劉萬興

（旺達(dá)恒潤實(shí)業(yè)（福建）有限責(zé)任公司福建省　福州市　平潭縣　350400）

基于全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制理論與方法應(yīng)用研究

劉萬興

（旺達(dá)恒潤實(shí)業(yè)（福建）有限責(zé)任公司福建省福州市平潭縣350400）

隨著社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的腳步加快，人們的生活水平顯著提高，對(duì)住房的要求也相應(yīng)提高，中國房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的黃金時(shí)期，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了巨大的市場契機(jī)，但是“房價(jià)高燒不退”的現(xiàn)狀又給政府和人們?cè)斐闪酥卮罄_，也給房地產(chǎn)行業(yè)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如何合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，以降低房價(jià)，成為各房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。本文針對(duì)目前中國房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上存在的問題，并結(jié)合市場需求，將從國家宏觀政策調(diào)控、企業(yè)管理和先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具三方面著手，全方面論述全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論和方法。

全壽命周期；房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；理論與方法

在全球一體化的沖擊，政府的宏觀調(diào)控，激烈的市場競爭等因素的影響下，我國房地產(chǎn)市場有稍微“回暖”的趨勢(shì)。目前大規(guī)模、大品牌、低價(jià)格的房地產(chǎn)項(xiàng)目比較受到市場青睞，因而加重了中小型公司開發(fā)項(xiàng)目的難度。要以相對(duì)合理的成本，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，保質(zhì)保量的開發(fā)出能夠滿足市場不同層次需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，搶占市場份額，是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)目前需要迫切解決的問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)高投入且工程浩大、工序復(fù)雜的項(xiàng)目，因此成本控制不是單指施工過程中某一階段的成本控制，而是一個(gè)全過程、全方位、全壽命周期的控制，要最大限度利用各種有效的資源，從整體上降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

1　全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期

是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意向開始，經(jīng)過土地征用、投資分析、可行性研究、規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)、拆遷安置、施工準(zhǔn)備，施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、售后服務(wù)、報(bào)廢回收等階段[1]。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地成本（征地補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)花費(fèi)等）、工程建設(shè)成本（人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)器設(shè)備損耗費(fèi)等）、相關(guān)稅費(fèi)（營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等）、管理費(fèi)用（出差補(bǔ)助、員工福利、辦公支出）、營銷費(fèi)用（廣告宣傳費(fèi)、代言費(fèi)等）和籌資成本（利息、分紅等）等[2]。

1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析

①政府監(jiān)管力度不夠，組織建設(shè)有待加強(qiáng)。我國土地供應(yīng)狀況是協(xié)議、拍賣、招標(biāo)等多種方式共存，嚴(yán)重影響土地一級(jí)市場公正、公平、公開的原則，尤其是協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式，給投機(jī)倒把分子鉆了空子，多次轉(zhuǎn)手倒賣，大大提高了土地成本。②客觀形勢(shì)，難以突破。由于我國人口多，住房緊張，房地產(chǎn)行業(yè)長時(shí)間處于賣方市場，無法正常發(fā)揮市場調(diào)控作用，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)商忽視決策階段的成本控制。③對(duì)成本控制的概念缺乏全面認(rèn)識(shí)。許多房地產(chǎn)商只重視項(xiàng)目工程施工階段的成本控制，忽視了其它工程階段的成本控制。③技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離。一方面在企業(yè)內(nèi)部，容易把工程設(shè)計(jì)劃分到設(shè)計(jì)技術(shù)單位負(fù)責(zé)，而造價(jià)控制則由造價(jià)工程師和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)，兩者難以結(jié)合；另一方面在企業(yè)外部，開發(fā)商缺乏對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)際監(jiān)控的能力，大多是設(shè)計(jì)單位領(lǐng)著開發(fā)商運(yùn)作，使得設(shè)計(jì)施工圖保守落后，不合理、不規(guī)范的地方也很難發(fā)現(xiàn)，增加返修、補(bǔ)修工程，造成額外成本。⑤相關(guān)工作人員業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素養(yǎng)無法滿足成本控制需求。例如項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員水平有限，沒有運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)形勢(shì)，有時(shí)為了保證工程質(zhì)量，盲目增加配筋量或者加大柱截面，造成不必要的浪費(fèi)。

2　全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論與方法

2.1事例

據(jù)調(diào)查福建省廈門市某座商品樓的運(yùn)營期為40年，統(tǒng)計(jì)其成本數(shù)據(jù)，分析如下：該商品樓自設(shè)計(jì)到報(bào)廢回收，總成本為5200萬，土地招標(biāo)成本為120萬，土地開發(fā)成本300萬，決策成本10萬，人力物耗損540萬（其中工商12萬），宣傳銷售成本80萬，其中建設(shè)成本占全壽命周期總成本的21%，利息成本占35%，運(yùn)營成本占44%，運(yùn)營成本是建設(shè)成本的2.11倍，利息成本是建設(shè)成本的1.67倍[3]。

2.2案例分析

（1）土地成本控制：據(jù)市場調(diào)查研究表明，土地成本占住宅開發(fā)成本多達(dá)40%以上，因此準(zhǔn)確估算土地成本價(jià)格，是實(shí)現(xiàn)全壽命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的第一步。政府和市場要加強(qiáng)對(duì)土地買賣市場的監(jiān)管力度，完善相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)懲投機(jī)倒把分子，建設(shè)工程盡量實(shí)行招投標(biāo)，確保土地一級(jí)市場的規(guī)范化管理。

（2）項(xiàng)目決策階段的成本控制：雖然決策階段的費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的比例不高，但決策階段所產(chǎn)生的決策結(jié)果，對(duì)成本控制的影響占到總成本的70%，是全壽命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，因此相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在決策前，一定要做好市場資料收集，反復(fù)比較，多方驗(yàn)證，再作出正確決斷。

（3）設(shè)計(jì)階段成本控制：設(shè)計(jì)階段對(duì)成本影響最大的就是工程設(shè)計(jì)圖紙了，它直接初步確立了工程項(xiàng)目的外觀形式、結(jié)構(gòu)框架、裝修標(biāo)準(zhǔn)和平面布置，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制影響很大，所以一定要成立專門的專案小組對(duì)施工圖紙的合理性作出監(jiān)督。

（4）工程項(xiàng)目施工階段的成本控制：在項(xiàng)目施工過程中會(huì)開始投入大量的人力、財(cái)力、物力。此階段占總體成本的比例為10～ 15%，雖然比例所占不高，但減少不必要的返工、設(shè)計(jì)變更和浪費(fèi)，避免工程預(yù)算超支，也是很有必要的。首先一定要有一支專業(yè)、高效、有紀(jì)律、有組織的施工團(tuán)隊(duì)；另外還要有科學(xué)的施工管理方案，減少工程量簽證的發(fā)生，縮短施工周期。

（5）其它階段的成本控制：做好安全施工措施，減少工程事故；宣傳階段要做好銷售計(jì)劃，不要一味的借助廣告和明星效應(yīng)，盡量采取經(jīng)濟(jì)有效的宣傳手段；工程竣工階段要做好工程量核對(duì)、簽證費(fèi)用、定額套用等審計(jì)結(jié)算工作。

3　全壽命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的意義和作用

（1）全壽命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理需求。合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，減少甚至杜絕工程項(xiàng)目全過程中的浪費(fèi)現(xiàn)象，不僅可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，還有利于節(jié)約有限的社會(huì)資源，走可持續(xù)發(fā)展之路。

（2）從理論研究的角度來說，控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本能有效拓展全壽命周期成本控制理論的研究深度。全壽命周期成本控制是全世界各政府、各企業(yè)都很關(guān)注的學(xué)術(shù)研究，房地產(chǎn)全壽命周期成本控制，系統(tǒng)體現(xiàn)了全球經(jīng)濟(jì)一體化時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)全壽命周期成本控制的特征和表現(xiàn)，為完善全壽命周期成本控制理論研究提供了豐富的素材[4]。

（3）轉(zhuǎn)變國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)模式，減少全球一體化帶來的沖擊。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)由于長期以來一直處于賣方市場，所以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展觀念總想以混亂的、非正規(guī)的、野蠻的項(xiàng)目動(dòng)作方式獲得低成本、高利潤的報(bào)酬率，無論大型房地產(chǎn)企業(yè)還是中小型開發(fā)公司都對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制認(rèn)識(shí)不夠全面，成本控制力度缺乏，導(dǎo)致中國房價(jià)持續(xù)走高，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸時(shí)期。全球一體化正在快速席卷全球，國內(nèi)房地產(chǎn)“五年保護(hù)之約”已經(jīng)過去，中國的房地產(chǎn)行業(yè)如何在“高手如林”的國際市場中占有一席之地，全壽命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制成為影響全局的關(guān)鍵因素之一。

（4）有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。房價(jià)的持續(xù)走高給人民生活水平的提高和社會(huì)的和諧發(fā)展造成了很多負(fù)面影響。要想解決人民的切身利與房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤最大化之間的矛盾，合理控制好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期成本，將會(huì)是一個(gè)很好的切入口。

（5）實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的全壽命周期成本最小。售后維修和報(bào)廢回收也是房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的重要組成部分。但是，中國目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀是，大部分企業(yè)只重視工程施工階段的成本控制，忽視考項(xiàng)目建成后的運(yùn)營和維護(hù)成本。最后導(dǎo)致許多工程因?yàn)槠孀非蟮偷慕ㄔO(shè)成本而偷工減料，造成運(yùn)營和維護(hù)成本提高，拉長工程的全壽命周期成本。所以全壽命周期成本控制有利于中國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展角度，早日實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目全壽命周期總成本的最小化。

（6）全壽命周期成本控制有利于中國房地產(chǎn)行業(yè)走向經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的康莊大道。針對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“造價(jià)昂貴與壽命短暫”并存的不合理現(xiàn)象，全壽命周期控制成本將給中國的房地產(chǎn)行業(yè)注入新的血液，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新綜合考慮開發(fā)項(xiàng)目成本問題，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全壽命周期的低消耗，少浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展[5]。

4　結(jié)束語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)成本也趨向透明化。另一方面政府的宏觀調(diào)控對(duì)各方面的監(jiān)管力度也會(huì)逐漸加強(qiáng)，市場競爭會(huì)越來越規(guī)范，加之消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的提升。房地產(chǎn)企業(yè)想要搶占先機(jī)，就必須盡快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)模式，運(yùn)用先進(jìn)的管理理念、方法和技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行全壽命周期的成本控制。

[1]何以文.基于全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制理論與方法應(yīng)用研究[D].2008（12）：122～123.

[2]喬世民.價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的應(yīng)用探討[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012（36）：234～235.

[3]李榕.房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期投資控制[J].山西建筑，2008，34（22）：317～318.

[4]金長宏.房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012，25（6）：413～414.

[5]王炎.價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的應(yīng)用探討[J].建材世界，2010，31（3）：534～535.

F293.3

A

1673-0038（2015）02-0085-02

2014-12-26

劉萬興（1973-），男，助理工程師，大專，主要從事工程房屋建設(shè)的成本預(yù)算控制工作。