熊先華（長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)　湖南長(zhǎng)沙　410000）

關(guān)于房產(chǎn)測(cè)量中陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算問(wèn)題的探討

熊先華
（長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)湖南長(zhǎng)沙410000）

隨著城市化的不斷發(fā)展，特別是近些年來(lái)各地房?jī)r(jià)的不斷攀升，商品房面積的糾紛也越來(lái)越多，房產(chǎn)面積測(cè)算也成為各方矚目的熱點(diǎn)，房產(chǎn)面積的測(cè)算直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的切身利益，越來(lái)越受到普通老百姓關(guān)注。另一方面房產(chǎn)面積也是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、財(cái)政稅收，土地和房產(chǎn)政策的決策參謀以及城市地理信息系統(tǒng)的建立、更新、維護(hù)等的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、重要信息，必要資料。而陽(yáng)臺(tái)建筑面積的測(cè)算對(duì)房屋套內(nèi)面積的測(cè)算至關(guān)重要。本文是筆者在房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)際工作中對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算的幾點(diǎn)探討。

陽(yáng)臺(tái)；房產(chǎn)測(cè)量；建筑面積

1　陽(yáng)臺(tái)的概念

陽(yáng)臺(tái)是建筑物室外的延伸，是居住者呼吸新鮮空氣、晾曬衣物、擺放盆栽的場(chǎng)所。房產(chǎn)測(cè)繪中對(duì)于陽(yáng)臺(tái)的定義，是具備永久性底板、上蓋、具有維護(hù)結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)牢固，層高達(dá)到2.20m，且與房屋相連，可以供人們活動(dòng)和利用的建筑空間。根據(jù)陽(yáng)臺(tái)的結(jié)構(gòu)可以分為凹陽(yáng)臺(tái)、凸陽(yáng)臺(tái)以及復(fù)合陽(yáng)臺(tái)。根據(jù)陽(yáng)臺(tái)的維護(hù)結(jié)構(gòu)分為封閉陽(yáng)臺(tái)和未封閉陽(yáng)臺(tái)。

2　房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范關(guān)于陽(yáng)臺(tái)建筑面積測(cè)算的規(guī)定

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）1單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。以及建住房[2002]74號(hào)補(bǔ)充規(guī)定：與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。

3　建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范關(guān)于陽(yáng)臺(tái)建筑面積測(cè)算的規(guī)則

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB-T50353-2005）三節(jié)十八條規(guī)定，建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑。

4　陽(yáng)臺(tái)建筑面積測(cè)算的突出問(wèn)題和矛盾

隨著人們對(duì)居住條件、居住環(huán)境的要求不斷提高，房屋的陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)考慮到立面美觀，居住的實(shí)用性及安全性，設(shè)計(jì)樣式不斷推陳出新，陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)越來(lái)越復(fù)雜。因此《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》在實(shí)際生產(chǎn)過(guò)程中缺乏可操作性。另外，眾多購(gòu)房的老百姓根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的規(guī)定，片面地認(rèn)為只要是陽(yáng)臺(tái)，不管是否封閉，都應(yīng)該計(jì)算一半的面積。因此造成開(kāi)發(fā)商、房屋設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃指標(biāo)核面單位、購(gòu)房者、施工單位等以建筑面積結(jié)算相關(guān)費(fèi)用的糾紛和矛盾越來(lái)越多。

5　陽(yáng)臺(tái)建筑面積測(cè)算應(yīng)該如何操作

如何界定陽(yáng)臺(tái)，如何進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)建筑面積的測(cè)算成為眾多權(quán)利人關(guān)注的焦點(diǎn)。主要爭(zhēng)議的問(wèn)題圍繞陽(yáng)臺(tái)是否封閉都應(yīng)該計(jì)算一半的面積；以及陽(yáng)臺(tái)上的飄窗，空調(diào)板、花池是否也應(yīng)該跟陽(yáng)臺(tái)一起計(jì)算面積；陽(yáng)臺(tái)封閉與否是按照規(guī)劃部門(mén)審批的報(bào)建圖還是以實(shí)際封閉情況為準(zhǔn)；對(duì)于入戶花園、空中花園是否也可以適用陽(yáng)臺(tái)面積的測(cè)算方法等等。開(kāi)發(fā)商把不封閉的陽(yáng)臺(tái)或花園，打著贈(zèng)送一半面積的幌子，作為營(yíng)銷(xiāo)手段吸引購(gòu)房者，然不知道不封閉的陽(yáng)臺(tái)只能計(jì)算一半的建筑面積，因此給商品房買(mǎi)賣(mài)中房產(chǎn)面積的糾紛埋下隱患。

房地產(chǎn)測(cè)繪主管部門(mén)和房產(chǎn)測(cè)繪單位就陽(yáng)臺(tái)建筑面積的測(cè)算細(xì)化、量化的相關(guān)規(guī)定。

2010年湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳修訂的湘建房[2010]295號(hào)《湖南省房產(chǎn)面積測(cè)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的測(cè)算有了新的規(guī)定：

第4.2.6條規(guī)定：挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算；

第4.3.2條規(guī)定：未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

第4.4.14條規(guī)定：與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、條廊、檐廊的建筑不計(jì)算建筑面積；

第4.4.15條規(guī)定：陽(yáng)臺(tái)、挑廊、走廊等頂蓋距離地底板的高度大于兩個(gè)自然層的不計(jì)算建筑面積。

第4.5.2條規(guī)定：陽(yáng)臺(tái)等圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜的，按陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算一半的建筑面積；向內(nèi)傾斜的，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)上沿水平投影面積計(jì)算一半的建筑面積。

第4.5.2條規(guī)定陽(yáng)臺(tái)、挑廊、走廊等其頂蓋小于底板，頂蓋寬度≥0.60m，按其頂蓋水平投影面積計(jì)算一半建筑面積。

這六條規(guī)定對(duì)陽(yáng)臺(tái)建筑面積的測(cè)算具有廣泛的指導(dǎo)性，對(duì)陽(yáng)臺(tái)是否計(jì)算建筑面積、計(jì)算全部的建筑面積或者計(jì)算一半的建筑面積、怎么計(jì)算建筑面積都做出了界定和說(shuō)明。這也是廣大房產(chǎn)測(cè)繪工作者在尊重國(guó)標(biāo)的基礎(chǔ)上結(jié)合實(shí)際工作中，平衡開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方利益中總結(jié)出來(lái)的，具有很強(qiáng)實(shí)際操作性。

6　實(shí)際工作中的幾種典型的陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算案例

（1）陽(yáng)臺(tái)建筑面積的測(cè)算給同一戶型的套內(nèi)面積造成差異的問(wèn)題。

對(duì)于同一戶型，房屋一層因?yàn)殚T(mén)斗跟陽(yáng)臺(tái)相連接，測(cè)算時(shí)將會(huì)陽(yáng)臺(tái)的外半墻計(jì)入門(mén)斗的墻體面積，而內(nèi)半墻計(jì)入棟共有建筑面積，樓上的房屋建筑陽(yáng)臺(tái)面積就會(huì)比一層的多一個(gè)墻體面積，造成同一戶型跟樓上的套內(nèi)面積差異。另外，對(duì)于同一戶型，不同單元的組合，會(huì)因?yàn)殛?yáng)臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)之間的共墻，造成兩端的與中間的同一戶型套內(nèi)面積差異，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主都不能理解，甚至連登記部門(mén)也不能理解，需要繪制詳圖的，列出計(jì)算式才能做好解釋工作。

（2）南方城市房屋設(shè)計(jì)采用比較多的奇、偶層不同位置錯(cuò)開(kāi)設(shè)置不封閉陽(yáng)臺(tái)的情況。

有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)其上蓋高度小于兩個(gè)自然層時(shí)，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積。當(dāng)其上蓋高度不超過(guò)兩個(gè)自然層，該陽(yáng)臺(tái)按一層的高度對(duì)待，計(jì)算一半的建筑面積。奇偶錯(cuò)開(kāi)設(shè)置陽(yáng)臺(tái)及層層復(fù)式隔層設(shè)置陽(yáng)臺(tái)可適用這一條。

（3）陽(yáng)臺(tái)跟挑窗，空調(diào)板、花池相連時(shí)陽(yáng)臺(tái)建筑面積的測(cè)算

①位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通平臺(tái)式花池和空調(diào)機(jī)位不計(jì)算建筑面積。

②位于陽(yáng)臺(tái)等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位，如果有維護(hù)結(jié)構(gòu)隔開(kāi)，應(yīng)該減去花池和空調(diào)機(jī)位后計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積，如果沒(méi)有維護(hù)結(jié)構(gòu)相隔應(yīng)與陽(yáng)臺(tái)一體計(jì)算建筑面積。

④陽(yáng)臺(tái)里有挑窗的，應(yīng)該減去挑窗的投影面積后測(cè)算陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算。

7　封閉陽(yáng)臺(tái)和不封閉陽(yáng)臺(tái)的界定

陽(yáng)臺(tái)是否封閉，在維護(hù)結(jié)構(gòu)上當(dāng)然可以判定，但是當(dāng)復(fù)合型陽(yáng)臺(tái)部分封閉了，部分又沒(méi)有封閉，是分別測(cè)算各部分面積，還是都當(dāng)做不封閉的處理呢？或者根據(jù)陽(yáng)臺(tái)開(kāi)敞寬度與陽(yáng)臺(tái)寬度的比例判斷陽(yáng)臺(tái)是否封閉呢？筆者以為，當(dāng)開(kāi)敞寬度超過(guò)1/3，應(yīng)該計(jì)算維護(hù)結(jié)構(gòu)投影的一半面積，當(dāng)開(kāi)敞寬度小于1/3，應(yīng)該計(jì)算維護(hù)結(jié)構(gòu)投影的面積。

另外，陽(yáng)臺(tái)的封閉情況是以規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的報(bào)建圖還是以陽(yáng)臺(tái)實(shí)際狀況為準(zhǔn)的爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為分為以下幾種情形：

（1）規(guī)劃批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙上為全封閉陽(yáng)臺(tái)，實(shí)勘為封閉陽(yáng)臺(tái)，則按封閉陽(yáng)臺(tái)測(cè)算全部的建筑面積；

（2）如果規(guī)劃批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖上為全封閉陽(yáng)臺(tái)，實(shí)勘為不封閉陽(yáng)臺(tái)，則按照不封閉陽(yáng)臺(tái)測(cè)算一半的建筑面積；

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)為不封閉陽(yáng)臺(tái)，實(shí)際陽(yáng)臺(tái)封閉了，如果是開(kāi)發(fā)商封閉之后交給業(yè)主的，那應(yīng)該按照封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積。如果是開(kāi)發(fā)商在交房后由業(yè)主自行封閉的或者由業(yè)主出資由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一封閉的，則按照不封閉陽(yáng)臺(tái)測(cè)算一半的建筑面積。

8　陽(yáng)臺(tái)和門(mén)廊的區(qū)別

住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、架空的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物，第一層向其開(kāi)門(mén)，且門(mén)位于上方建筑形成的上蓋的下方時(shí)，如上蓋為上一層的陽(yáng)臺(tái)，則以該陽(yáng)臺(tái)的外圍水平投影面積的一半計(jì)為第一層陽(yáng)臺(tái)的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門(mén)廊，按門(mén)廊規(guī)定計(jì)算建筑面積。

9　入戶花園、空中花園以及陽(yáng)光花園的建筑面積計(jì)算

房屋結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)屬于專(zhuān)有的入戶花園、空中花園以及陽(yáng)光花園等建筑空間應(yīng)該可以等同或者參照陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定。

10　關(guān)于陽(yáng)臺(tái)建筑面積測(cè)算的起算點(diǎn)

不封閉陽(yáng)臺(tái)的測(cè)算的起始點(diǎn)是從維護(hù)結(jié)構(gòu)的外邊計(jì)算呢，還是從陽(yáng)臺(tái)挑板作為起算點(diǎn)呢？也存在著不少的爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為從維護(hù)物（欄桿或者是玻璃）的外圍作為陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深的起算點(diǎn)測(cè)算陽(yáng)臺(tái)面積，如果維護(hù)物的外圍已經(jīng)超出底板，應(yīng)以底板的外圍作為起算點(diǎn)。

11　結(jié)束語(yǔ)

隨著房屋設(shè)計(jì)理念和立面美觀的需要，陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)業(yè)日新月異，五花八門(mén)，對(duì)于陽(yáng)臺(tái)面積的測(cè)算勢(shì)必是影響套內(nèi)面積的主要部分，如何在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，使房產(chǎn)測(cè)繪更加規(guī)范化、制度化。出臺(tái)相關(guān)細(xì)化、量化陽(yáng)臺(tái)建筑面積測(cè)算的細(xì)則，規(guī)范相應(yīng)的操作規(guī)程。地方房產(chǎn)測(cè)繪主管部門(mén)及測(cè)繪單位應(yīng)該采用相同的計(jì)算規(guī)則，避免因操作規(guī)則不一樣造成面積測(cè)算差異而導(dǎo)致的矛盾和糾紛，降低房產(chǎn)測(cè)繪的法律風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的和諧、有序、健康發(fā)展至關(guān)重要。

[1]《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）[s].第一單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定.中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.

[2]《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB-T50353-2005）.建設(shè)部，2005.

[3]呂永江房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)[M].北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社.

[4]湖南省房產(chǎn)面積測(cè)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則.湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，2010.

P20

A

1673-0038（2015）06-0143-02

2015-1-25

熊先華（1980-），男，工程師，本科，主要從事房地產(chǎn)測(cè)繪工作。