3月30日，人民銀行、住建部、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在A股收市后聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布將二套房首付比例降至四成;對(duì)于使用公積金購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。

同一天，財(cái)政部、稅務(wù)總局也聯(lián)合出臺(tái)新政，宣布二手房滿(mǎn)2年交易免征營(yíng)業(yè)稅。

房貸新政組合拳頻出，這房到底買(mǎi)不買(mǎi)？

“窗口期”往往轉(zhuǎn)瞬則逝

謝逸楓（亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)）

“330新政”的出臺(tái)意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第四輪調(diào)整期即將結(jié)束，房地產(chǎn)崩盤(pán)論徹底消滅，預(yù)示新一輪中國(guó)樓市上行拐點(diǎn)來(lái)臨，中國(guó)樓市最危險(xiǎn)、房企最危機(jī)時(shí)刻已過(guò)。政府連續(xù)的政策調(diào)整對(duì)中國(guó)樓市復(fù)蘇上漲的影響巨大，其效果必于2015年上半年顯現(xiàn)。

一是利于樓市上行預(yù)期穩(wěn)定，市場(chǎng)信心重回，房地產(chǎn)崩不了;二是利于長(zhǎng)期促進(jìn)樓市成交量，平衡供求關(guān)系，回暖不可避免;三是利于房企回收資金，中小房企有出路了;四是利于去庫(kù)存，化解崩潰風(fēng)險(xiǎn)，供應(yīng)過(guò)剩可以緩解;五是利于金融系統(tǒng)安全性，不良債務(wù)可減少;六是利于降低購(gòu)房成本，提升購(gòu)買(mǎi)支付能力。

與此同時(shí)，我不擔(dān)心全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)反彈暴漲，因?yàn)橐粊?lái)庫(kù)存總體高;二是銀行貸款首付與利率仍高;三是中央會(huì)加強(qiáng)預(yù)防機(jī)制。但一二線(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度上漲是預(yù)料之中，部分三四線(xiàn)房?jī)r(jià)上漲也是肯定的。

2015年兩會(huì)后，市場(chǎng)預(yù)期第四輪政策刺激加重磅，除地方會(huì)出臺(tái)更多刺激政策，目前的政策環(huán)境，其寬松度可謂直追2009年。中國(guó)樓市經(jīng)歷春節(jié)期間短暫的低迷之后，終于迎來(lái)了政策下放與金融支撐的雙重利好局面。寬松的樓市政策，穩(wěn)定的市場(chǎng)行情，上半年是不可錯(cuò)過(guò)的買(mǎi)房時(shí)機(jī)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)與政策及市場(chǎng)環(huán)境都對(duì)購(gòu)房者有利，買(mǎi)房抄底時(shí)機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，錯(cuò)過(guò)買(mǎi)房最后時(shí)機(jī)必白忙二十年。

但需提醒的是，從歷年來(lái)樓市調(diào)整的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“窗口期”往往是轉(zhuǎn)瞬則逝、瞬間關(guān)門(mén)，所謂“手慢無(wú)”，把握時(shí)機(jī)尤其重要。

絕大多數(shù)人進(jìn)入住房市場(chǎng)，

并非出于改善性住房需求

易憲容（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）

“改善性住房需求”這個(gè)概念催生了2009年以來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作狂潮;2015年政府出臺(tái)的系列涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件也基本圍繞這個(gè)概念而展開(kāi)。

比如3月27日國(guó)土部及住建部的文件，重點(diǎn)是減少土地供應(yīng)的方式來(lái)消化嚴(yán)重過(guò)剩的住房供應(yīng)，通過(guò)存量土地規(guī)劃調(diào)整來(lái)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的壓力、避免房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，以及由此可能引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩。

“330房貸新政”所涉兩個(gè)文件則主要是從信貸及稅收的優(yōu)惠上來(lái)把更多的所謂“改善性住房需求”釋放出來(lái)。

無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)住房已經(jīng)還清貸款可以享受第一套住房的貸款優(yōu)惠，還是讓所謂的“改善性住房需求”按揭付款成數(shù)降低，都是鼓勵(lì)持有更多住房的居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這些居民之所以會(huì)進(jìn)入住房市場(chǎng)，絕大多數(shù)人并非要改善其住房環(huán)境，而是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)更多的住房有利可圖。

但如果這些人預(yù)期到購(gòu)買(mǎi)的住房不能夠以更高的價(jià)格賣(mài)出時(shí)，那么這些需求就會(huì)變?yōu)榱?。這就是為何2014年央行信貸新政之后，這類(lèi)購(gòu)買(mǎi)住房者很少再進(jìn)入市場(chǎng)的原因。

房產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束

管清友（民生證券總裁助理、研究院執(zhí)行院長(zhǎng)）

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)因此番房貸新政復(fù)蘇。

房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段：政策松-銷(xiāo)售反彈-庫(kù)存去化-拿地反彈-投資反彈。930房貸新政和1122降息之后，房貸的“價(jià)”（房貸利率）雖然開(kāi)始下降，但“量”依然偏緊。

目前看，銷(xiāo)售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無(wú)期，這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以?xún)H靠地產(chǎn)放松無(wú)法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。

鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力緩解。

但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長(zhǎng)期因素（政策回歸中性+高庫(kù)存+人口老齡化）共振的結(jié)果，新政只能緩解短期問(wèn)題，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

第一，剛需人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢(shì)。

第二，房地產(chǎn)的賺錢(qián)效應(yīng)也已經(jīng)消失，市場(chǎng)預(yù)期短期內(nèi)無(wú)法扭轉(zhuǎn)，即便短期內(nèi)房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，未來(lái)房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。

第三，利率市場(chǎng)化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。

第四，中央已經(jīng)放棄了將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場(chǎng)決定。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性，從純投資的角度來(lái)看，房產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)將是股權(quán)造富的時(shí)代。

買(mǎi)房還是炒股，大媽已有定論

郭施亮（職業(yè)投資者）

即使此次中央對(duì)房地產(chǎn)的政策力度較2014年930更為猛烈，但因中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的制約問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行趨勢(shì)或許未必能夠借助此次救市行動(dòng)而出現(xiàn)真正的扭轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。除此以外，銀行的放款能力以及整體的需求也將直接影響到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖快慢。

就目前而言，中國(guó)大媽們對(duì)買(mǎi)股的興趣或許更甚于買(mǎi)房。

過(guò)去十年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為鼎盛的年代，同時(shí)也是造就房地產(chǎn)暴富神話(huà)的重要階段。對(duì)于那些大量囤房的炒房者而言，他們也因此創(chuàng)造了巨額財(cái)富。

不過(guò)，借助房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)致富的群體畢竟僅有極少部分。相反，對(duì)于絕大多數(shù)的老百姓來(lái)說(shuō)，他們并未在這一輪房地產(chǎn)黃金發(fā)展期內(nèi)獲得實(shí)質(zhì)性的利益，房?jī)r(jià)飆升對(duì)于他們而言，如同遭到房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的“綁架”。

目前，我國(guó)正面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力，而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響力的房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑也成為國(guó)家關(guān)注的焦點(diǎn)。顯然，從國(guó)家的戰(zhàn)略角度而言，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下滑并不利于經(jīng)濟(jì)的順利轉(zhuǎn)型。能夠維持房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)平穩(wěn)的運(yùn)行狀況，或?qū)⑹亲詈玫慕Y(jié)果。

與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，中國(guó)股市卻具備了足夠大的投資吸引力，而中國(guó)大媽大爺?shù)热后w的紛紛入市，也足以印證中國(guó)股市的回暖。

自去年7月份以來(lái)，中國(guó)股市所創(chuàng)造的財(cái)富效應(yīng)讓全球投資者感到震驚。對(duì)大多數(shù)老百姓而言，投資股市還是投資房地產(chǎn)，或許各自早有結(jié)論。