周俊

（江西省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開發(fā)局贛東北大隊 江西上饒 334000）

房產(chǎn)面積測算與共用面積分攤計算的探討

周俊

（江西省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開發(fā)局贛東北大隊 江西上饒 334000）

隨著我國城市化進程的不斷加快，城鎮(zhèn)地區(qū)的商品房的數(shù)量也在逐漸增加，人們的生活水平也在不斷的提升。這些因素都促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進步。在房價迅速激增的21世紀，房產(chǎn)面積的測算以及共有面積的分攤問題都是人們重點關(guān)注的問題。針對房產(chǎn)面積測算和共用面積分攤計算上存在的問題進行分析探討，從而提升房產(chǎn)面積測算以及共有面積的分攤計算水平。

房產(chǎn)面積；共有面積；測算

1 前言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房屋的設(shè)計風(fēng)格也是多種多樣的。傳統(tǒng)的面積測算方法以及公用面積分攤的計算方法已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。房產(chǎn)面積的測算主要包括對成套房屋的面積進行測算以及對房屋的共有面積進行測算和分攤。房屋面積的測算工作是房地產(chǎn)的產(chǎn)籍管理工作的重要基礎(chǔ)性工作之一，房屋面積的測算向屋主提供了住房的空間信息以及屬性信息。自從我國在2000年頒布了國家標準的房地產(chǎn)測量規(guī)范之后，這一規(guī)范有效的促進了房地產(chǎn)測繪的正規(guī)發(fā)展。本文通過對房產(chǎn)面積的測算和共有面積的分攤計算進行探討。

2 房產(chǎn)面積的測算

我國國家標準的房地產(chǎn)測量規(guī)范中明確指出，我國房產(chǎn)面積的測算主要包括以下幾個方面：對房產(chǎn)所處的棟、層以及戶數(shù)的劃分。以及房屋面積數(shù)據(jù)的采集和對房屋建筑面積的計算等等。整棟房屋面積是指該棟房屋中各個樓層面積的綜合。

2.1 棟的劃分

整棟房屋是指建筑物是一個獨立的樓層，其中包括不同結(jié)構(gòu)以及層次的房屋，這些房屋需要滿足一下幾個條件：該建筑物設(shè)計圖紙中，房屋的結(jié)構(gòu)以及基礎(chǔ)是屬于一個整體；在該棟建筑規(guī)劃許可證中，這這棟建筑物需要是在同一個時期進行規(guī)劃以及建設(shè)的；建筑物的施工圖紙屬于同一套；建筑物中不同層次的房屋不存在完全獨立的公用設(shè)備。在進行房屋棟的劃分時，房產(chǎn)開發(fā)商需要和業(yè)主進行積極的溝通，從而使業(yè)主能夠清楚的了解我國房產(chǎn)測量規(guī)范中對棟劃分的標準以及要求。

2.2 層的劃分

從我國目前關(guān)于層的規(guī)定來看，我國房屋中的層主要是包括房屋的自然層以及插層、技術(shù)層、夾層和地下室等等。同時，針對那些房屋中層高低于2.2米的地下室不計算在房屋的面積之內(nèi)，同時也不算作房屋的總層數(shù)以內(nèi)。同時，針對那些高于2.2米的房屋儲藏層是包括在房屋的層數(shù)以內(nèi)的，因此，人們在冠以房屋層的認識上需要打破自己的慣性思維，才能對層的劃分有一個準確的認識。

2.3 戶的劃分

在進行房屋戶的劃分之前，在編制房屋的單元號時，需要按照門洞的方向從左至右的編制，在單元號劃分完畢之后，要在自然層及以上劃分層數(shù)。在單元號以及層數(shù)劃分完畢之后，按照房屋各個單元以及各個層數(shù)按照順時針的方向編寫戶數(shù)。

2.4 房屋數(shù)據(jù)的采集

在計算房屋面積的過程中，最重要的就是對房屋的邊長進行測量，由于邊長的數(shù)據(jù)來源是不一致的，因此可以將房屋計算的面積分為以下兩種，即預(yù)測算面積以及實測算面積。在房屋邊長測量的過程中，應(yīng)該依照先整體后局部的策略，在測量過程中測繪員應(yīng)該將所得的數(shù)據(jù)記錄在草圖上，房屋邊長的單位應(yīng)該取為米，并且房屋邊長的取位為0.001米，并且在測量的過程中應(yīng)該將測量儀器與鋼尺處于水平的狀態(tài)，并且在測量邊長的過程中要進行兩次測量，最終取中間平均值。

2.5 房產(chǎn)面積測算的相關(guān)規(guī)定

（1）對于那些高于室內(nèi)地平面100米-140米的房屋應(yīng)該單獨測量至少兩次以上，使得數(shù)據(jù)的準確度更高，并且測繪院在進行測量時，對測量的結(jié)果要采取四舍五入的原則，最終的結(jié)果要取至0.01米。

（2）在房產(chǎn)面積測量之前，房產(chǎn)應(yīng)該滿足以下條件：房產(chǎn)有上蓋并且具有圍護結(jié)構(gòu)，同時該房產(chǎn)應(yīng)該屬于永久性建筑物。房產(chǎn)的層高應(yīng)該高于2.2米。并且人們可以在該房產(chǎn)內(nèi)正常生產(chǎn)以及生活。

（3）對于那些成套的住宅房產(chǎn)，房產(chǎn)的層高是指上下兩層的樓面的垂直距離，但是其中不包括房產(chǎn)隔熱層的高度，如果房產(chǎn)屬于混合結(jié)構(gòu)，在測量時應(yīng)該至內(nèi)空2.5米。

3 房產(chǎn)面積測算中的共用面積分攤問題

3.1 應(yīng)分攤的共用面積的分類

根據(jù)房產(chǎn)面積的測算規(guī)定中，其中共用面積分為被分攤以及不被分攤的共用面積。其中共用面積主要包括電梯井以及管道井、樓梯間和垃圾道設(shè)備間等，其中還包括房屋與公共建筑物之間的分隔墻和外墻的建筑面積。其中，對于我國房產(chǎn)測算規(guī)定中，應(yīng)該分攤的公用面積主要包括以下幾個部分：電梯井、管道井、垃圾區(qū)域、觀光井以及樓梯間等等，其中還有房屋業(yè)主所處的樓層中的配電設(shè)備區(qū)以及水泵房和警衛(wèi)室以及共用房間，其中與其他住戶共用的門廳以及大廳和過道，分隔墻以及樓層外墻的一半等等。

3.2 共用面積的分攤公式

△Si=K×Si

△Si=K×Si

Ki=∑△Si÷∑Si

K—是指房產(chǎn)面積的分攤系數(shù)，m2；

Si—為房產(chǎn)所處的棟分攤的建筑面積，m2；

△Si—為房產(chǎn)所處的棟分攤所得的分攤面積，m2；

∑△Si—為房產(chǎn)需要分攤的分攤面積總和，m2；

∑Si—為房產(chǎn)分攤的建筑面積的總和，m2；

3.3 共用面積的分攤原則

從居民住宅區(qū)的共用面積分攤來看，可以依據(jù)本文中所提到的公用面積的分攤公式計算房產(chǎn)的分攤系數(shù)。

從商業(yè)住宅以及辦公樓的共用面積分攤來看，應(yīng)該將住宅區(qū)以及商業(yè)區(qū)的不同功能進行共用面積分攤的計算，這個計算時依據(jù)房屋的不同功能進行的，在計算住宅區(qū)以及商業(yè)區(qū)的共用面積之后，再按照共用面積的分攤公式計算分攤系數(shù)。

從多功能綜合區(qū)的共用面積分攤來看，應(yīng)該按照綜合樓的不同功能計算分攤面積，應(yīng)該秉著誰使用共用面積，則誰將負責共用面積的分攤，從而再按照分攤公式計算分攤系數(shù)，得出分攤面積。

3.4 共用面積的分攤方法

3.4.1 住宅樓的共用面積分攤

從我國房產(chǎn)測量的相關(guān)規(guī)定中，我們可以看出，我國居民的住宅樓大部分是以棟為單元進行劃分，因此，在計算房產(chǎn)的共用面積分攤時，應(yīng)該按照業(yè)主房產(chǎn)的面積比例計算共用面積的分攤。在實際分攤的過程中，整棟樓層的共用面積在原則上應(yīng)該是樓層內(nèi)所有的用戶應(yīng)該共同所有的，因此對于該棟的分攤系數(shù)來說，所有住戶的分攤系數(shù)是一樣的。如有特殊情況，例如樓層的底層為架空層或者雜物曾等，應(yīng)該按照商用住宅樓的分攤方法進行劃分，從而使得房屋的共用面積的分攤應(yīng)該分為住宅層以及附屬層。如果住戶所處的樓棟里有的單元沒有電梯，有的單元有電梯，那么在計算共用面積時，應(yīng)該將樓層內(nèi)的各個單元設(shè)置為不同的功能區(qū)，從而分為有電梯的住宅功能區(qū)以及沒有電梯的住宅功能區(qū)，進而再分別計算業(yè)主的分攤系數(shù)。

隨著近年來我國的高層建筑的數(shù)量在逐漸增加，人們的消防意識也越來越強，因此，房屋的結(jié)構(gòu)和造型以及設(shè)計風(fēng)格都是不一樣的，在這種情況下，對于那些為了消防安全而建立的消防連廊應(yīng)該作為處于各個住宅的功能區(qū)的共用面積粉湯，而不是作為所處的層的公用面積，因此，在計算消防連廊的共用面積時，應(yīng)該將其作為整棟的共有面積讓住戶進行共同分攤。

3.4.2 商住樓棟的共用面積分攤

在上文中已經(jīng)提到，針對商業(yè)和住宅樓為一體的樓層，在計算共用面積時，應(yīng)該將商業(yè)樓層以及住宅樓層按照不同的功能進行房產(chǎn)共用面積劃分，并且計算不同的分攤系數(shù)，從而得到住宅區(qū)業(yè)主以及商業(yè)區(qū)業(yè)主的分攤面積，根據(jù)這種分攤計算辦法能夠體現(xiàn)公平公正的原則。

3.4.3 多功能綜合區(qū)的共用面積分攤

隨著我國建筑行業(yè)的迅速發(fā)展，多功能綜合區(qū)的住宅樓的發(fā)展越來越廣泛，并且對于多功能綜合區(qū)的分攤面積的計算也是十分復(fù)雜的。針對這種樓層的共用面積分攤可以按照以下幾步來分開進行。

（1）測繪員首先應(yīng)該正確的劃分各種功能區(qū)，例如住宅區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)以及附屬區(qū)等等。并且住宅區(qū)的劃分還應(yīng)分為有電梯的住宅區(qū)以及沒有電梯的住宅區(qū)。

（2）確定不同功能區(qū)的共用面積的業(yè)主分攤范圍。

（3）科學(xué)的制定不同功能區(qū)的分攤方案。首先，應(yīng)該將整棟樓層的所有業(yè)主的共用面積進行分攤，其次，對于不同功能區(qū)的業(yè)主應(yīng)該承擔的共用面積進行分攤，另外，針對功能區(qū)之間共有的面積進行分攤。最后，針對只為某一個樓層的共用面積進行分攤，從而根據(jù)以上的分攤步驟，按照分攤公式計算分攤系數(shù)，從而確定不同功能區(qū)的業(yè)主應(yīng)該承擔的分攤面積。

3 結(jié)束語

在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的今天，準確的計算房產(chǎn)面積以及確定業(yè)主的分攤面積是維護業(yè)主權(quán)益的重要組成部分。如果沒有得當?shù)臏y算方法以及計算方式，則可能會引起業(yè)主與房地產(chǎn)商的糾紛，因此，我們要不斷完善房產(chǎn)面積的測算方式以及分攤面積的計算方法，才能維護消費者利益。

［1］中華人民共和國建設(shè)部房產(chǎn)司:CH5001-93房產(chǎn)測量規(guī)范［S］.北京:地質(zhì)出版社.1993.

［2］中華人民共和國建設(shè)部房產(chǎn)司:GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范.北京:中國計劃出版.

［3］呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)［M］.北京:中國標準出版社，2001.

［4］李和氣.房屋建筑面積測量［M］.北京:中國計量出版社，2001.

［5］李海英.房地產(chǎn)測量技術(shù)問題的研究［D］.西安:長安大學(xué)，2005.