王藝萌

（身份證號(hào)∶210303198509182523）

當(dāng)代采育滿庭春MOMA項(xiàng)目設(shè)計(jì)回顧

王藝萌

（身份證號(hào)∶210303198509182523）

自住型商品房在北京乃至全國(guó)都是一種新型物業(yè)類型，北京尚未有竣工項(xiàng)目，因此當(dāng)代采育自住房設(shè)計(jì)實(shí)踐對(duì)圓方是一次有意義的探索，對(duì)其保障房理論研究、業(yè)績(jī)積累和經(jīng)營(yíng)拓展都有積極意義。本文便是對(duì)一起自住型商品房設(shè)計(jì)的一次回顧。

邏輯規(guī)劃；優(yōu)化設(shè)計(jì)

1　邏輯規(guī)劃

建立條理，創(chuàng)意、效率立現(xiàn)。

1.1了解場(chǎng)地

項(xiàng)目用地為二類居住用地。用地地界東至首鎮(zhèn)路，西至采鳳路，南至育林街，北至育勝街，整塊用地呈倒“L”型。項(xiàng)目東南側(cè)緊鄰地塊規(guī)劃為低密度住區(qū)。場(chǎng)地西北側(cè)紅線內(nèi)有一棵國(guó)家一級(jí)保護(hù)古槐樹(shù)，西側(cè)一路之隔是鳳河水系。項(xiàng)目場(chǎng)地原為農(nóng)村廢棄宅基地，土地拍賣時(shí)已完成“三通一平”，經(jīng)環(huán)境及水土保持利用評(píng)價(jià)，適合住區(qū)開(kāi)發(fā)利用。項(xiàng)目周邊市政路寬均為30m，除北向外，其它三方向道路外圍均設(shè)10m寬城市代征綠化帶，東北角有200m2代征城市道路用地。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，除首鎮(zhèn)路外，其它方向道路及城市綠化帶均鋪設(shè)、種植完成。區(qū)外道路僅北向長(zhǎng)邊道路西高東低，落差1m，其它方向道路高差變化不大。區(qū)內(nèi)場(chǎng)地現(xiàn)狀北低南高，均高于周邊市政路，區(qū)內(nèi)外高差約0.5m。

1.2分解任務(wù)

1.2.1退線與限高

經(jīng)咨詢了解，大興規(guī)委確認(rèn)本項(xiàng)目日照陰影線進(jìn)入北側(cè)地塊不得超過(guò)5m，與南側(cè)地塊相鄰的樓退紅線不小于14m，東側(cè)地塊退紅線不小于0.5H，沿街商業(yè)退紅線10m。鑒于本項(xiàng)目為不規(guī)則用地，退線要求對(duì)場(chǎng)地特別是西側(cè)地塊排布建筑影響較大。根據(jù)規(guī)劃條件，項(xiàng)目限高60m，局部80m。在與規(guī)劃管理部門(mén)多次接觸中掌握其對(duì)局部限高定義控制在占地不大于30%的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)多版方案技術(shù)數(shù)據(jù)對(duì)比，項(xiàng)目組確定用地西側(cè)布置60m限高住宅樓、東側(cè)布置80m限高住宅樓更能合理利用土地，保證容積率和綠化指標(biāo)。

1.2.2功能分區(qū)

項(xiàng)目周邊市政道路寬度一致，部分外圍設(shè)10m寬城市代征綠化帶。住區(qū)主要建設(shè)功能為住宅和居住公共服務(wù)設(shè)施兩大類。城市綠化帶對(duì)住宅具有隔絕城市道路噪音、尾氣，美化住區(qū)環(huán)境的積極作用，但對(duì)有對(duì)外經(jīng)營(yíng)服務(wù)要求的居住公共服務(wù)設(shè)施則有遮蔽視線、隔絕人流的不利影響。由此推斷住宅適宜排布在鄰城市道路綠化帶一側(cè)，居住公共服務(wù)設(shè)施則適宜排布在北向無(wú)綠化帶道路一側(cè)，方便對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

1.2.3車庫(kù)與人防

本項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車地下停車采用集中式地下汽車庫(kù)。根據(jù)人防規(guī)劃要求，汽車庫(kù)內(nèi)需配建本區(qū)人防指標(biāo)。通過(guò)汽車庫(kù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析，地下雙層汽車庫(kù)與上部多層公共居住服務(wù)設(shè)施結(jié)合布置，有利減少土地占用，控制人防規(guī)模和節(jié)約結(jié)構(gòu)造價(jià)，較為適宜本項(xiàng)目建設(shè)要求。

1.2.4機(jī)房與服務(wù)

服務(wù)本區(qū)的集中式機(jī)房含變電室、鍋爐房、中水站、給水泵房、消防、安防控制室、電話網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、有線電視光電轉(zhuǎn)換間等。為體現(xiàn)對(duì)土地的節(jié)約利用，保證住宅規(guī)模，除變電室根據(jù)供電局要求布置在地上，其余公共服務(wù)機(jī)房宜布置在地下。

1.2.5古樹(shù)保護(hù)與鳳河利用

本項(xiàng)目住宅層高確定為2.8m，綜合日照間距、平面利用效率等因素，確定在用地西側(cè)采用5棟18層住宅樓，平行排布，形成對(duì)用地西北側(cè)一級(jí)古槐樹(shù)保護(hù)性退讓及沿鳳河的韻律建筑形象。

1.2.6入口與道路

住區(qū)對(duì)外聯(lián)系的主要出入口宜分散設(shè)置，方便聯(lián)系外部道路，同時(shí)距市政道路交叉口距離70m以上，本項(xiàng)目可選擇設(shè)置出入口的方向只能是西側(cè)和北側(cè)。住區(qū)主要出入口通常為人行、車行混合出入口。本項(xiàng)目地上停車率＞50%，如能在出入口附近設(shè)置快速分流地下停車車流，有助緩解地面交通壓力。故本項(xiàng)目在北側(cè)主要出入口附近設(shè)雙車道地下車庫(kù)出入口，回避對(duì)區(qū)內(nèi)交通干擾。根據(jù)消防和使用要求，區(qū)內(nèi)道路4m寬即可，節(jié)約道路占地。

2　優(yōu)化設(shè)計(jì)

建筑設(shè)計(jì)是折磨人的工作，優(yōu)秀作品來(lái)自每一處盡善盡美的細(xì)節(jié)疊加。

2.1利用規(guī)則

本項(xiàng)目在規(guī)劃階段用足規(guī)劃限高和退線條件，在保證容積率、爭(zhēng)取得房率最大化基礎(chǔ)上，降低建筑密度。借鑒機(jī)動(dòng)車綠化停車手法，創(chuàng)新設(shè)置綠化自行車停車，保證綠地率。住宅樓采用聯(lián)排式板塔結(jié)合布置方法。除7#樓采用3個(gè)單元的板樓布局，其它住宅樓均為2個(gè)單元組合的聯(lián)塔平面，該平面既改善通風(fēng)采光條件又縮減日照間距（塔樓按1.2倍樓高、板樓按1.7倍樓高計(jì)算），同時(shí)形成對(duì)古樹(shù)的保護(hù)性退讓。

2.2住宅優(yōu)化

住宅跟日常生活密切相關(guān)，住宅設(shè)計(jì)就是在汲取生活經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上落實(shí)人性需求。當(dāng)代采育住區(qū)所有住宅全部為南北朝向布局，實(shí)現(xiàn)日照、采光、通風(fēng)良好。住宅樓均選用節(jié)地型平面，減少凹凸，有利間距測(cè)算和建筑節(jié)能。住宅單元統(tǒng)一采用標(biāo)準(zhǔn)層一梯四戶平面布局，在滿足戶型面積比例前提下，形成均好的級(jí)差系列，體現(xiàn)保障性住房的公平特點(diǎn)。住宅核心筒在參考當(dāng)代集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化平面基礎(chǔ)上優(yōu)化完善公共服務(wù)空間各項(xiàng)設(shè)計(jì)，更好地發(fā)揮功能效率。住宅單元首層設(shè)公共大堂，延續(xù)當(dāng)代住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

2.3車庫(kù)優(yōu)化

地下車庫(kù)采用長(zhǎng)排停車布局，提高停車效率優(yōu)化停車區(qū)、通車區(qū)柱網(wǎng)模數(shù)，縮減地下車庫(kù)建筑面積，提高停車效率。當(dāng)代采育項(xiàng)目地下車庫(kù)在人防車庫(kù)＞50%條件下，雙層停車（多一層車道）達(dá)到38m2/車位優(yōu)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

2.4居住公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)化

2.4.1增加商業(yè)

本項(xiàng)目千人指標(biāo)中商業(yè)配套為1000m2，經(jīng)與規(guī)委溝通同意商業(yè)配套面積適當(dāng)增加不超過(guò)1倍配套面積，以利項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。

2.4.2改善條件

本項(xiàng)目根據(jù)功能需求合理排布各類居住公共服務(wù)設(shè)施，滿足面積及使用要求。特別針對(duì)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類設(shè)施功能增加沿街面寬、區(qū)內(nèi)外雙向服務(wù)、廣告位、餐飲風(fēng)道預(yù)留等條件，提高銷售、使用靈活性。為保證居住公共服務(wù)設(shè)施后期經(jīng)營(yíng)服務(wù)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)與供電管理部門(mén)溝通確認(rèn)，為其單設(shè)室外箱式變電設(shè)備。

2.5機(jī)房?jī)?yōu)化

采育自住房項(xiàng)目公共服務(wù)機(jī)房在咨詢專業(yè)設(shè)計(jì)單位意見(jiàn)后優(yōu)化設(shè)計(jì)采取合理建設(shè)規(guī)模和布局，避免面積、管線等浪費(fèi)。例如鍋爐房與其附墻煙囪直線對(duì)位連接；消防水池、消防水泵房與高層消防穩(wěn)壓水箱間直線對(duì)位連接。

2.6功能兼顧

本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用功能兼顧防方法優(yōu)化設(shè)計(jì)。例如綠地兼雨水調(diào)蓄功能；自行車停車位兼綠化停車；地下車庫(kù)兼人防工程和部分外線功能；車庫(kù)屋面兼地面道路、停車和人員活動(dòng)區(qū)；4m寬道路兼行車、消防、急救、搬家等多功能用途。

2.7古樹(shù)保護(hù)

在保證各項(xiàng)規(guī)劃要求前提下實(shí)現(xiàn)對(duì)一級(jí)保護(hù)古槐樹(shù)的建筑退讓，打造住區(qū)歷史文化景觀。

2.8綠建設(shè)計(jì)

項(xiàng)目選擇實(shí)用型綠建技術(shù)和環(huán)保建材，在節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)才與材料資源利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)管理方面落實(shí)具體措施，分別滿足住宅和公建綠建一星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

3　結(jié)語(yǔ)

本項(xiàng)目是筆者第一項(xiàng)參與完成方案、施工圖設(shè)計(jì)的自住型商品房項(xiàng)目?；仡櫾O(shè)計(jì)過(guò)程，堅(jiān)持走優(yōu)化創(chuàng)新思路培養(yǎng)設(shè)計(jì)師技術(shù)膽識(shí)和工作熱情，主動(dòng)服務(wù)、高效溝通有助達(dá)成共識(shí)，取得默契配合的雙贏目標(biāo)。工作是有計(jì)劃的學(xué)習(xí)和自我磨練。設(shè)計(jì)項(xiàng)目無(wú)論大小、難易，只有堅(jiān)持認(rèn)真用心做，才能讓這些經(jīng)歷成就技術(shù)財(cái)富。采育項(xiàng)目對(duì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)每個(gè)成員來(lái)說(shuō)都是一次難忘而有收獲的經(jīng)歷。仿佛人必須經(jīng)歷痛苦才能記憶深刻，伴隨付出而收獲的“邏輯規(guī)劃、優(yōu)化設(shè)計(jì)、管控投資、高效服務(wù)”理念像拼圖一樣，拼出項(xiàng)目和個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)力，并將長(zhǎng)遠(yuǎn)地影響著未來(lái)。

TU201.5

A

1673-0038（2015）11-0010-02

∶2015-2-16