董映頡

北京樓市的夏天如約而至。

自今年5月以來(lái)，北京樓市持續(xù)活躍，無(wú)論是普通住宅，還是以別墅、公寓為代表的高端市場(chǎng)都表現(xiàn)得可圈可點(diǎn)，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”，位于六環(huán)的樓盤(pán)價(jià)格也一度突破8萬(wàn)。業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，在北京土地資源日益稀缺的情況下，北京住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾正在加劇，商品房入市量不足，供需失衡，房?jī)r(jià)還將上漲。

成交放量的背后，供應(yīng)日漸萎縮

北京樓市回暖不僅體現(xiàn)在總體的成交數(shù)據(jù)方面，還體現(xiàn)在熱銷的項(xiàng)目上。日前，北京泰禾拾景園、合生悅上城等多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了“日光”。

“最近推出的樓盤(pán)確實(shí)好賣(mài)了，”北京一高端樓盤(pán)的銷售總監(jiān)告訴記者，“現(xiàn)在的購(gòu)房人不像以前，只是關(guān)心房?jī)r(jià)是漲了還是跌了，而是在需求、品質(zhì)、價(jià)格之間權(quán)衡，最終做一個(gè)判斷?！痹谒磥?lái)，目前對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)在問(wèn)題的關(guān)鍵已不是開(kāi)盤(pán)能不能售罄，而是開(kāi)盤(pán)售罄后怎么辦?！八袁F(xiàn)在我們特意放慢了銷售速度，賣(mài)得好的幾個(gè)項(xiàng)目最近都沒(méi)有再推盤(pán)，想放一放再說(shuō)?！边@位銷售總監(jiān)表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京今年5月份前25天的市場(chǎng)成交量為663837平米，同比上漲達(dá)42%。

成交放量的背后卻是供應(yīng)量的日漸萎縮。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月北京市場(chǎng)供應(yīng)商品房?jī)H20238套，供應(yīng)面積194.12萬(wàn)平米，而這一數(shù)據(jù)與去年同期的48319套相比已經(jīng)腰斬，更是創(chuàng)下了近十年內(nèi)供應(yīng)量的新低。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，毫不夸張地說(shuō)，北京住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾正在加劇，今年有可能創(chuàng)下有史以來(lái)的供應(yīng)新低。

6月份即將新入市的項(xiàng)目也未見(jiàn)增加。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月北京樓市預(yù)計(jì)只有20個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括10個(gè)純新盤(pán)和10個(gè)老項(xiàng)目后期。郭毅表示，這是今年連續(xù)第6個(gè)月的開(kāi)盤(pán)量未能超過(guò)20個(gè)，而這一數(shù)量也將創(chuàng)造6月歷史開(kāi)盤(pán)量的新低。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的一組數(shù)據(jù)或許能解釋北京商品房供應(yīng)減少的原因。2013年4月到2015年4月，北京市供應(yīng)住宅類用地113宗，剔除配建和自住房及各類保障房因素，實(shí)際商品住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬(wàn)平米左右。

“從目前北京成交的土地看，大部分土地成交價(jià)格高企，供應(yīng)的住宅用地繼續(xù)減少，抑制了部分供應(yīng)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析，還有一部分在北京擁有土地的企業(yè)放緩了開(kāi)發(fā)節(jié)奏，以期待未來(lái)房?jī)r(jià)的上行，很多高端住宅都將成為現(xiàn)房銷售，客觀上也減少了現(xiàn)階段房源的供應(yīng)量。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從北京新建商品住宅庫(kù)存的走勢(shì)看，持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)已基本停滯，目前處于一個(gè)震蕩下行的態(tài)勢(shì)，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高的動(dòng)力。目前購(gòu)房者持續(xù)觀望的情緒已經(jīng)淡化，二季度成交量會(huì)有一個(gè)明顯的上升，個(gè)別月份的波動(dòng)并不會(huì)影響季度成交量的復(fù)蘇。

價(jià)格看漲，資本“狂歡”恐難再現(xiàn)

“現(xiàn)在很多購(gòu)房客戶從看房到下定只需3天，而之前的購(gòu)房節(jié)奏一般是從看房到下定1個(gè)月的時(shí)間較為理性。所以我們考慮現(xiàn)在的價(jià)格還是相對(duì)偏低，隨著銷售節(jié)奏的放緩，我們下一次開(kāi)盤(pán)時(shí)會(huì)把價(jià)格再提高10%左右?！鄙鲜龈叨隧?xiàng)目銷售總監(jiān)表示。

據(jù)北京市多家房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，“漲價(jià)”已經(jīng)提上日程，但并不是對(duì)旗下北京所有項(xiàng)目全面提價(jià)，而是選擇個(gè)別“五一”期間銷售較快的項(xiàng)目，適當(dāng)控制銷售節(jié)奏，包括在減少折扣力度上做文章，或者小幅上調(diào)售價(jià)等階段性提價(jià)試探市場(chǎng)的手段。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)顯示，2015年4月15日，位于五環(huán)至六環(huán)位置的清水灣項(xiàng)目現(xiàn)房別墅產(chǎn)品獲批，擬售價(jià)格高達(dá)81600元/平米，成通州區(qū)住宅銷售單價(jià)史上最高，而該項(xiàng)目此前銷售的高層產(chǎn)品成交均價(jià)不足2.5萬(wàn)元/平米。

“在供應(yīng)萎縮的情況下，前期觀望的購(gòu)房人群將加速入市，后市房?jī)r(jià)上行可期?！睆埓髠ヮA(yù)測(cè)。

“從政策導(dǎo)向來(lái)看，新政支持自住及改善型需求的態(tài)度非常明確?！北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志表示，新政實(shí)施以來(lái)，無(wú)論是首付還是貨幣政策的支持，已經(jīng)讓消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻明顯降低。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本不斷加大，需要適當(dāng)調(diào)整價(jià)格走量保證企業(yè)業(yè)績(jī)，房?jī)r(jià)水平短期內(nèi)不會(huì)明顯上漲。

不過(guò)，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力能否持續(xù)支撐樓盤(pán)價(jià)格上調(diào)，這仍未可知。官方數(shù)據(jù)顯示，6月1-7日，北京市商品房市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)都環(huán)比出現(xiàn)下滑，其中成交套數(shù)環(huán)比上周下滑14.9%，成交均價(jià)環(huán)比上周下滑1.26%。

不過(guò)，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市的資本“狂歡”已難再現(xiàn)。“在多輪樓市調(diào)整中，由于政策的傾向性，住宅的居住屬性已經(jīng)進(jìn)一步凸顯，資產(chǎn)屬性則被進(jìn)一步弱化，其由此而導(dǎo)致住宅投資的作用不斷削弱。”易居中國(guó)董事局主席周昕指出。