張傳貴　王青峰　趙冰　王全新

摘要：新疆已經(jīng)成為國家向西開放的橋頭堡，“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)”的現(xiàn)實(shí)承載，地處北疆的克拉瑪依是新疆布局中重要的區(qū)域發(fā)展重心、交通運(yùn)輸樞紐、戰(zhàn)略承載載體和綜合產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。站在新的歷史高度，新疆油田礦區(qū)搶抓機(jī)遇，突出質(zhì)量效益中心，體現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)效果，推進(jìn)精品礦區(qū)建設(shè)。立足老舊石油小區(qū)，不斷探索實(shí)踐，煥發(fā)生機(jī)活力，讓改革發(fā)展成果再次惠及民生。實(shí)踐證明，環(huán)境改造思路得當(dāng)，方案可行，措施具體，效果明顯。

關(guān)鍵詞：荒漠 老舊小區(qū) 改造實(shí)踐

克拉瑪依礦區(qū)地處亞歐大陸腹地古爾班通古特沙漠邊緣，干燥少雨，冬冷夏酷，屬典型干旱大陸性荒漠氣候。要在該地區(qū)建設(shè)適于生存、環(huán)境優(yōu)美、人文濃郁、和諧舒適的宜居家園，其難度可想而知。然而經(jīng)過幾代石油人半個(gè)多世紀(jì)的努力和創(chuàng)新，2010年以來克拉瑪依礦區(qū)先后榮獲國家園林城市、全國文明城市的光榮稱號(hào)。近年隨著國家“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)”戰(zhàn)略的提出，地處偏遠(yuǎn)的克拉瑪依礦區(qū)順應(yīng)時(shí)事，搶抓機(jī)遇，不等不靠，認(rèn)真履行“保障生產(chǎn)、服務(wù)生活、維護(hù)穩(wěn)定”的神圣職責(zé)，竭誠探索實(shí)踐為油田礦區(qū)各族居民提供高效優(yōu)質(zhì)的環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。

一、理清思路，把準(zhǔn)脈絡(luò)，確立小區(qū)改造工作定位

小區(qū)環(huán)境改造提高一直是新疆油田礦區(qū)服務(wù)居民的重中之重，實(shí)踐小區(qū)環(huán)境設(shè)施改造是礦區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和職工群眾的熱切期盼，是將礦區(qū)各項(xiàng)改革成果惠及廣大民眾的現(xiàn)實(shí)載體，是提高質(zhì)量效益、突出創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)效果和推進(jìn)生態(tài)精品礦區(qū)建設(shè)的極佳選擇。然而由于現(xiàn)存的老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)間長、歷史傳承久、設(shè)施內(nèi)容繁、居民訴求多、資金要求高，要進(jìn)行自下而上改、縱向橫向比、歷史現(xiàn)實(shí)看、家家戶戶悉，從維度、深度、廣度、適度、速度多角度權(quán)衡考量，就需要突出小區(qū)建設(shè)重點(diǎn)，解決百姓關(guān)心熱點(diǎn)，突破制約發(fā)展難點(diǎn)，打造小區(qū)嶄新亮點(diǎn)。經(jīng)過深入細(xì)致地思考定位、廣泛調(diào)研、系統(tǒng)排查、科學(xué)論證和組織實(shí)施，才能因地制宜建設(shè)石油特色人文小區(qū)，再造特色鮮明、綠色濃郁、品位高雅、舒適宜居的森林生態(tài)礦區(qū)，形成將城市建在森林中，為世界石油城增光添彩的總體環(huán)境治理思路。按照這一思路，經(jīng)過認(rèn)真識(shí)別小區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀，詳細(xì)勘查小區(qū)環(huán)境元素，針對(duì)現(xiàn)階段制約小區(qū)發(fā)展的難點(diǎn)、影響小區(qū)和諧的熱點(diǎn)、制約小區(qū)長效發(fā)展的瓶頸，以及提升小區(qū)和諧宜居文化品位、構(gòu)建優(yōu)良舒適環(huán)境等方面的重點(diǎn)工作目標(biāo)，提出了適應(yīng)當(dāng)?shù)厝宋纳鐣?huì)科學(xué)發(fā)展的對(duì)策思路脈絡(luò)。

一是做好小區(qū)總體規(guī)劃，形成系統(tǒng)治理思路。針對(duì)現(xiàn)有小區(qū)，逐一分析論證，兼顧短期建設(shè)與長期效果，明確環(huán)境治理規(guī)劃的重點(diǎn)目標(biāo)，達(dá)到環(huán)境面貌顯著改觀，居民滿意度持續(xù)提升，治理成果得到轄區(qū)群眾認(rèn)可。

二是按照“多種樹、少種草、適當(dāng)硬化”的治理原則，持續(xù)減少草坪面積，減少過多的造型修剪，選用抗病蟲、抗鹽堿、耐干旱、適瘠薄的節(jié)水型綠化材料，建設(shè)節(jié)約型園林結(jié)構(gòu)。

三是合理配置優(yōu)良綠化植物，實(shí)現(xiàn)一次建設(shè)、多年受益。加大灌木型材、彩葉樹種、宿根花卉的使用力度，形成特色混交林系統(tǒng)；不斷營造春花、夏景、秋色、冬趣的視覺氛圍，使得林相色彩隨季節(jié)變換，持續(xù)再造綠色豐茂、色彩變換、步移景異、意趣盎然的景觀效果。

四是深度挖掘小區(qū)文化元素，深入剖析文化品位欠缺、人文關(guān)懷不夠、藝術(shù)品位乏力、居民幸福指數(shù)有待提升等方面問題。

二、深刻剖析現(xiàn)狀，提出思路對(duì)策，確立施工前期工作目標(biāo)

一是樹種單一?，F(xiàn)有樹種以普通榆樹（占56%）、青皮楊、俄羅斯楊等常規(guī)樹種為主，種植結(jié)構(gòu)單一，不利抵御氣候環(huán)境變化。楊樹飄絮、榆樹油污嚴(yán)重，過于稠密，樹形較差，農(nóng)藥費(fèi)用高昂，應(yīng)適量加大優(yōu)良園林樹種的引進(jìn)置換力度。

二是管線老化?，F(xiàn)有水線為使用多年的油管，采用直埋式，腐蝕、卡脖嚴(yán)重；部分PVC管材，承壓太低，爆管嚴(yán)重，跑冒滴漏時(shí)有發(fā)生。

三是土質(zhì)較差。綠地表層戈壁石、路基、房基、垃圾較多；部分區(qū)段為泥巖層，透氣性差，易板結(jié)，植物無法生長；達(dá)不到植物正常生長對(duì)耕作層土壤要求，治理時(shí)應(yīng)一次改良到位。

四是地被質(zhì)劣。由于土壤、草種、林蔭等原因，草坪禿斑嚴(yán)重，地被多有裸露；草坪過多、管護(hù)較難、用肥量多、修剪量大、景觀單調(diào)；園林植物層次豐度不夠，喬灌草群落沒有形成，對(duì)外界不良?xì)夂虻钟芰Σ?；需要加大喬灌木?gòu)成比例到70%以上，適量添置宿根花卉，增加景觀效果。

五是車場(chǎng)少、行車難。小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車場(chǎng)少，在滿足綠地率﹥30%的前提下，適當(dāng)增添綠蔭型停車場(chǎng)，局部道路適當(dāng)拓寬，解決小區(qū)消防通道問題，達(dá)到小區(qū)規(guī)范達(dá)標(biāo)要求。

六是樹木移植更換。重點(diǎn)更換病蟲嚴(yán)重、樹木畸形、楊樹飄絮、過于密集區(qū)域的楊樹和榆樹，以及影響居民生活的部分樹木，采取移植、嫁接和重修剪的方法，給樹木創(chuàng)造良好的生長空間，減輕農(nóng)藥的使用量。

通過對(duì)小區(qū)現(xiàn)存主要問題深刻剖析，提出以下系統(tǒng)規(guī)劃治理思路：

一是總體治理內(nèi)容明確。優(yōu)先解決管網(wǎng)問題，調(diào)整土壤種植結(jié)構(gòu)，降低土壤自然落差，適度拓寬小區(qū)道路，合理建設(shè)消防通道，適度增建停車位，建設(shè)公共游園設(shè)施為地面建設(shè)主要治理思路。

二是實(shí)現(xiàn)綠地及規(guī)劃指標(biāo)達(dá)標(biāo)。依據(jù)建設(shè)部《國家園林城市驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》以及集團(tuán)公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《礦區(qū)綠地建設(shè)規(guī)范》、《礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)規(guī)范》相關(guān)要求，改造后居住區(qū)綠地率應(yīng)≥25%，建設(shè)中居住區(qū)綠地率應(yīng)不小于30%，其他指標(biāo)滿足各個(gè)專項(xiàng)要求。

三是大力開展垂直綠化。小區(qū)外封閉及小區(qū)內(nèi)可以爬附設(shè)施的五葉地錦種植，與小區(qū)規(guī)劃環(huán)境改造同步實(shí)施，最大限度增加綠量，提升景觀品質(zhì)。

四是重點(diǎn)解決樹木問題。成片樹木原則上不做調(diào)整，只做適當(dāng)移植處理，疏密補(bǔ)稀，留有生長空間?，F(xiàn)有樹木可采用高位重修剪、高接換頭、高處截干等方式處理。

五是精心完善林蔭問題。整體林帶整體保留，局部有管護(hù)難度地方適當(dāng)硬化，林下采用空心透氣磚鋪設(shè)，增添林間休閑小道等方式；引進(jìn)試驗(yàn)各種類型的林蔭材料，重點(diǎn)推廣已經(jīng)成熟的玉簪、什錦花等宿根地被材料。

六是不斷優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施配置。添置設(shè)施應(yīng)突出特點(diǎn)、新穎別致、實(shí)用方便、人性化貼近居民；方案優(yōu)化，投資經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)造有一定藝術(shù)感染力的趣味性作品。

七是做好整體施工程序管理。小區(qū)改造時(shí)，必須充分考慮地上地下施工程序，小區(qū)照明、供水、供電、供熱、天然氣入戶、通訊光纜、樓房大修等工程按照次序同時(shí)進(jìn)行，保證綠化及地面建設(shè)成果配套到位。

三、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，精心組織實(shí)施，實(shí)現(xiàn)小區(qū)整體改造效果

新疆油田礦區(qū)管理的小區(qū)均為老舊石油小區(qū)，工作現(xiàn)場(chǎng)復(fù)雜，服務(wù)要素繁雜，影響面大，訴求很多。根據(jù)集團(tuán)公司小區(qū)綠化建設(shè)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)規(guī)范、小區(qū)安全管理評(píng)審報(bào)告等要求，制定了先地下再地面的系統(tǒng)施工方案和組織程序，只有將每一分項(xiàng)工程按照順序建設(shè)管理到位，最終才能見到整體效果。這樣做的好處，一是資金集中使用，發(fā)揮了資金的最大效率；二是減少小區(qū)頻繁開挖，維護(hù)了建設(shè)成果；三是居民安居樂業(yè)，減少了擾民頻次發(fā)生。經(jīng)過系統(tǒng)識(shí)別小區(qū)現(xiàn)狀、制定綜合對(duì)策方案、全面提升小區(qū)宜居環(huán)境品質(zhì)，在工作思路上就是要明確工作重點(diǎn)、抓住工作關(guān)鍵、攻克工作難點(diǎn)、持續(xù)展現(xiàn)工作亮點(diǎn)，達(dá)到綜合治理效果逐年顯現(xiàn)，宜居環(huán)境品質(zhì)不斷提升，園林種植結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，后期管理難度逐年降低的目的，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和精細(xì)化目標(biāo)。

近年來已經(jīng)先后實(shí)施了沁苑、雙環(huán)等十余個(gè)小區(qū)的更新改造，小區(qū)在改造實(shí)踐中提升，在提升中完善思路和方法，整體改造治理思路越來越成熟，內(nèi)容越來越豐富，效果越來越顯著。如今一個(gè)個(gè)配套嶄新、服務(wù)完備、優(yōu)美舒適的建成小區(qū)一次次展現(xiàn)在小區(qū)居民面前，居民也感受到了和諧宜居礦區(qū)建設(shè)帶來的舒心愉悅享受。我們將改造經(jīng)驗(yàn)提升總結(jié)為：深入現(xiàn)場(chǎng)確定改造框架，集思廣益研究方案對(duì)策，全程把關(guān)盡量少走彎路，健全組織落實(shí)責(zé)任到人。

在工作內(nèi)容上，一是建設(shè)包括管網(wǎng)調(diào)整、土壤治理、降低自然落差、建設(shè)消防通道、布局公共游園、增加停車位、實(shí)施垂直綠化、樹木優(yōu)化調(diào)整、重視林蔭問題、增加配套設(shè)施等為主要內(nèi)容的“園林生態(tài)小區(qū)”。二是對(duì)小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)安全評(píng)估，認(rèn)真識(shí)別居民住宅、道路、消防、建筑抗震與保溫、供配電、燃?xì)?、供暖、供排水、通訊等與居民生活密切的安全防護(hù)系統(tǒng)，采取自下而上的施工程序，建成居民放心的“安全宜居小區(qū)”。三是嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司物業(yè)管理達(dá)標(biāo)規(guī)范，完成建立基礎(chǔ)資料、道路拓寬改造、視頻監(jiān)控建設(shè)、小區(qū)照明配套、全面可視管理、實(shí)施封閉管理、治理亂搭亂建、綜合協(xié)管配套、公共設(shè)施配置等較為完備的建設(shè)目標(biāo)任務(wù)，最終建成“物業(yè)達(dá)標(biāo)小區(qū)”。

在具體實(shí)施時(shí)，扎實(shí)細(xì)致組織領(lǐng)導(dǎo)，科學(xué)制定實(shí)施方案，廣泛深入調(diào)查摸底，慎密研究整改措施，層層落實(shí)分解任務(wù)，制定配套完善的推進(jìn)步驟：

一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，采取部門聯(lián)動(dòng)，廣泛配合協(xié)調(diào)，現(xiàn)場(chǎng)落實(shí)到人，確保整體項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，每一次改造效果持續(xù)提升。

二是框架完備，系統(tǒng)完善，充分下情上達(dá)，不羅嗦不漏項(xiàng)。按照自下而上的施工次序，優(yōu)先完成供排水、供配電、燃?xì)狻⒐┡?、通訊等地下設(shè)施，其次完成居民住宅、道路、消防、建筑抗震與保溫等地面工程，最后完成地面綜合治理改造。保證一次建設(shè)成果，后期管理多年受益。

三是橫向聯(lián)系，加強(qiáng)與政府和居民的協(xié)商聯(lián)系，充分傾聽民聲民意，合理滿足居民的不同訴求。通過加強(qiáng)與居民協(xié)商溝通，做好居民說服解釋工作，取得居民的理解支持，使居民切身體會(huì)到環(huán)境改造帶來的舒心愉悅享受，達(dá)到物業(yè)服務(wù)與居民訴求服務(wù)大同、協(xié)同共振。

四是抓住關(guān)鍵，攻克難點(diǎn)，展現(xiàn)亮點(diǎn)。抓住關(guān)鍵使相關(guān)配套設(shè)施一次建設(shè)成型，減輕后期管理服務(wù)難度，滿足居民停車、休閑、照明、安全等基本舒適要求。攻克難點(diǎn)是通過適量置換、高位修剪、淘汰部分劣質(zhì)樹木，尋求居民可以接受的老樹治理方法，持續(xù)深入優(yōu)化綠化植物種植結(jié)構(gòu)，使居民感受到賞心悅目的美麗家園，降低后期維護(hù)難度。展現(xiàn)亮點(diǎn)是通過改造前后實(shí)施效果對(duì)比，通過居民切身體會(huì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的改造價(jià)值、投資價(jià)值，物業(yè)公司的存在和發(fā)展價(jià)值。

（張傳貴，王青峰，趙冰，王全新，新疆油田公司白堿灘物業(yè)管理公司）