2015年上半年，多重政策利好刺激需求持續(xù)釋放，市場成交逐步回暖，其中一線城市回暖最為明顯。百城住宅均價環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，一線城市領(lǐng)漲全國，深圳漲勢尤其顯著。但土地市場供求同比仍呈下降趨勢，整體樓面價與去年同期持平。品牌房企銷售業(yè)績在二季度快速回升，資金面有所改善，但企業(yè)拿地投資仍較為謹(jǐn)慎。

展望下半年，經(jīng)濟(jì)階段性筑底，貨幣信貸政策繼續(xù)穩(wěn)健趨松；中央定調(diào)穩(wěn)消費促需求，推動長效機(jī)制建立健全并積極推進(jìn)區(qū)域一體化進(jìn)程；地方政策調(diào)整更趨靈活主動，穩(wěn)消費基調(diào)下寬松化力度順勢加強(qiáng)。預(yù)計下半年市場供應(yīng)降幅收窄，需求繼續(xù)回升，全年商品房銷售面積將保持2%-5%左右的增長。同時，庫存將逐步去化，供大于求壓力持續(xù)改善，房價有望企穩(wěn)并小幅反彈，推動市場整體回暖。

一、市場表現(xiàn)與特征：寬松政策提振供需兩端，量回升、價止跌，市場終趨暖

1.政策：貨幣信貸政策持續(xù)發(fā)力，去庫存、保投資、助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長

2015年上半年，在中央定調(diào)穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費的背景下，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，放松信貸門檻，調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期，構(gòu)建寬松的市場環(huán)境，同時積極推進(jìn)長效機(jī)制完善。地方也紛紛出臺公積金放松、財政補(bǔ)貼等系列政策，刺激需求促進(jìn)庫存去化，改善性需求獲積極支持。多重政策效應(yīng)疊加影響下，樓市逐步回暖趨勢基本確立。

中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費，完善市場環(huán)境盤活存量。今年兩會李克強(qiáng)總理在《政府工作報告》中表示，“加快培育消費增長點，穩(wěn)定住房消費。堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”4月30日，中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作，提出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制?！狈€(wěn)消費、去庫存成為2015年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)。上半年多輪降準(zhǔn)降息，降低二套房首付，中央層面以金融信貸政策為主的調(diào)整進(jìn)一步刺激購房需求。同時以京津冀為代表的區(qū)域一體化加快推進(jìn)，各項長效機(jī)制建設(shè)積極落實，住房制度改革穩(wěn)步前行。

總體來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力下，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費和拉動投資方面的重要作用。但經(jīng)過2014年的市場調(diào)整與激蕩，房地產(chǎn)行業(yè)高庫存壓力頻顯，且整體新開工與投資信心不足，部分城市因房地產(chǎn)調(diào)整帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險加劇。在此背景下，中央與地方通過多輪刺激政策改善供求關(guān)系，其中貨幣信貸政策繼續(xù)發(fā)揮了重要作用，多輪降息降準(zhǔn)明顯釋放了市場資金的流動性，促進(jìn)了市場回暖。目前來看，宏觀經(jīng)濟(jì)筑底企穩(wěn)的基礎(chǔ)尚不牢固，房地產(chǎn)在維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長的作用仍很關(guān)鍵，未來一段時期適時適度進(jìn)行貨幣政策調(diào)整依然具備一定空間，這也將是貫穿2015下半年樓市政策寬松的主線。

2.成交：二季度市場回暖超預(yù)期，一線城市6月份成交同比翻倍

市場成交超預(yù)期，6月成交創(chuàng)年內(nèi)新高 （見圖1）。據(jù)初步統(tǒng)計，2015年上半年，50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。具體來看，去年下半年以來，限購、限貸逐漸放松，貨幣政策也開啟寬松周期，推動成交穩(wěn)步回暖。

各級城市成交量均回升，其中一線城市回升幅度最大。一線城市對于政策的影響變化最為敏感，因此在此輪政策放松后的市場回升中，力度最大。據(jù)初步統(tǒng)計，上半年，一線城市月均成交量75萬平方米，同比增幅超過45%，絕對量也為近年來最高水平，其中6月成交超過100萬平方米，同比去年增長近1倍。同時，上半年二線城市月均成交66萬平方米，同比增長18.5%，三線城市月均成交量31萬平方米，同比增長37.0%，增幅僅次于一線城市。

總體來看，市場實質(zhì)性的回暖始于去年四季度，9·30新政及11月的降息改善市場預(yù)期，推動成交上行，12月成交創(chuàng)歷史單月成交新高。今年以來，盡管前兩個月呈現(xiàn)季節(jié)性回落，但330新政及新一輪的降息降準(zhǔn)，推動市場需求加速入市，二季度成交達(dá)到2010年以來最高水平。預(yù)計三季度在政策的持續(xù)效應(yīng)下，市場仍將延續(xù)上升趨勢，預(yù)期各類城市都將在此輪市場回暖中獲益。

3.價格：百城住宅價格止跌轉(zhuǎn)漲，一線城市領(lǐng)漲全國

2015年上半年百城均價由跌轉(zhuǎn)漲（見圖2），3、4月跌幅持續(xù)收窄，4月跌幅收窄至0.01%，5月均價轉(zhuǎn)為上漲，6月漲幅擴(kuò)大至0.56%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，在寬松政策影響下，樓市回暖跡象明顯，百城住宅均價由跌轉(zhuǎn)漲。其中1月住宅價格出現(xiàn)短暫上漲，2月轉(zhuǎn)為下跌，3、4月跌幅持續(xù)收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%；6月漲幅擴(kuò)大至0.56%，均價為10628元/平方米。

2015年上半年，百城整體住宅均價轉(zhuǎn)為累計上漲，漲幅為0.82%。各級城市住宅價格表現(xiàn)分化。具體來看，一線城市累計上漲5.17%，漲幅較去年同期擴(kuò)大2.53個百分點；二線城市累計下跌0.75%，跌幅較去年同期收窄0.35個百分點；三線城市累計下跌1.25%，跌幅較去年同期擴(kuò)大0.37個百分點。

進(jìn)入2015年以來，一線城市住宅價格僅在2月微幅下跌0.08%，其他月份均上漲，二季度漲幅持續(xù)擴(kuò)大，6月擴(kuò)大至2.49%。其中，深圳上半年累計漲幅高達(dá)12.25%，因深圳市場供應(yīng)不足，而購房人口數(shù)量占比較高，在利好政策推動下，需求釋放加快，自2014年9月以來住宅價格也呈持續(xù)上漲態(tài)勢。同時，深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度較快，近期互聯(lián)網(wǎng)熱潮及金融證券市場的快速增長催生了大量的財富人群，助推二季度房價明顯上漲，6月漲幅高達(dá)6.58%；上海住宅價格自2015年1月以來持續(xù)上漲，因樓市新政助推改善類需求上升，推動房價相對上漲，上半年累計上漲5.3%。

二三線城市住宅價格1-5月均下跌，但跌幅明顯小于2014年下半年，6月均轉(zhuǎn)為上漲，漲幅分別為0.1%和0.06%。其中，武漢、南京、保定等需求旺盛、政策利好的熱點二三線城市房價呈上漲態(tài)勢；三亞、福州、桂林等庫存壓力仍較大的二三線城市，仍以去化庫存為主基調(diào)，利好政策下需求逐步釋放，但住宅價格仍有所下跌。

總體來看，供求失衡是導(dǎo)致城市間住宅價格分化的主要原因，深圳供不應(yīng)求矛盾凸顯，價格上漲最多，而其它多數(shù)二三線城市供過于求矛盾較深，價格持續(xù)波動。應(yīng)該注意的是，房價大幅波動確實不利于當(dāng)?shù)厥袌龅慕】蛋l(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致重回政策嚴(yán)格調(diào)控的老路。各地政府在考慮相關(guān)地產(chǎn)刺激政策時，應(yīng)做到因城、因地、因時施策，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展構(gòu)建穩(wěn)定的環(huán)境，以實現(xiàn)政府促消費與穩(wěn)增長的目的。特別是出現(xiàn)房價階段性快速上漲的熱點城市，更應(yīng)該通過加快供應(yīng)與嚴(yán)格保護(hù)合理需求來穩(wěn)定市場預(yù)期，以維持市場的穩(wěn)健運行。

4.土地：供求同比顯著下降，整體樓面價與去年同期持平

各類土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出（見圖3）。推出方面，2015年上半年，全國300個城市共推出各類用地8.5億平方米，較去年同期下降30.9%。其中，住宅用地推出3.8億平方米，同比下降38.7%；商辦用地推出1.4億平方米，同比下降37.3%。成交方面，全國300個城市各類土地共成交5.8億平方米，同比下降43.3%，降幅大于推出量；其中，住宅用地成交2.5億平方米，同比大幅下降49.3%；商辦用地成交9889萬平方米，同比下降48.0%。出讓金方面，各類土地出讓金達(dá)7088億元，同比減少44.0%；其中住宅和商辦用地同比分別下降44.2%和47.7%。

各類用地樓面價與去年同期持平，但住宅用地樓面價創(chuàng)新高。2015年上半年，全國300個城市各類用地樓面均價為1225元/平方米，受工業(yè)及其它用地成交量占比有所提高的影響，各類用地整體樓面價與去年同期基本持平。但住宅用地樓面均價為1929元/平方米，同比上漲11.2%；商辦用地為1618元/平方米，同比上漲1.3%。

企業(yè)拿地競爭壓力不大，溢價率同比下降。2015年上半年，全國300個城市各類用地平均溢價水平維持低位，溢價率為10.3%，較去年同期下降2.0個百分點。其中，住宅用地溢價率為13.16%，與去年同期持平；商辦用地溢價率為6.0%，較去年上半年下降7.9個百分點。

總體來看，由于全國整體市場庫存量依舊處于高位且開發(fā)企業(yè)對于市場前景預(yù)期尚不明朗，地方政府供地與房企拿地的節(jié)奏仍處于較低水平，全國300個城市土地市場表現(xiàn)明顯弱于商品房市場。與量相反，上半年一、二線城市土地成交占比與供地質(zhì)量的提高使得各類用地價格與去年同期持平。從過去經(jīng)驗來看，土地市場的變化滯后于商品房銷售市場，隨著市場形勢的轉(zhuǎn)暖，6月土地供需量較之前月份有較為明顯的增長。下半年，隨著市場信心的恢復(fù)，企業(yè)拿地意愿將繼續(xù)提高，土地市場成交量將逐步回暖，部分熱點城市的地價甚至有望再創(chuàng)新高。

5.企業(yè)：品牌房企業(yè)績小幅增長，拿地投資仍顯謹(jǐn)慎

品牌房企銷售業(yè)績一季度后快速提升 （見圖4）。2015年上半年，20家代表品牌房企銷售額達(dá)6700億元，同比上升7.1%；銷售面積6384萬平方米，同比增長11.6%。分階段來看，一季度，20家品牌房企銷售業(yè)績自2012年二季度以來首次出現(xiàn)同比下滑；但“330新政”之后，市場需求持續(xù)釋放，二季度多數(shù)品牌房企業(yè)績均創(chuàng)歷史同期最高水平，重回增長態(tài)勢。

企業(yè)2015業(yè)績目標(biāo)完成率超四成。截至2015年6月，20家品牌房企目標(biāo)完成率均值僅為41.5%，其中恒大最高超五成。盡管年初多數(shù)房企制定全年銷售目標(biāo)較為保守和理性，但今年一季度的銷售下挫仍拖累上半年的業(yè)績表現(xiàn)，目標(biāo)完成率不達(dá)預(yù)期。

上半年品牌房企拿地態(tài)度總體謹(jǐn)慎，但后市土地投資積極性將有所提升。2015年上半年，20家品牌房企共計拿地2876萬平方米/1389億元，面積同比下降43.8%，金額同比下降22.7%。但在寬松政策疊加刺激下，銷售回暖利于房企資金面改善，6月房企拿地態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，當(dāng)月拿地金額同比增長17.3%，為今年以來首次出現(xiàn)同比回升。

拿地布局方面，一線城市土地仍受熱捧。2015年上半年品牌房企一線城市拿地金額占比超50%，尤以華潤置地表現(xiàn)最為突出，一線北京、上海拿地共計332億元；而品牌房企在二線城市的拿地占比明顯下降，三線城市拿地占比保持低位。

2015上半年品牌房企業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)步增長，靈活創(chuàng)新的營銷策略功不可沒。房企積極擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”新風(fēng)口，眾籌、電商營銷、微信購房節(jié)等齊上陣，打破傳統(tǒng)銷售模式，恒大“無理由退房”、碧桂園“不扯蛋”等另類營銷活動吸引眾多關(guān)注。無論創(chuàng)新也好、噓頭也罷，有效的營銷手段確實能在一定范圍內(nèi)提升項目的去化水平，重塑企業(yè)品牌特征。隨著業(yè)績好轉(zhuǎn)，房企下半年投資意愿將逐步提升，但鑒于城市分化的現(xiàn)狀，其土地投資的城市選擇標(biāo)準(zhǔn)將更趨嚴(yán)苛，企業(yè)的市場分布格局有望持續(xù)優(yōu)化。

二、下半年展望：宏觀環(huán)境整體向好，供需博弈漸趨合理，樓市平穩(wěn)增長可期

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)階段性筑底，貨幣環(huán)境仍將保持穩(wěn)健偏松

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2015年一季度GDP趨勢性放緩，同比增長7.0%，比2014年下降0.4個百分點。二季度多項宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指向不一，說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變，不確定性較大。PMI等宏觀經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)微弱復(fù)蘇，但CPI再次下滑通縮風(fēng)險仍然值得警惕。受產(chǎn)能過剩和外需疲軟影響，投資和進(jìn)出口增長乏力，但國內(nèi)消費增長較為穩(wěn)健，對整體經(jīng)濟(jì)起到關(guān)鍵支撐作用。同時，結(jié)構(gòu)調(diào)整、國企改革、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等將為市場開拓新的增長空間，整體經(jīng)濟(jì)或于三季度企穩(wěn)回升。

貨幣政策方面，貨幣政策保持穩(wěn)健偏松，市場貨幣流動性、實際資金成本以及通縮風(fēng)險將成為考量貨幣政策調(diào)整的主要因素；存貸比考核取消有利于引導(dǎo)實際利率下行，但考慮到整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇十分微弱，經(jīng)濟(jì)不確定性較大，長端利率仍高位運行，通縮風(fēng)險存在加大的可能，下半年央行仍可能繼續(xù)動用降準(zhǔn)、降息的貨幣政策工具。

房地產(chǎn)調(diào)控方面，下半年房地產(chǎn)制度改革將有新進(jìn)展，包括推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“營改增”進(jìn)程加快、取消限外令促進(jìn)房地產(chǎn)市場化運行、推進(jìn)不動產(chǎn)登記工作實施等長效機(jī)制工作將逐步展開，同時以京津冀一體化為代表的區(qū)域協(xié)同發(fā)展不斷加快。經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫存仍然居高的背景下，地方政策仍將持續(xù)寬松，甚至將會較中央靈活自主先行一步：地方公積金政策已調(diào)整過半，未來調(diào)整城市范圍和調(diào)整力度仍可能增大；購房補(bǔ)貼、契稅減免、響應(yīng)住建部“327”通知允許調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等未來或?qū)⒂懈喑鞘行Х拢桓＝?、江門已取消限外，未來沿海僑鄉(xiāng)取消外資購房禁令的可能性增大。同時對于部分房價上漲超預(yù)期的城市，政策調(diào)整或更注重分類調(diào)整，因地施策。

2.市場走勢：下半年需求繼續(xù)回暖，供應(yīng)降幅收窄，投資增速企穩(wěn)

根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中增速放緩，貨幣環(huán)境保持穩(wěn)健偏松。在此背景下，預(yù)計2015年全國房地產(chǎn)市場銷售面積小幅增長，新開工降幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速企穩(wěn)。

成交繼續(xù)企穩(wěn)，全年保持小幅增長。受益于2014年以來的寬松貨幣政策以及中央穩(wěn)定住房消費的相關(guān)政策、措施，今年1-5月，商品房銷售面積35996萬平方米，同比小幅下降0.2%，降幅較年初大幅收窄。在預(yù)期貨幣政策進(jìn)一步寬松的情況下，預(yù)計下半年仍將延續(xù)銷售回暖的趨勢，商品房銷售面積同比增長約4.4%，全年同比增幅在2.0%-5.0%之間。

新開工面積同比仍下降，降幅收窄。歷史數(shù)據(jù)表明下半年是推盤高峰，供應(yīng)量季節(jié)性增長，預(yù)計全國房地產(chǎn)新開工同比將好于上半年。但受到2014年下半年土地購置面積持續(xù)下滑影響，下半年供應(yīng)量或受到限制。綜合季節(jié)因素、土地購置等多方面因素影響，預(yù)計下半年新開工面積較上半年有所增長，但同比仍下降，降幅約為1.6%，較上半年收窄；全年新開工降幅預(yù)計在7.0%-8.6%之間。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速企穩(wěn)。2015年上半年，商品房銷售額小幅回升，正向影響下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速，同時2015年全年M2同比增速預(yù)期12.0%，略低于去年全年水平（12.2%）。預(yù)計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持增長，同比增速約為10.7%，較上半年顯著回升；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速約在7.6%-9.6%之間。

3.行業(yè)關(guān)注點：樓市格局繼續(xù)演變，京津冀一體化引領(lǐng)區(qū)域性利好

（1）市場走勢轉(zhuǎn)向：上升通道開啟，未來一年現(xiàn)平穩(wěn)增長

從歷史周期來看，在政策出現(xiàn)大幅寬松后，樓市呈現(xiàn)回暖跡象。2008年末，在連續(xù)的降準(zhǔn)降息、降低首付比例等多項寬松政策實施后，樓市開始回暖，持續(xù)時間為10個月，在2009年11月達(dá)到小高峰。2012年2月，樓市開啟新一輪的上升區(qū)間，持續(xù)12個月后在次年2月達(dá)到小高峰。從本次下行周期來看，市場已經(jīng)呈現(xiàn)回暖跡象，且貨幣政策有望進(jìn)一步放松，因此房地產(chǎn)上行通道已經(jīng)完全打開，結(jié)合歷史規(guī)律預(yù)計此輪上升空間持續(xù)在一年左右。但是，由于目前主要城市人均住房建筑面積已經(jīng)接近較高水平，基本住房需求已得到較好滿足，預(yù)計此輪回升力度將不如前兩輪。

（2）企業(yè)合作創(chuàng)新：競爭格局兩極分化，搭伴金融機(jī)構(gòu)引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新

企業(yè)競爭格局繼續(xù)演變，房企與保險等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)姻開啟新的戰(zhàn)略合作模式。伴隨整個房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，國內(nèi)房企競爭格局出現(xiàn)兩極分化態(tài)勢，龍頭房企創(chuàng)新合作，競爭優(yōu)勢愈發(fā)明顯，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合下，中小房企直面生存困境，通過變賣股權(quán)等方式斷臂求生，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。過去重資產(chǎn)運營模式現(xiàn)階段已難以為繼，房企紛紛謀求變革之路，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型無疑是未來行業(yè)發(fā)展方向，與保險等金融機(jī)構(gòu)的合作更加頻繁，如生命人壽控股佳兆業(yè)、金地集團(tuán)，安邦保險入股金融街、金地，中國平安入股碧桂園，光大安石戰(zhàn)略入股陽光100等，房企與險資等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)姻，通過資源優(yōu)勢互通有無，而這也將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的一個方向點。

（3）一體化創(chuàng)利好：區(qū)域一體化穩(wěn)步推進(jìn)，京津冀一體化利好環(huán)北京區(qū)域

區(qū)域一體化繼續(xù)推進(jìn)，將有效推動輻射區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展，其中京津冀一體化作為重要組成部分，將為環(huán)北京城市房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機(jī)遇。首先，京津冀一體化下，軌道交通、高速公路等不斷建成通車，通勤時間成本大幅下降，環(huán)北京部分區(qū)縣交通優(yōu)勢更為突出；其次，北京外遷資源帶動周邊城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，周邊城市就業(yè)機(jī)會增加、經(jīng)濟(jì)增速將提高等有助于留住當(dāng)?shù)厝丝凇⑽本┩庖缛丝诩捌渌鞘辛鲃尤丝?，?jīng)濟(jì)增速提高帶動收入增長進(jìn)一步提高居民購買力，當(dāng)?shù)刭彿啃枨笙鄳?yīng)增加；同時，受北京高房價輻射作用影響，環(huán)北京周邊城市房價具有上漲空間。綜合來看，京津冀一體化利好下，環(huán)北京周邊城市房地產(chǎn)市場量價均將迎來的上升空間，值得行業(yè)關(guān)注。

本文由中國指數(shù)研究院供稿