龔小鋒

商業(yè)地產一直是對開發(fā)商資金鏈的巨大考驗，資產證券化尤其是REITs是解決資金的重要手段。6月26日，一款名為鵬華前海萬科的REITs（以下簡稱前海REITs）發(fā)行，這是國內首只公募REITs（房地產信托投資基金）產品。

隨著政策環(huán)境的日趨寬松，萬科和萬達等地產商開始紛紛嘗試推進REITs，盡管這些產品與國際意義上的真正REITs尚有差別，但新一波房地產資產證券化浪潮已經開始蓄勢。

“兩萬”率先試水

這款備受關注的前海REITs總規(guī)模達到30億元，預期年化收益率8%。發(fā)行渠道主要是銀行的柜臺，面向個人投資者。發(fā)行期間，投資者單筆認購門檻為10萬元。產品成立并在深交所掛牌上市后，在二級市場以1萬元為單元進行交易。

前海REITs的收益主要來自萬科企業(yè)公館租金與固定收益類產品回報，預計年化收益率在8%-10%之間。萬科一名內部人士表示，“萬科企業(yè)公館目前已經全部出租，租金大約在250元/平方米，年租金收入約1.5億元?！逼渥饨鹚揭呀涍_到了深圳福田CBD的租金水平，預計未來還將溫和上揚。

這是迄今為止，與國際主流的REITs最為接近的一支產品。對廣大中小投資者開放交易，1萬元以上即可購買。這意味著，普通市民也可以通過投資前海REITs，成為前海物業(yè)的“二房東”了。

萬科集團高級副總裁譚華杰近期表示，這款產品的意義在于，一是突破了傳統(tǒng)的私募REITs產品，公募的形式讓更多投資者參與進來；二是這只REITs針對的是不動產，此前很多與此類似的資產證券化項目并未投資房地產。

國內商業(yè)地產龍頭萬達集團的動作更快。6月7日，萬達金融聯手快錢公司公布一款眾籌理財產品“穩(wěn)賺1號”，這是一款類REITs的產品，以萬達廣場作為基礎資產，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業(yè)廣場項目。

據了解，“穩(wěn)賺1號”投資門檻為1000元，期限為七年，預期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預期年化收益率為6%?！胺€(wěn)賺1號”上市三天內就被一搶而光，并順利完成50億元資金的發(fā)行計劃，創(chuàng)造了全球眾籌行業(yè)的新紀錄，為此萬達集團董事長王健林十分重視，甚至親自敲定“穩(wěn)賺一號募資50億元”的新聞稿。

萬科與萬達的上述舉動意味著，房地產作為大類資產，在經過證券化之后，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾購買投資，讓更多的人可以成為萬科、萬達項目的“股東”。

同時，也為企業(yè)自身開辟新的融資和退出渠道，是持有型物業(yè)資產證券化探索的意義所在。

“穩(wěn)賺1號”本身是萬達輕資產化的加速器之一，自轉型商業(yè)地產以來，萬達開業(yè)了109家萬達廣場，而在未來十年，萬達宣稱要開業(yè)1000座萬達廣場，必然要將借助外部資金才能達到這一目標。

此外，去年12月，蘇寧云商將公司旗下11家門店資產轉讓給中信金石基金管理公司，成立私募投資基金，從而盤活40億元資金。盡管是私募形式，但也是REITs發(fā)展過程中的一次創(chuàng)新嘗試。

尚不是真正的REITs

前海REITs是否算是真正的REITs受到了爭議，在業(yè)內人士看來，盡管萬科、萬達和蘇寧的資產證券化嘗試都是有益的探索，但離真正的REITs均尚有距離。

王永平認為，目前市場上的各種REITs，有的僅僅是開發(fā)商融資、營銷手段的變種，有的更接近于債權、資管產品。最終物業(yè)產權仍在開發(fā)商手上，并非退出渠道。

相對而言，由于公募性質，前海REITs的模式比較接近真正的REITs。從事金融分析研究的北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹認為，“前海REITs嚴格意義上不能成為真正的REITs產品”，由于設定了8年的存續(xù)期，更像是一種債券性質的產品。而在美國，上市流通的REITs產品不會告訴投資者期限長短。

譚華杰也承認，目前國內在REITs方面仍處于發(fā)展初期，鵬華萬科REITs已經是很大的突破，“離真正的REITs又近了一步”。

對于投資門檻較低、帶有眾籌性質穩(wěn)賺一號，王健林此前就表示，“穩(wěn)賺1號其實就是一個準REITs”，待有關部門一批準，穩(wěn)賺一號可以上市，變成公募而不是私募，就會成為真正的REITs。而在萬達本身的產品介紹中，穩(wěn)賺1號最終的退出方式也是以REITs形式上市。

不過，從國內相關立法、監(jiān)管、風險評估等各方面來看，資產證券化的推行時機尚未成熟。REITs的監(jiān)管權屬也一直混亂，目前仍未確定是歸銀監(jiān)會還是歸證監(jiān)會。

與美國REITs收益在企業(yè)層面不收稅相比，國內REITs仍然存在雙重征稅的問題。國內商業(yè)地產的租金收入需繳5.5%的營業(yè)稅和一定比例的房產稅，以及25%的所得稅。

收入分紅后個人還要交納所得稅；而涉及物業(yè)資產的收購和轉讓，需要繳納高額的資產轉讓所得稅，多重征稅使得投資者收益大打折扣。

試水資產證券化

盡管國內尚不具備大規(guī)模推行REITs的條件，但這一融資方式正以在前所未有的力度推進中。自去年“央四條”提出開展REITs試點后，房地產資產證券化的進程明顯加快。萬達、萬科兩家公司的REITs試驗，背后得到了上海自貿區(qū)和深圳前海管委會的支持。

一名接近萬達的人士表示，上海自貿區(qū)給予了萬達特別支持。此前萬達就和上海自貿區(qū)著手搭建準REITs權證交易平臺，這一平臺是上海自貿區(qū)為萬達設置的定向開閘REITs平臺。

6月30日，記者從萬達集團內部獲悉，萬達和快錢聯手推出“穩(wěn)賺1號”二期項目，定于7月2日上午10點至7月8日晚10點開放申購。同時，項目的轉讓功能已經進入內測階段，有望于近期開通，使投資者可以輕松將項目轉手，實現流通變現。

在王永平看來，萬科和萬達帶頭之下，將激發(fā)其他開發(fā)商和公募機構投身REITs的熱情。商業(yè)地產商把旗下的優(yōu)質物業(yè)未來資產證券化打包成REITs上市，將成為一大趨勢。

不僅是萬科、萬達，涉及商業(yè)地產的國內大型房企如華潤置地、保利地產、龍湖地產、中海等基本都有將商業(yè)資產證券化的打算。保利地產、龍湖集團、中海外的持有物業(yè)建筑面積都已超過200萬平方米，華潤置地旗下的持有物業(yè)建設面積更是達到341萬平方米。

在房地產資產證券化的大潮中，金融機構無疑是另一大推動力。鵬華基金有關人士近期透露，與萬科合作的產品獲批后，公司接連接到多家地產公司的詢問和合作意向。

中信金石基金管理公司和嘉實基金均為證監(jiān)會REITs試點企業(yè)。2014年，中信證券推行了兩款私募類REITs產品，分別為“中信啟航專項資產管理計劃”和“中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產支持專項計劃”。前者在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓，后者推出售后返租。

“只要中國擁有越來越多的優(yōu)質物業(yè)拿來投資，REITs的發(fā)展肯定會迎來突破?！蓖跤榔秸J為，但REITs發(fā)展還主要取決于兩個因素，一個是政策層面尤其是稅收問題的解決，否則難以保證REITs的收益。另一個是商業(yè)地產商運營能力的提高，如果運營能力差，物業(yè)收益低，REITs就失去了意義。