開彥

住宅是人類建筑文明當中根系最為龐大的一支，人類對高品質(zhì)居住理想的追求，從未中斷過。

論點一：中國普遍居住水平遠遠低于先進國家

改革開放30余年，中國房地產(chǎn)有過黃金發(fā)展，成果斐然。但整體建設與開發(fā)水平仍處于“粗放階段”，住宅品質(zhì)與第二大經(jīng)濟體經(jīng)濟發(fā)展水平嚴重不匹配。主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，配套水平普遍不高。

第二，居住品質(zhì)達不到舒適、健康、方便和安全，設備設施普遍不足或質(zhì)量較差，尤其是空氣質(zhì)量和對噪音的控制。

第三，住區(qū)缺乏鄰里交往空間，缺乏城市人文環(huán)境情結(jié)的表現(xiàn)，人性化舒適居住體驗不足。

第四，施工質(zhì)量始終是在低水平徘徊，產(chǎn)業(yè)化始終未能形成。

經(jīng)濟新常態(tài)倒逼行業(yè)必須創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。整個行業(yè)清晰認識到，“品質(zhì)”是房地產(chǎn)賴以生存的基礎，其主要特征包括：

第一，精細化。生產(chǎn)方式的變革和各環(huán)節(jié)的精耕細作，是每一個細節(jié)問題的態(tài)度，是品質(zhì)極重要的體現(xiàn)。

第二，人性化。是指一切行為方式的指導思想，必須時時想到“人”，造房子做環(huán)境一切都是“以人為核心”，這就會使開發(fā)模式，處理每個“細節(jié)”產(chǎn)生質(zhì)的變化。我深信“人性化”的理念將是品味住宅，高端住宅的主要追求。

第三，“互聯(lián)網(wǎng)+”。未來的品質(zhì)住宅是以居住者的需求為核心的。信息服務的收集和優(yōu)化組合，將是高端住宅營造的主體需求。

論點二：中國的高端住宅不是多了，而是少了

高端住宅產(chǎn)品需求不容忽視！據(jù)胡潤研究院《2014中國高凈值人群心靈投資白皮書》：億萬資產(chǎn)以上的高凈值人群數(shù)量達到6.7萬人；全國個人資產(chǎn)600萬元以上的高凈值人群數(shù)量達到290萬人。中國億萬富豪共190名，新增33人，總?cè)藬?shù)位列全球第二。

與此相對應，由于受相關政策的推擠，高端住宅正在被推向市場的邊緣。有人說：中國人多、地少、人窮，不可能允許高端住宅。

1.現(xiàn)在可以說，土地不構成約束

社科院研究員黨國英認為：我國城市2/3的家庭可以有望住上經(jīng)濟型獨棟房屋，關鍵是合理的規(guī)劃和解決發(fā)展理念的問題。住房品質(zhì)、居住水準一提高，中產(chǎn)階層就來了，高端產(chǎn)業(yè)就來了。

2.住房政策不可一刀切

高端住宅占有更多的稀缺資源和土地資源，政策不能簡單實行“一刀切”；努力提高高端住宅市場的開放程度。哪里有市場，哪里就應當有足夠的高端產(chǎn)品供應。

在30年快速的經(jīng)濟發(fā)展過程中，我國的富豪階層對于頂級奢侈生活的深刻內(nèi)涵，還缺乏底蘊和積淀。而我們的設計師更是對這種追求極致的生活方式，缺乏深入的理解和想象力，高端住宅市場還有很長的路要走。

論點三：高端住宅市場亟待制定行業(yè)標準

高端住宅是住宅中的航母，寄托著人類居住的終極夢想。它不僅能反映一個國家人民的經(jīng)濟實力，而且可充分體現(xiàn)一個國家的人居環(huán)境建設水平。

面對發(fā)展良莠不齊、虛高價位、魚目混珠的高端住宅市場，亟需一套能夠順應時代潮流的標準體系，促使中國高端住宅規(guī)范化地邁向世界頂級高端住宅之林。

由于標準的缺位，經(jīng)濟適用房和高端住宅雖然在售價上相差幾十倍，但在設計標準上所使用的是同一套國家建筑設計規(guī)范標準。項目同質(zhì)化現(xiàn)象因此十分突出，實際上限制了高端住宅的發(fā)展。

論點四：中國人未來住什么

1.高價值場地

首先，場地資源對于未來居住而言，具有不可取代性，整合利用將提升居住價值。

其次， 未來居住應當是具備生態(tài)環(huán)境和人文優(yōu)勢，是美麗村、美麗鎮(zhèn)，注重風水經(jīng)義的協(xié)調(diào)。

再次，要擁有立體的交通體系，所謂“疏而又近、遠而有親”。

最后，做到私有空間和公共空間的動靜最優(yōu)結(jié)合。

2.高品質(zhì)環(huán)境

首先，未來住宅應當強調(diào)環(huán)境的綜合品質(zhì)。

其次，擁有綠山清水景觀資源和城市配套成為必須，它可以是生態(tài)自然的，也可以是生態(tài)恢復的。

最后，環(huán)境塑造毫無疑問應當滿足住戶高尚品質(zhì)人文生活氛圍的需求。

3.高品位建筑

首先，包括居住套型、功能配置、裝修裝飾、立面造型等多樣化、個性化打造。

其次，未來住宅能體現(xiàn)“以人為核心”的生活理念，要能表現(xiàn)出高尚、和諧、健康的生活方式。

最后，未來住宅著力于簡約現(xiàn)代裝修風格，注重健康、舒適、方便、安全的實用功能需求。

4.高水平服務

首先，物業(yè)服務托起未來高端居住水準，全壽命的物業(yè)運營和綠色環(huán)保理念將貫穿房屋壽命的始終。

其次，物業(yè)將以無微不至的人性化、貼心化、品質(zhì)化、極致化的服務贏得居住者的歡心、放心和舒心。

5.和諧幸福社區(qū)

首先，未來居住應當是和諧幸福綠色社區(qū)。在那里有很好的市民交往空間，有老人小孩活動休閑的場所，有適宜室外步行的街道和商業(yè)街，特別適合的購物環(huán)境。

其次，社區(qū)的構成是開放式的，街坊式鄰里的居住單元將是主要的居住模式。

再次，社區(qū)能和城市融為一體，成為城市的一部分，共享共用，為市民生活創(chuàng)造便利，為城市創(chuàng)造價值。

最后，市民社區(qū)是個幸福社區(qū)，全體市民擁有一個高尚的社會風氣，綠色生活的行為方式。

作者系中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會專家組組長