曾慧娟

今年3月份，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

時(shí)隔數(shù)月，樓市成交量已逐月增加，但銀行方面卻仍不愿意對(duì)二套房貸款松口?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在京城開展二套房貸款業(yè)務(wù)的銀行中，仍無(wú)一家銀行明確表示統(tǒng)一執(zhí)行二套房首付4成的新政，在利率上，基準(zhǔn)利率似乎仍是奢望。

北京首付五成為主

樓市日益火爆，監(jiān)管層在3月末頒布的房貸新政遇冷。在新政頒布伊始，銀行們紛紛宣布將根據(jù)政策作出調(diào)整，但如今看來(lái)，多限于紙上談兵。

融360在7月8日監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，北京市場(chǎng)在監(jiān)測(cè)范圍中的29家銀行中，除五家停貸銀行之外，匯豐銀行、花旗銀行、大華銀行二套房首付仍然為七成，江蘇銀行、中信銀行及南京銀行二套房首付為四成，其他銀行均為五成。

但首付四成，并不是所有的人都適用，有很多條件，比如要通過(guò)合作經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者開發(fā)商購(gòu)房，必須每月收入達(dá)到一定額度，或征信優(yōu)秀等。

從全國(guó)市場(chǎng)看，6月份，二套房首付表現(xiàn)為以四成為主流。融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)35個(gè)主要城市中，二套房主流首付比例為四成的有26個(gè)城市，占比74.3%，其他9個(gè)城市中，首付為四點(diǎn)五成和七成的各有3個(gè)城市；首付為五成的有2個(gè)城市。廣州是全國(guó)唯一一個(gè)沒有落實(shí)“3？ 30”新政的城市。

為什么銀行在降低二套房首付的問(wèn)題上猶豫不決？偉業(yè)我愛我家分析師吳昊表示，各機(jī)構(gòu)對(duì)二套房的風(fēng)險(xiǎn)看法不一。有些商業(yè)銀行認(rèn)為，四成首付風(fēng)險(xiǎn)很大，杠桿率太高，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)下行，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。然而，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，按照正常思維，二套房業(yè)主的信用能力比首套房更好，而且還款收入能力也明顯超過(guò)首套房購(gòu)房者，銀行降低二套房首付，貸出更多的錢，會(huì)獲得更大利潤(rùn)。

而在實(shí)際貸款中，現(xiàn)在真正用到二套房貸款的購(gòu)房者很少。吳昊介紹，目前購(gòu)房者80%以上都選擇使用首套房貸款，“即便是購(gòu)置二套房，一般購(gòu)房者也會(huì)將首套房貸款還清后，再來(lái)銀行貸款買房，這樣便可以享受首套房貸款政策了?！痹凇?·30”新政中，央行除了降低二套房貸款比例，還放寬了首套房貸款的限制，即如果購(gòu)房者將首套房的貸款全部還清，那么即便是購(gòu)買二套房，也可以享受首套房的貸款政策。

與二套房相比，首套房貸款不僅首付比例可以最低到三成，且利率方面也更優(yōu)惠。目前北京市場(chǎng)二套房貸款利率最低是基準(zhǔn)利率上浮1.1倍；而首套房的貸款利率有很多銀行目前為基準(zhǔn)利率的8.8折。如果貸款100萬(wàn)元、期限10年，二者的利息就相差12.43萬(wàn)元，因此對(duì)大多數(shù)改善型購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，都會(huì)選擇還清貸款后再買第二套住房。

鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人田先生告訴記者，如果客戶首套房貸沒有還完，還想再次貸款購(gòu)房，他一般會(huì)建議這些客戶先把首套房貸結(jié)清再購(gòu)房。因?yàn)檫@樣操作后，購(gòu)房者再次購(gòu)房就可享受首套房的待遇，首付最低三成，利率可享受85折，比二套房貸劃算得多。

利率不打折

根據(jù)今年3月30日三部委出臺(tái)的新政，二套房貸利率由商業(yè)銀行自主確定，打破了此前各家銀行按基準(zhǔn)利率上浮1.1倍統(tǒng)一執(zhí)行的規(guī)定。然而，監(jiān)管層給政策松綁，各家銀行降價(jià)的意愿卻并不強(qiáng)。

數(shù)據(jù)顯示，截至7月8日，京城各家銀行除了渤海銀行實(shí)行基準(zhǔn)利率外，其它銀行無(wú)一下調(diào)二套房的房貸利率，步調(diào)一致的執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。

有商業(yè)銀行的信貸員在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)算過(guò)一筆賬，該人士所在銀行的5年期存款利率為4%，如果購(gòu)房者按照貸款基準(zhǔn)利率上浮10%來(lái)算，貸款利率為6.22%，利差空間僅為2.22%，如果銀行降至基準(zhǔn)利率，那么利差不到2%、只有1.65%，這還沒有算上人工成本等，這樣低的利差銀行顯然沒有動(dòng)力去做。

吳昊也表示，目前房貸政策保持穩(wěn)定，銀行的重心還是放在首套房上，這是政策所致，二套房貸款方面即使有調(diào)整，相信也不會(huì)大幅度降低。

不過(guò)，自房地產(chǎn)新政出臺(tái)以后，各個(gè)地區(qū)的政策出現(xiàn)了分化。例如重慶地區(qū)的二套房貸款利率就出現(xiàn)了松動(dòng)。融360數(shù)據(jù)顯示，重慶地區(qū)執(zhí)行二套房貸個(gè)性化的銀行中，廈門銀行重慶分行已將二套房貸首付比例增加至七成，而相應(yīng)的該行優(yōu)質(zhì)客戶的二套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%。此外，還有渣打銀行等六家商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)客戶二套房貸利率都可以只在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%。

市場(chǎng)影響有限

對(duì)于二套房首付降至四成，未來(lái)是否會(huì)有跟進(jìn)者？吳昊認(rèn)為，目前北京地區(qū)對(duì)于購(gòu)房政策較嚴(yán)格。按照目前的政策，由于各家銀行的營(yíng)業(yè)重點(diǎn)不一樣，購(gòu)置二套房的人群只占市場(chǎng)的20%，相對(duì)較小，加上降低二套房首付產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)較大，利潤(rùn)相對(duì)較薄，所以銀行跟進(jìn)下調(diào)二套房首付比例不會(huì)太多。

張大偉則認(rèn)為，二套房貸首付下降至四成對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響并不大。因?yàn)?，二套房的?gòu)房者一般實(shí)力較強(qiáng)，一成的首付不會(huì)是大問(wèn)題。即使首付有難處，現(xiàn)在也有各種機(jī)構(gòu) 提供的“過(guò)橋貸款”可以幫助解決。

獨(dú)立房研學(xué)者胡志剛撰文指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否回暖直接關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)能否復(fù)蘇，金融是房地產(chǎn)的血液，銀行在樓市調(diào)控中起著舉足輕重的作用，如果金融政策收緊，沒有銀行助其一臂之力，購(gòu)房者成本加大，其潛在的購(gòu)房消費(fèi)需求就難以轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)的住房消費(fèi)需求，中央穩(wěn)定住房消費(fèi)以期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)就會(huì)打水漂。建議銀監(jiān)會(huì)在銀行中開展執(zhí)行金融調(diào)控政策的大檢查，獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行到位的銀行，處罰“掉鏈子”銀行。