易憲容

如果住房不能夠投資或以更高的價(jià)格賣出，所謂的改善性住房需求這個(gè)概念很快就會(huì)消失。

可以說(shuō)，地方政府救樓市無(wú)所不用其極，甚至于把住房公積金貸款也作為其救樓市之工具了。地方政府為何希望通過(guò)各種少許優(yōu)惠政策把各類住房投資者趕盡殺絕地推入高房?jī)r(jià)的火坑？就在于把當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給住房投資者。因?yàn)?，就目前中?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，尤其是一線城市，在高房?jī)r(jià)下，真正的住房消費(fèi)者早就被過(guò)高的房?jī)r(jià)拒絕在千里之外。目前所謂改善性住房需求同樣是為了投資而來(lái)，而不是真正的住房消費(fèi)需求，制造這個(gè)概念出來(lái)只不過(guò)是為了冠冕堂皇地來(lái)享受各種住房?jī)?yōu)惠政策而已。

比如，當(dāng)前北京的房?jī)r(jià)，五環(huán)之外為3萬(wàn)元以上，四環(huán)之內(nèi)8萬(wàn)元以上，試想，這樣一種房?jī)r(jià)水平，如果不是購(gòu)買之后為了以更高的價(jià)格賣出，那么以一般的住房消費(fèi)者有支付能力來(lái)購(gòu)買嗎？

既然當(dāng)前的不少城市的住房尤其是一線住房的購(gòu)買者是為了投資而來(lái)，當(dāng)然這些投資者是否進(jìn)入住房市場(chǎng)，并非看房?jī)r(jià)的高低，因?yàn)橥顿Y者實(shí)際上對(duì)房?jī)r(jià)的高低是不敏感的，而是看他們購(gòu)買的住房之后是不是能夠以更高的價(jià)格賣出。如果他們購(gòu)買之后能夠以更高的價(jià)格賣出，房?jī)r(jià)在8萬(wàn)以上對(duì)他們是不重要的。他們同樣會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買。尤其是這些住房投資者在購(gòu)買住房時(shí)可以享受各種優(yōu)惠條件，更是其樂(lè)無(wú)窮。

對(duì)于各種購(gòu)買住房的優(yōu)惠條件，無(wú)論是信貸利率優(yōu)惠還是首付優(yōu)惠，實(shí)際上對(duì)他們的投資者成本影響并不大，只不過(guò)是降低了他們進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，提高了他們?nèi)谫Y杠桿率，即同一價(jià)格賣出時(shí)，多賺少許的錢而已。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，飆升上漲了10多年的全國(guó)房?jī)r(jià)還能夠持續(xù)漲下去嗎？這就得主要看兩個(gè)方面。一個(gè)方面是由于房?jī)r(jià)的快速飆升所導(dǎo)致房地產(chǎn)的暴利，一定會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)的供給嚴(yán)重過(guò)剩。在住房市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩的情況下，住房必然出現(xiàn)周期性調(diào)整及房?jī)r(jià)下跌。接最后一棒的住房投資者想把手中的住房賣出去是相當(dāng)困難的。這時(shí)，高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可持續(xù)的。

二是就當(dāng)前中國(guó)城市人口的結(jié)構(gòu)及人口的特定性來(lái)看，城市青年人口在2015年已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，即城市青年人口越來(lái)越少。不少人認(rèn)為，城市青年人口的減少可以讓農(nóng)村人口進(jìn)城來(lái)補(bǔ)充，但是農(nóng)村人口根本就沒(méi)有支付能力來(lái)接手投資性住房產(chǎn)品。當(dāng)前城市人口的特性是以獨(dú)生子女為主，而這些獨(dú)生子女家庭多以持有多套住房，一旦家庭中的老人離去，手中的住房都得找機(jī)會(huì)出手。要讓他們來(lái)接手當(dāng)前高房?jī)r(jià)下的投資性住房同樣是不可能的。

同時(shí)，也是地方政府把房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼到這些投資者手上。因?yàn)椋湍壳爸袊?guó)住房市場(chǎng)的情況來(lái)看，兩大基本特征十分明顯。一就是高房?jī)r(jià)，不少城市的住房?jī)r(jià)格經(jīng)過(guò)持續(xù)10多年上漲而從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)像樣的周期性調(diào)整。二是住房市場(chǎng)供給嚴(yán)重過(guò)剩而讓房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)巨大。如果這些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不轉(zhuǎn)稼出去，或是大片的房地產(chǎn)市場(chǎng)破產(chǎn)倒閉，企業(yè)危機(jī)金融危機(jī)爆發(fā)；或是地方政府土地財(cái)政破產(chǎn)，地方政府的融資平臺(tái)破產(chǎn)。而地方政府采取少許的優(yōu)惠條件讓住房投資者進(jìn)入市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的這些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就可以轉(zhuǎn)稼給投資者來(lái)承擔(dān)。國(guó)內(nèi)投資者應(yīng)該看清這一點(diǎn)。endprint