孫曉宇
樓市“330新政”一出,關(guān)于房地產(chǎn)的傳說又此起彼伏。配合此前降息降準(zhǔn)的系列政策, 房地產(chǎn)的春天似乎真的來了。但是,房?jī)r(jià)還會(huì)像坐火箭一樣嗎?你買房的時(shí)機(jī)到了嗎?
4月4日,清明小長(zhǎng)假第一天,北京亦莊·金茂悅的銷售馮宇情早上8點(diǎn)就來到售樓中心,為當(dāng)天的營(yíng)銷活動(dòng)做準(zhǔn)備?!斑@是‘330新政’出來之后第一個(gè)周末,還是個(gè)小長(zhǎng)假,相信今天到訪的客戶會(huì)很多?!?/p>
馮宇情的想法得到了應(yīng)驗(yàn),不到9點(diǎn),就有客戶陸續(xù)到訪,她開始忙碌起來。9點(diǎn)鐘,營(yíng)銷活動(dòng)準(zhǔn)時(shí)開始,售樓中心也人潮涌動(dòng),休息區(qū)坐滿了人。馮宇情一個(gè)人帶著兩撥客戶一起去看樣板間,“沒辦法,人太多,銷售都安排不開了?!?/p>
這樣的熱鬧還是有結(jié)果的,3天小長(zhǎng)假,馮宇情成交了兩套房,成交額近1300萬元。而亦莊·金茂悅3天小長(zhǎng)假,現(xiàn)場(chǎng)共接待了500余組客戶、1600余人,共計(jì)銷售51套房。
3月30日,中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,宣布將二套房首付比例降至四成,對(duì)于使用公積金購買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次申請(qǐng)住房公積金購房,最低首付30%,被稱為“330新政”。
“330新政”的出臺(tái),對(duì)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說無疑是一劑強(qiáng)心針。僅僅在新政出臺(tái)的幾天以來,不少人就都在各種即將“漲價(jià)”的觀點(diǎn)與評(píng)論中慌了神,仿佛再不出手,就會(huì)一夜之間變得老無所居。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,這是繼1998年、2008年之后,新中國(guó)第三次政府明確救市,也是2008年之后最大力度、最密集的救市行動(dòng),必將寫入中國(guó)房地產(chǎn)史冊(cè)。
房產(chǎn)回暖交易量先知
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的“2015年1—3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示,1—3月份,全國(guó)商品房銷售指標(biāo)連續(xù)13個(gè)月同比下降。2015年1—3月,全國(guó)商品房銷售面積、銷售額分別為18254萬平方米、12023萬元,均為連續(xù)第13個(gè)月同比下降,降幅分別為9.2%、9.3%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為,一季度適逢春節(jié)假期前后,房地產(chǎn)進(jìn)入銷售淡季,前兩個(gè)月全國(guó)住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)近20%的下滑。直觀來看,70個(gè)大中城市新建商品住宅2月份銷量環(huán)比減少近10萬套。
易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示,“一季報(bào)”數(shù)據(jù)不好的主要原因是受前兩個(gè)月樓市成交低迷拖累。“實(shí)際上,3月上旬樓市成交依然受到春節(jié)假期的影響,但從3月中下旬開始,成交量?jī)r(jià)開始發(fā)力?!?/p>
有專家預(yù)計(jì),二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入傳統(tǒng)銷售旺季,同時(shí)隨著政策環(huán)境的優(yōu)化、寬松,政策效果顯現(xiàn),市場(chǎng)整體形勢(shì)將繼續(xù)好轉(zhuǎn),但去庫存依然是未來一定時(shí)間內(nèi)的主要基調(diào)。
公積金新政為房產(chǎn)助力
“330新政”點(diǎn)燃房地產(chǎn)熱情,各地也陸續(xù)推出公積金新政,為房地產(chǎn)助力。
連日來,包括上海在內(nèi)的多個(gè)地方政府,密集出臺(tái)公積金貸款政策,新一輪公積金貸款政策寬松正在提速。
日前,上海宣布公積金個(gè)人貸款額度上調(diào),從原來單人最高可貸40萬元上升至60萬元,家庭最高可貸80萬元上升至120萬元。
除上海之外,其他城市也陸續(xù)對(duì)公積金貸款做出了調(diào)整。4月8日,安徽省直住房公積金管理中心表示,住房公積金貸款政策作出了最新調(diào)整。根據(jù)這一新規(guī),省直住房公積金貸款的二套房首付比例將降至30%,貸款利率上浮10%,不管是首付比例還是上浮標(biāo)準(zhǔn),較之前都有了一定幅度的下調(diào)。
深圳市政府宣布,自4月7日起,住房公積金貸款首套房首付比例最低20%,二套房首付比例最低30%。
而早在3月份,北京和廣州兩地就已經(jīng)對(duì)公積金貸款購房的首付比例和貸款資格作出相應(yīng)調(diào)整。這表明到目前為止,北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經(jīng)全部調(diào)整原有的公積金貸款購房政策。另外,包括南京、珠海、遼寧、福建等地均推出了公積金新政。
公積金貸款額度的提高,有效降低了購房成本。以上海為例,調(diào)整后每戶最高貸款額度120萬元,那么,相較于原先的最高80萬元來說,可以多申請(qǐng)40萬元的公積金貸款。而相比較40萬元商業(yè)貸款,以基準(zhǔn)利率、等額本息來計(jì)算,還款年限為20年的話,每月還款額減少418.78元;按30年來計(jì)算的話,每月還款額減少462.89元。
此外,公積金貸款新政降低首付比例,在一定程度上降低了購房門檻。以深圳為例,如某首次置業(yè)者購買一套總價(jià)為150萬元左右的小戶型,新政前需要支付45萬元的首付款,而新政后只需30萬元,門檻明顯降低。
市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,新政有望刺激市場(chǎng)需求加速入場(chǎng)。事實(shí)也證明,刺激政策對(duì)市場(chǎng)交易活躍程度的回升有著明顯的作用。據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,3月份,北上廣深四大一線城市的商品住宅成交面積合計(jì)為235.9萬平方米,環(huán)比上漲70.6%。
新政來了房?jī)r(jià)漲嗎?
樓市新政,對(duì)一年多來不溫不火的樓市而言,是一劑強(qiáng)心針。政策剛落,已是“漲”聲一片。
美聯(lián)物業(yè)研究顯示,3月30日當(dāng)晚,雖然政策還未在深圳落地,大部分深圳的二手房賣家都對(duì)放盤價(jià)進(jìn)行上調(diào),普通住宅上調(diào)5%-10%,豪宅上調(diào)10%-15%。
日前有媒體報(bào)道,融創(chuàng)中國(guó)主席孫宏斌有意全面提高上海項(xiàng)目的價(jià)格,宣布7天不漲價(jià),暗示一周后,融創(chuàng)可能漲價(jià)。
房地產(chǎn)中介則忙于向客戶喊話:“房?jī)r(jià)上漲的可能性非常大,我們肯定是會(huì)漲價(jià)的?!薄胺?jī)r(jià)即將大幅上漲,還在等什么?”“地產(chǎn)春天來了!漲價(jià)風(fēng)波開始了!”
如今無論是購房者,還是投資者,都希望知道房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)大漲,會(huì)否再迎來一個(gè)類似2009年的大牛市?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,二套房首付從60%—70%調(diào)整為40%,對(duì)于市場(chǎng)來說,起碼可以直接增加10%的有效購買需求。中原地產(chǎn)分析稱,特別是在今年一二線城市的供需關(guān)系改善明顯,房?jī)r(jià)很可能上漲,甚至幅度不會(huì)小。
恒大集團(tuán)董事局主席許家印也認(rèn)為,今年房地產(chǎn)總體銷量好于2014年是“可以肯定的”。廣州維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫表示,今年在政策對(duì)剛需和首改的支持下,開發(fā)商肯定會(huì)樂于向市場(chǎng)需求穩(wěn)定且容量較大的一二線加碼進(jìn)軍。
不少中介人士表示,已經(jīng)有很多準(zhǔn)購房者致電咨詢,買方賣方都很熱心。
不過,也有不少人表示,一時(shí)的刺激之后,長(zhǎng)期效應(yīng)很難說。房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高增長(zhǎng)、回歸平穩(wěn)的大趨勢(shì)恐怕一時(shí)難以扭轉(zhuǎn)。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示,雖有刺激作用,但房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性不大,因?yàn)閺默F(xiàn)階段宏觀樓市整體結(jié)構(gòu)性供過于求的特征來看,業(yè)主方提價(jià)只會(huì)面臨有價(jià)無市的被動(dòng)。
胡景暉認(rèn)為,新政將刺激改善型需求提前釋放,將促進(jìn)大戶型、高價(jià)房的銷售,但不會(huì)創(chuàng)造新的需求,“因?yàn)槭赘侗壤档秃筚J款會(huì)增加,購房人獲得按揭的難度反而會(huì)有所加大”。多位高級(jí)代理負(fù)責(zé)人表示,購房者的熱情比起前幾年明顯不足,“盡管政府的救市信號(hào)一個(gè)接一個(gè),但市場(chǎng)買賬的并不多。”