(jià)如此之瘋?！?/p>

不過，據(jù)記者了解，深圳樓市多個(gè)“日光盤”實(shí)際上有部分開發(fā)商采取“分批開、小步推”的營(yíng)銷策落，人為制造售罄，進(jìn)而打造后期漲價(jià)的目的。這使得深圳市規(guī)劃國(guó)土委公開表示，要打擊故意制造“日光盤”和“捂盤惜售”等違法違規(guī)行為。

深圳樓市飆漲，直接帶來(lái)了一些怪現(xiàn)象。首先是催生了二手房業(yè)主反價(jià)。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)近日表示，4月1日至 6月15日協(xié)會(huì)共受理投訴58宗。

該協(xié)會(huì)一名工作人員介紹說(shuō)，根據(jù)他們的了解，產(chǎn)生投訴原因主要還在于房?jī)r(jià)暴漲，業(yè)主不愿意再賣房。而在買方投訴方面，由于房?jī)r(jià)暴漲引發(fā)的投訴則更為明顯，投訴的理由主要是認(rèn)為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有盡督促、協(xié)調(diào)責(zé)任，造成賣方未繼續(xù)履約。

有趣的是，深圳房?jī)r(jià)暴漲，也導(dǎo)致大量需求外溢，這些在深圳買不起房的購(gòu)房者再度奔赴東莞、惠州抄底，無(wú)論是自住或投資，都掀起新一輪購(gòu)房熱潮，庫(kù)存高企的惠州等地開發(fā)商也對(duì)“深圳客”大為歡迎。

對(duì)深圳樓市近期的“過火”現(xiàn)象引發(fā)的輿論恐慌，深圳市政府采取了相關(guān)措施，欲給過熱的市場(chǎng)“降溫”。5月29日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布了《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2015年度實(shí)施計(jì)劃》和《全力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展四條措施》。

王鋒近日表示，要防止房?jī)r(jià)過快上漲，消除居民的恐慌購(gòu)房心理，當(dāng)務(wù)之急就是要保證供應(yīng)的充足性，加快批售節(jié)奏，并督促開發(fā)商加快入市，打擊捂盤惜售行為。在批售方面，深圳確實(shí)已經(jīng)加快了審批節(jié)奏。6月明顯加大了供應(yīng)量。

與此同時(shí)，深圳房?jī)r(jià)大幅上漲也引發(fā)了銀行對(duì)房貸的收緊。據(jù)悉，近日有中行、建行、招行、郵儲(chǔ)銀行四家銀行調(diào)高了首套房貸利率。自5月底開始，中行率先將首套房貸利率從9.3折調(diào)高到9.5折后，建行也由9.5折上調(diào)到9.6折。由于房貸審批的時(shí)間也大幅延長(zhǎng)，未來(lái)或有更多銀行跟進(jìn)。

據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士介紹，深圳樓市供銷兩旺的態(tài)勢(shì)在持續(xù)數(shù)月后，漸漸顯現(xiàn)出一定的疲態(tài)，新房成交量開始趨穩(wěn)。據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，6月15至6月21日，深圳一手住宅成交1443套，成交面積為15萬(wàn)平米，環(huán)比下降17%。

不過，由于二手住宅市場(chǎng)不會(huì)受到開發(fā)商供應(yīng)因素的制約，預(yù)計(jì)今年后續(xù)的月份里，深圳二手住宅成交可能還會(huì)持續(xù)火熱。

下半年難以持續(xù)瘋狂

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論是從政府干預(yù)層面，或是市場(chǎng)調(diào)節(jié)方面，深圳在下半年樓市雖然還會(huì)繼續(xù)溫和上漲，但不會(huì)再次出現(xiàn)像上半年那樣暴漲的情況。購(gòu)房需求在經(jīng)過前一階段的持續(xù)釋放后，目前供需失衡現(xiàn)象有所緩解。

上述房企負(fù)責(zé)人也表示，“我們是吃房地產(chǎn)這碗飯的，希望能看到房地產(chǎn)行業(yè)理性發(fā)展，不理性的漲價(jià)只會(huì)透支我們的飯碗，最后對(duì)誰(shuí)都不利，還是穩(wěn)一點(diǎn)好。”

對(duì)于深圳樓市的走勢(shì)和政府可能進(jìn)一步采取的調(diào)控措施，深圳住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳藹貧對(duì)媒體表示，深圳樓市接下來(lái)整體上會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增的態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)幅度很小。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度非常高，主要還是充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，政府的調(diào)控措施會(huì)比較溫和。

在庫(kù)存方面，據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2015年6月21日，深圳全市一手房可售面積為367.71萬(wàn)平方米，可售套數(shù)為32772套；若按近8周深圳全市新房周平均1479套的銷售速度，目前的新房可售量消化時(shí)間為22.2周。

楊紅旭則從經(jīng)濟(jì)周期的角度分析認(rèn)為，深圳并不具備房?jī)r(jià)暴漲的基礎(chǔ)。他表示，上一次深圳房?jī)r(jià)暴漲是2007年。2007年深圳房?jī)r(jià)連續(xù)多個(gè)月份領(lǐng)漲全國(guó)。但當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)與樓市背景，與2007年大不相同。

2007年中國(guó)GDP增幅高達(dá)11.9%，且全國(guó)樓市火爆，是中國(guó)房地產(chǎn)黃金時(shí)代當(dāng)中輝煌的一年。而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，一季度GDP增幅僅有7.0%，出口不振。市場(chǎng)需求趨弱，房?jī)r(jià)漲幅趨小，如今支撐深圳房?jī)r(jià)大漲的因素，明顯不如2007年。

在楊紅旭看來(lái)，2007年深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)后，2008年轉(zhuǎn)而領(lǐng)跌全國(guó)。在2016和2017年，雖然深圳不一定會(huì)再度領(lǐng)跌全國(guó)，但其調(diào)整幅度很可能大于其他三個(gè)一線城市。